Кто такой девелопер, застройщик и управляющая компания

Застройщик, девелопер и управляющая компания играют разные роли на рынке недвижимости, хотя их обязанности часто пересекаются. Девелопер разрабатывает концепцию грядущего проекта, координирует реализацию. Застройщик организует строительный процесс. Управляющая компания занимается содержанием дома после ввода в эксплуатацию, следит за состоянием общего имущества, создает надлежащие условия для проживания жильцов.

Наши эксперты проанализировали, чем отличается работа всех участников рынка, разобрали, за что каждый отвечает, особенности взаимодействия с собственниками квартир. В материале объясняем, кто разрабатывает концепцию жилищного комплекса, кто организует строительство, к кому обращаться, если возникают проблемы, недостатки.

разработчик

Девелопер – это участник рынка недвижимости. Он выполняет компанию развития проекта с самого начала до его конечной реализации с вероятным ведением, описывает концепцию грядущего дома. Дополнительно анализирует предложения, привлекает специалистов, планирует бюджет, следит за коммерческими показателями. Девелопер работает по заказу инвестора или собственника, также является инвестором или инициатором проекта самостоятельно.

Что делает девелопер?

Ключевая задача девелопера – превращение инвестиционной идеи в проект недвижимости. Он совмещает архитектуру, финансовое планирование, маркетинг, строительство. От договоренностей между участниками проекта зависит список функций. Среди них:

• анализ рынка;
• разработка концепции;
• планирование финансов;
• планирование недвижимости;
• организация проектирования;
• планирование благоустройства;
• продажи и маркетинг;
• координация участников;
• контроль бюджета и сроков

Девелопер совсем не должен вкладывать собственные деньги в строительство или покупать участок. Часто владелец земли просто нанимает его для управления проектом, а подрядчики возводят сами стены. То есть девелопер — это, прежде всего, главный организатор, который сводит все процессы и договоры в единое целое. Если рассматривать компании девелоперы Киева, то выделяют DIM и BudCapital. На официальных сайтах есть информация, что они занимаются инвестированием, продажей, проектированием.

Кто входит в команду девелопера?

Разобравшись, кто такой девелопер, нужно познакомиться с его фактической командой. Сюда входит:

• менеджеры проектов и руководство;
• технический и проектный отдел;
• архитектурный отдел;
• маркетинговый отдел;
• финансовый отдел;
• юридический отдел;
• отдел продаж;
• специалисты по эксплуатации;
• отдел договорной работы и закупок.

Не всеми направлениями работы девелопер занимается своими силами. Часть задач он может передавать посторонним специалистам и компаниям.

Кого девелопер вовлекает в реализацию проекта?

Фирма девелопер очень редко самостоятельно выполняет все роботы. Обычно создается команда из разных организаций. Для них определяется ответственность, сроки, бюджеты и задачи. Это позволяет на каждом этапе привлекать профильную экспертизу. Среди участников выделяют:

• финансовых партнеров и инвесторов;
• собственников земельных участков;
• архитектурные и проектные организации;
• заказчиков строительства;
• подрядчиков и генеральных подрядчиков;
• консультантов, юристов и оценщиков;
• инженеров авторского и технического надзора;
• агентов по недвижимости;
• маркетинговых агентов;
• управляющие компании.

Девелопер координирует все основные этапы работы над проектом и следит за тем, чтобы отдельные решения согласовывались между собой.

Застройщик

Застройщик – это компания или уполномоченное лицо, организующее строительство жилого комплекса, может заниматься продажей квартир. Различные компании могут выполнять указанные роли. Застройщики Киева представлены широким списком, в котором есть следующие: Интеграл-Буд, Киевгорстрой, РИЭЛ, Perfect Group, SAGA Development и другие.

Функции застройщика

Застройщик в практическом понимании реализует организацию строительства и выполнения необходимых процедур. Среди основных задач и функций выделяют:

• выполнение строительства;
• организация подготовки строительной площадки;
• обеспечение наличия прав на участок земли;
• получение разрешительных документов;
• заключение договоров с подрядчиками, другими исполнителями;
• использование и разработка проектной документации;
• контроль качества и технического надзора;
• координация выполнения работ;
• контроль соответствия проекта;
• соблюдение правил охраны труда;
• исполнение обязательств;
• прием объекта недвижимости. 

Застройщик самостоятельно не занимается строительством домов. Для этого есть подрядные строительные организации. Заказчик строительства в пределах наложенных на него полномочий организует весь процесс.

Какую ответственность несет застройщик?

Ответственность определяется функциями компании. Перед тем как купить недвижимость в новостройке, проверяют всех юридических лиц, бренд жилого комплекса.

Перед девелопером заказчиком проекта возникает ответственность. Это возможно, если заказчик по договору предоставляет услуги или выполняет работу. В зависимости от закона и условий договора ответственность может относиться:

• соответствия выполненных работ проектной документации;
• соблюдение сроков;
• устранение недостатков, за которые отвечает исполнитель;
• соблюдение технических требований;
• возмещение ущерба.

Условиями контракта определяется ответственность перед покупателями квартир, если компания выступает стороной контракта с покупателем. Она выполняет назначенные обязательства: условия сроков передачи, устранения недостатков, документов.

Кто таков генеральный подрядчик, подрядчик и субподрядчик?

При строительстве работы могут выполнять одновременно несколько компаний. У каждой есть свой объем запланированных работ. Функции разграничиваются при наличии технической документации, договоров, действующего законодательства. Не обязательно, чтобы к каждому проекту привлекался генеральный подрядчик. Подрядчик часто выполняет работы с заказчиком.

Генеральный подрядчик – это организация, которая способна выполнять основной комплекс строительных работ, поэтому он может координировать работу других исполнителей в случае, если это предусмотрено договором. Генеральный подрядчик планирует последовательность работ, организует работу на площадке, контролирует выполнение задач.

Подрядчик – это компания, обязанная выполнить перечень установленных работ в соответствии с договором. Часто это организация, занимающаяся выполнением отдельных видов работ.

Субподрядчик является исполнителем, поэтому подрядчик привлекает его для выполнения определенной части обязательств. Цепочка взаимодействия следующая: инвестор девелопер заказчик генеральный подрядчик субподрядчики, подрядчики.

Для каждого объекта это не неотклонимая схема. Девелопер может выступать заказчиком или инвестором. Заказчик имеет возможность заключать договоры с несколькими подрядчиками одновременно. Генеральный подрядчик может не быть вообще. 

Управляющая компания

Управляющая компания – это управляющий многоквартирным домом. Он регулирует создание нового ЖК с его надлежащим содержанием. Работа организации включает инженерные системы, общее имущество, реализацию ремонтов, уборку, взаимодействие с жителями. В зависимости от решений совладельцев и договоров определяются возможности компании.

Функции управляющей компании

Управляющая компания организует ежедневное обслуживание совместного имущества. Среди ее функций могут быть следующие:

• уборка территории;
• содержание общего имущества;
• организация текущих ремонтов;
• обслуживание инженерных систем;
• работа с заявками жильцов;
• взаимодействие с поставщиками услуг;
• контроль безопасности и доступа;
• организационная и финансовая отчетность;
• подготовка к сезонной эксплуатации.

За все дефекты управляющая строительная компания не отвечает. При проблемах из-за нарушения строительства определяют причину, фиксируют недостаток, ищут ответственную сторону.

Управление многоквартирным зданием осуществляют совладельцы. Они могут выбрать форму управления через ОСМД, передать базовые функции управляющему по договору. Это предусмотрено Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

Когда управляющая компания начинает работать?

Чтобы спланировать работу персонала, оценить потребности управляющая компания может привлекаться в начале строительства. От состояния объекта, правового основания, оформления документов зависит предоставление услуг, полноценное управление зданием. На практике возможны сценарии:

• совладельцы выбирают управляющего самостоятельно;
• на начальном этапе эксплуатации девелопер привлекает управляющую компанию;
• совладельцы создают ОСМД;
• используется управление с участием коммунальной компании.

Управляющая компания является предприятием для предоставления услуг согласно договору. ОСМД – это уже объединение совладельцев. Оно создается для содержания, управления жилищным комплексом, использования общего имущества. Это разные форматы организации управления, где совладельцы не теряют права на недвижимость от застройщика. 

Основные отличия между девелопером, застройщиком и управляющей компанией

По основным задачам и этапу работы просто различить этих участников. Основные отличия представлены в таблице.

Поэтому не обязательно, что девелопер, застройщик и управляющая компания – это три разных юридических лица. Одна компания на практике может совмещать несколько функций. Поэтому на этапе приобретения недвижимости важна не реклама, а конкретные документы, полномочия и договорные обязательства.

Заключение

В различных процессах цикла недвижимости девелопер, застройщик и управляющая компания участвуют. Мы подробно познакомились с составом команд, основными функциями, механизмами управления многоквартирным домом. Для покупателей недвижимости есть некоторые важные практические советы:

• проверяйте юридическое название компании;
• просматривайте разрешительные документы и сведения об объекте;
• выясните, кто является собственником земли и их права;
• не отождествляйте бренд девелопера с компанией, отвечающей за конкретное обязательство или продающей квартиру;
• внимательно читайте договор перед подписью;
• выясните, кто будет заниматься обслуживанием.

Если после заселения обнаружены дефекты, фиксируем их в письменном порядке. Затем обращаемся к стороне, отвечающей за конкретное обязательство.