Что такое классификация офисных помещений и зачем она нужна
Классификация офисных помещений – это система условного разделения объектов на категории в зависимости от их технического состояния, уровня инфраструктуры, расположения, года постройки и сервиса. Такое деление не закреплено на законодательном уровне, однако оно активно используется на рынке и позволяет быстро ориентироваться среди предложений на этапе их анализа. Люди, которые хотят арендовать нежилое помещение в первый раз, часто теряются при упоминании о классе строения. В нашей практике было немало случаев, когда клиент на вопрос о желаемом классе офиса реагировал с удивлением и не мог сформулировать требования. Именно поэтому наши эксперты решили объяснить, какие виды офисов бывают, на чем основывается классификация и как ее правильно применять.От каких критериев зависит класс офиса
Потребность разделения на категории возникла для упрощения поиска соответствующего рабочего пространства. Вместо того чтобы отфильтровывать неподходящие объекты по их размеру и размещению, вы можете четко сформировать потребности своей компании, значительно упростив дело. Чем больше сотрудников, тем больше площадь; чем разнообразнее рабочие задачи, тем функциональнее должно быть планирование; чем больше потребности в личных коммуникациях с клиентами, тем ближе к центру должно быть расположение. Чтобы определить класс офисного помещения, следует оценить ряд ключевых параметров:- Расположение. Выбор между центральными районами, периферией или промышленными зонами зависит от формата работы и потребностей команды. Для клиентского бизнеса важно обеспечить удобный доступ.
- Инфраструктура. В пешей доступности должны находиться станции метро, общественный транспорт, дорожные развязки. Дополнительными преимуществами могут стать соседство с торговыми центрами или жилыми комплексами – это повышает трафик и облегчает логистику.
- Паркинг. Наличие паркомест – критически важная опция для офисов среднего и высшего класса. Возможность парковать авто рядом со зданием оказывает положительное влияние на репутацию компании и комфорт сотрудников, клиентов и партнеров.
- Функциональность. Планирование должно учитывать как рабочие, так и зоны отдыха. Для компаний с частыми встречами важно наличие конференц-залов, переговорных комнат, а для открытых форматов — хорошо организованные просторы коворкинга и зоны со звукоизоляцией.
- Экологичность. Использование безопасных материалов, современные системы вентиляции, рациональное потребление ресурсов и общий микроклимат все чаще становятся конкурентным преимуществом. Это способствует формированию ответственного имиджа компании и повышает производительность работников.
- Безопасность. Наличие систем контроля доступа, охраны, видеонаблюдения, закрытой территории и круглосуточного администрирования – важный аргумент для бизнеса, который ценит стабильность и защиту коммерческой информации.
- Техническое состояние. Следует проверить, в каком состоянии находятся инженерные сети, системы отопления, кондиционирования, лифты, а также качество отделки общих зон.
- Тип здания и его возраст. Архитектура офиса должна соответствовать позиционированию компании. Исторические здания могут подчеркивать статус, современные бизнес-центры – технологичность и инновационность.
- Площадь остекления и пейзаж из окон. Это не только эстетика, но дополнительный комфорт. Светлые офисы с панорамными окнами создают атмосферу для работы и повышают привлекательность объекта.
Классы офисов и их отличия
Офисные помещения делятся на категории A, B, C, D и E. Дополнительно могут использоваться отметки "+" или "-", указывающие на внутреннюю градацию качества в пределах одного класса. Распределение по классам основывается на комплексной оценке, но жестко регламентированных стандартов нет. Поэтому классификация носит условный характер и может различаться в оценках разных девелоперов или агентств.
Офис класса "E"
Этот класс практически не представлен на открытом рынке — к нему относятся объекты, не имеющие признаков офисной недвижимости в классическом понимании. Это могут быть подвальные, технические или временные помещения без капитального ремонта, надлежащей вентиляции, освещения или элементарного комфорта. Такие пространства используются только как исключительное или временное решение.Офис класса "D"
Офисы этого класса расположены в домах, введенных в эксплуатацию более 15 лет назад и в типовых административных сооружениях советской внешности, нуждающихся в ремонте как внутри, так и снаружи. Что касается инфраструктуры и транспортного сообщения, то они развиты одинаково слабо, поэтому в пути на работу могут возникнуть трудности. В таких постройках редко есть охрана, и паркоместа, как правило, отсутствуют. Ремонтные работы могут понадобиться из-за старых деревянных перекрытий и изношенных коммуникаций. Выбор такого формата обычно продиктован бюджетными ограничениями и отсутствием альтернатив в определенной локации.Офис класса "C"
Архитектура советского периода снова догнала нас в офисах класса "C", только сейчас речь идет о более глобальных сооружениях: заводах, научных институтах и других учреждениях, которые с годами потеряли свое назначение и были перепрофилированы в офисные комплексы. Подобные здания возводили в спальных районах, на небольшом удалении от жилых кварталов, поэтому дорога в метро хоть и может занять некоторое время, но не будет изнурительной. Не самый презентабельный, но и не запущенный фасад полностью соответствует внутреннему наполнению. Объекты, как правило, имеют стандартную кабинетную планировку, базовые коммуникации и минимальный набор удобств. Нет централизованного кондиционирования, но могут быть установлены сплит-системы.Офис класса "B"
Офисы класса B обычно размещены в бизнес-центрах до 10–15 лет или в качественно реконструированных исторических или советских зданиях. Они имеют удобное расположение с хорошим транспортным сообщением, аккуратную входную группу, современные инженерные системы и приятный, хоть и не премиальный дизайн. Планировка — как свободная, так и кабинетная. К тому же в здании часто имеется охраняемый наземный паркинг, что является значительным преимуществом. Это оптимальное решение для компаний, которые ценят функциональность и качество, но не нуждаются в переплате за избыточную роскошь.Офис класса "A"
Это офисные помещения премиум-уровня, расположенные в центральных или деловых районах с развитой инфраструктурой. Здания этого класса построены не более 5–7 лет назад или прошли полную реконструкцию по современным стандартам. Входная группа – просторная, с дизайнерской отделкой; планирование – свободное или смешанное, с возможностью гибкой организации пространства. Инженерные системы – новые, с централизованным кондиционированием, вентиляцией, системами энергосбережения и контроля микроклимата. Паркинг – закрытый, часто с доступом по электронной системе. Безопасность в офисе класса А гарантирует круглосуточная охрана, видеонаблюдение и пропускная система. Класс A+ предусматривает дополнительные сервисы: систему "умный офис", сервисы для арендаторов, премиальная отделка.Другие виды офисов
Кроме классификации по качеству и техническим характеристикам, офисные помещения разделяют по формату организации пространства — как именно построена рабочая среда. Такое разделение помогает арендаторам выбрать не только уровень офиса, но и модель взаимодействия внутри команды, удобную для конкретного типа бизнеса. Выбор формата зависит от количества сотрудников, особенностей деятельности, бюджета и потребностей гибкости.Open space или офис открытой планировки
Большое пространство без перегородок или с минимальными зонировками. Чаще используется компаниями в сфере IT, креативных индустриях, стартапами и бизнесами, где важна быстрая коммуникация между командами. Офис открытого типа подходит для команд от 10 до 100 человек, ведь позволяет эффективно использовать площадь и при необходимости легко масштабироваться. В то же время, этот формат требует качественной акустики и зон отдыха, иначе уровень шума может снижать производительность.Кабинетные офисы или офисы закрытой планировки
Отдельные кабинеты для разных подразделений или работников. Формат офисов закрытого планирования обычно выбирают компании с четко разграниченными командами: юридические фирмы, бухгалтерские службы, консалтинговые агентства, госучреждения. Он обеспечивает приватность и тишину. Это идеальный вариант для средних и больших коллективов, требующих четкого разграничения функций и конфиденциальности.Smart офисы
Это технологически оснащенные офисы с автоматизированными системами управления освещением, климатом, безопасностью и доступом. Они подойдут компаниям, ориентирующимся на цифровизацию и энергоэффективность, преимущественно средний и крупный бизнес в сфере технологий, финансов или международной логистики. Смарт офисы в частности очень удобны при необходимости отдаленно контролировать пространство и ресурсы.Коворкинг
Это уже не просто коммерческое помещение, а бизнес-модель: офисное пространство с почасовой, дневной или месячной арендой, где каждый желающий может получить место для работы. Часто имеет общую рецепцию, переговорные комнаты, кухню, лаунж-зону. Коворкинги приобрели большую популярность среди фрилансеров, стартапов, а также компаний, размещающих отдельные команды на аутсорсе. Основные преимущества этого формата – отсутствие долгосрочных обязательств и экономия на коммунальных и административных расходах.Квартира под офис
Нежилые или переведенные в нежилой фонд дома, используемые в качестве офиса. Часто расположены в жилых домах или административных постройках советской застройки. Квартиру под офис часто снимают микрокомпании, адвокатские бюро, нотариусы, частные практики, поскольку это бюджетное решение для команды до 5–7 человек, не требующее большого пространства, но все еще желающего иметь свою рабочую среду.Ваш идеальный офис
От масштабного open space в центре Киева до компактного офиса на окраине. столичный рынок коммерческой недвижимости предлагает решение по любому запросу. Для упрощения процесса выбора аналитики THE Capital систематизировали основные критерии подбора в удобную таблицу. Все, что нужно, — сопоставить эти параметры с потребностями вашей компании и перейти к этапу просмотра объектов. При правильно сформулированном запросе, поиск офиса займет минимум времени и непременно принесет ожидаемый результат.| A | B | C | D | E | |
| Расположение | ???? | ???? | ???? | 🤝 | 🤝 |
| Инфраструктура | ???? | ???? | 🤝 | 🤝 | 🤝 |
| Паркинг | ???? | ???? | 🤝 | 🤝 | 🤝 |
| Функциональность | ???? | ???? | 🤝 | ???? | ???? |
| Экологичность | ???? | 🤝 | ???? | ???? | ???? |
| Безопасность | ???? | ???? | ???? | ???? | ???? |
| Техническое состояние | ???? | ???? | 🤝 | ???? | ???? |
| Тип и возраст здания | ???? | 🤝 | 🤝 | ???? | ???? |
| Вид и остекление | ???? | ???? | ???? | ???? | ???? |
| Кондиционирование | ???? | ???? | 🤝 | ???? | ???? |
