Как продать недвижимость с несколькими владельцами

Получение наследства, распределение состояния после развода, результат семейного соглашения – все это может привести к тому, что в вашей собственности оказывается часть недвижимого имущества. Чтобы продать часть недвижимости, необходимо соблюдать особые правила. Но это юридически сложная процедура с верно определенным порядком действий. Ошибка на любом этапе может совершить сделку недействительной или затянуть процесс в месяцы. Как провести все законно, без конфликтов с совладельцами и с минимальными рисками?

Что такое общая совместная собственность и общая долевая собственность

При продаже части недвижимости важно важно правильно определить форму права собственности. В Украине существует два основных вида общего владения имуществом: общая совместная собственность и общая долевая собственность. 

Совместная совместная собственность – это тип собственности, при котором вся недвижимость принадлежит нескольким лицам сообща, без определения конкретных долей. Ни один из совладельцев не может самостоятельно распоряжаться частью имущества, даже условно, без согласия других. Все решения о владении, использовании и распоряжении принимаются только совместно.

Совместная совместная собственность возникает в следующих случаях:

• при покупке недвижимости супругами в браке;
• в результате приватизации квартиры несколькими лицами без указания долей;
• по решению суда или по договору, если стороны избрали именно эту форму.

Чтобы продать часть имущества, находящегося в совместной собственности, сначала нужно определить размер доли каждого совладельца. Это возможно сделать через добровольный письменный договор или через суд. Только после этого владелец получает право самостоятельно распоряжаться своей долей.

В то же время, общая долевая собственность — это форма собственности, при которой каждому совладельцу принадлежит четко определенная доля имущества — в процентах или дробях. Такая доля считается отдельным объектом гражданского права, и собственник может ее продать, подарить или завещать, но с соблюдением определенных процедур.

Совместная долевая собственность возникает в случаях, когда:

• недвижимость приобретается несколькими лицами с фиксацией вкладов каждого;
• осуществляется раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, после развода;
• имущество переходит по наследству нескольким лицам;
• происходит заключение договора дарения с несколькими одаренными.

Продажа доли в общей долевой собственности проще, чем при общей совместной собственности. Но закон обязывает сообщить другим совладельцам о намерении продать долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки.

Как продать квартиру с несколькими владельцами

Если вы владеете частью квартиры, закон дает вам право распоряжаться своей долей – в частности, продать ее. Но важное условие: другие совладельцы имеют преимущественное право на ее выкуп. Оно закреплено в ст. 362 Гражданского кодекса Украины «Преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности». Согласно ему, совладелец имеет приоритет в покупке продаваемой доли по той же цене и на тех же условиях, которые предлагаются стороннему покупателю.

Алгоритм действий для продажи доли квартиры:

1. Сообщите совладельцам в письменной форме о намерении продать долю, указав цену и другие условия сделки.
2. Предоставьте 1 месяц на ответ - этот термин прямо предусмотрен законом.
3. В случае отказа или отсутствия ответа после истечения срока вы получаете право продать долю любому другому покупателю.
4. После соблюдения процедуры можете заключать договор купли-продажи. Лучше всего это делать с помощью экспертов по недвижимости, чтобы избежать лишних хлопот. 

Если же по определенным причинам процесс притормаживается, лучший сценарий – договориться со всеми совладельцами о продаже полного объекта. Это упрощает сделку и увеличивает энтузиазм со стороны покупателей. Но если кто-нибудь из совладельцев категорически против, даже тогда ситуация имеет решение.

Если доля «блокировщика» минимальна и не пользуется жильем, вы вправе обратиться в суд с иском о принудительном выкупе этой доли. Такое право предусмотрено все той же ст. 362 ГКУ. Суд в большинстве своем принимает во внимание принцип «реальной возможности пользования» и может обязать такого владельца продать свою долю по рыночной стоимости. В более сложных ситуациях, когда невозможно разрешить конфликт добровольно, целесообразно привлечь адвоката с опытом по делам о разделе имущества. Судебные кейсы такого типа обычно решаются в пользу более активного совладельца, особенно, если есть основания полагать, что другая сторона блокирует продажу без обоснованных причин.

Как продать часть дома 

Если речь идет о общей частичной собственности на дом, механика продаж в целом совпадает с квартирным вариантом. Но есть дополнительный компонент – земельный участок, на котором стоит дом. Она, как правило, зарегистрирована на всех совладельцах вместе. И именно с ней возникает больше всего сложностей. Важно понимать, что условного разделения двора или неписаных договоренностей между соседями недостаточно для полноценной продажи части дома с землей. Есть конкретные юридические шаги, которые нужно пройти:

1. Оформите право собственности на свою долю дома. Он должен быть четко определен в документах.
2. Приватизируйте землю под своей частью домовладения. Если это невозможно – обеспечьте юридическое разделение участка (через договор или суд).
3. При желании присвойте отдельный почтовый номер. Это не обязательное, но желаемое условие для регистрации права собственности.
4. Произведите межевание и установите физическое разграничение территории.  К примеру, забор. Это упростит продажу и поможет избежать конфликтов.
5. После урегулирования земельного вопроса действуйте по стандартной процедуре. Сообщения совладельцев, соблюдение сроков, выход на рынок.

Продажа части в общей долевой собственности всегда требует индивидуальной оценки ситуации. Если имущество не выделено, а земля находится в общей совместной собственности, без помощи юриста не обойтись.

Кто являются потенциальными покупателями на долю квартиры

Продажа части квартиры – не самый распространенный сценарий на рынке недвижимости. Но это не значит, что нет покупателей. Основной целевой аудиторией на покупку имущества при общей совместной собственности на квартиру или дом есть другие совладельцы. Для них покупка дополнительной доли – это способ получить полный контроль над объектом или подготовить квартиру к полной продаже. Кроме того, если речь идет о малоквартирном фонде, часть могут приобрести жители соседних квартир с целью расширения жилья или объединения пространства. 

Также вариант такой недвижимости может быть интересен людям с ограниченным бюджетом. В то же время есть категория покупателей, которые сознательно скупают доли в проблемных объектах с целью давления на других совладельцев или судебного раздела имущества. Это рискованный сегмент, но существует.

И конечно же, имущество в общей совместной собственности рассматривают инвесторы, которые могут купить долю в качестве инструмента дальнейших переговоров: например, чтобы в дальнейшем договориться с другими совладельцами о выкупе объекта полностью или переводе его в коммерческий формат.

Есть несколько условий, при которых найти покупателя на долю недвижимости гораздо проще. Например, если объект имеет разделенные входы, зоны пользования или хотя бы реальную возможность такого разграничения. В продаже части ключевую роль играет не только документальная готовность, но и позиционирование: чем лучше продумана стратегия продаж, тем выше шанс найти покупателя.

Как происходит сделка купли-продажи

Соглашения с объектами, находящимися в общей собственности, имеют более сложный порядок оформления, чем стандартная продажа квартиры или дома. Чтобы избежать юридических ошибок и лишних затрат времени, важно соблюдать четкую процедуру. 

Этапы продажи недвижимости с несколькими собственниками (полностью)

Если все совладельцы готовы продать недвижимость вместе – это самый простой сценарий, как с юридической, так и с практической стороны. Такая сделка почти не отличается от стандартных продаж жилья, но предусматривает участие всех собственников на каждом этапе:

1. Согласовать продажу между совладельцами. Всем участникам нужно достичь согласия относительно цены, сроков продаж и условий расчета с покупателем.
2. Подготовка пакета документов. Каждый собственник предоставляет: документы, подтверждающие право собственности, идентификационный код и паспорт;
3. Заказать техническую инвентаризацию. Для актуализации данных об объекте необходимо обновить паспорт. Особенно важно, если в квартире или доме были перепланировки.
4. Заключить предварительный договор. Это необязательно, но может быть уместно, если покупатель вносит аванс, а расчет или оформление сделки откладывается во времени.
5. Заключить договор купли-продажи у нотариуса. Все совладельцы должны лично присутствовать или выдать доверенности. В договоре четко указываются доли каждого продавца и пропорции расчетов.
6. Получить расчет и уплатить налоги. Налоги уплачиваются каждым совладельцем в отдельности, в зависимости от размера его доли, продолжительности владения имуществом и других факторов (например, статуса резидентства).
7. Зарегистрировать право собственности покупателя. После нотариального оформления новый собственник представляет документы в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Этапы продажи части недвижимости

Продажа части в квартире или доме — процесс с более сложной процедурой, чем продажа объекта полностью. Законодательство предусматривает обязательное соблюдение прав других совладельцев, поэтому к каждому этапу следует отнестись ответственно:

1. Уточните форму собственности. Проверьте, находится ли имущество в общей долевой собственности. Если же речь идет о совместной собственности — нужно сначала выделить долю юридически (добровольно или через суд).
2. Письменно сообщите совладельцам о продаже. Согласно ст. 362 Гражданского кодекса Украины, перед продажей доли необходимо в письменном виде уведомить других совладельцев о намерении продать, указав условия соглашения (цену, форму расчета и т.п.).
3. Дайте 1 месяц на ответ. Совладельцы имеют право преимущественного выкупа доли в течение 30 календарных дней. В случае отказа или отсутствия ответа вы можете продать долю третьему лицу.
4. Подготовьте технические документы. В частности, техпаспорт объекта. Если есть возможность выделить долю в натуре – это упростит дальнейшее соглашение.
5. Соберите стандартный пакет документов. Правоучредительные документы на долю, паспорт, идентификационный код, справка о составе семьи (в некоторых случаях) и согласие супругов (если необходимо).
6. Привлеките нотариуса и подпишите договор купли-продажи. Нотариус проверяет соблюдение права преимущественной покупки и готовит текст договора. В договоре указывается, что продается именно доля объекта без права на конкретные помещения, если иначе не установлено.
7. Уплатите налоги и зарегистрируйте переход права собственности. Налоговое обязательство определяется индивидуально для каждого случая с учетом стоимости сделки, срока владения и резидентского статуса продавца.

Продажа части требует больше юридической точности, чем обычная сделка. Даже небольшая ошибка, например несоблюдение процедуры уведомления совладельца, может стать основанием для обжалования соглашения в суде. 

Сколько придется уплатить налог при продаже квартиры или ее доли

Налоговая нагрузка при продаже квартиры или ее части зависит от нескольких факторов: продолжительности владения недвижимостью, количества продаж в текущем календарном году, а также резидентского статуса продавца. Если продавец является резидентом Украины, владел имуществом более трех лет и это его первое соглашение с недвижимостью в текущем году — доход от продажи освобождается от налогообложения, и никаких дополнительных сборов платить не нужно.

Иначе ситуация, если это вторая продажа в году или продавец владел квартирой менее трех лет. В этом случае придется уплатить 5% налога на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора. Если недвижимость продает нерезидент, ставка значительно выше: 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора, независимо от срока владения и количества сделок.

Налог начисляется не на стоимость всей квартиры, а только на продаваемую долю. Например, если гражданин Украины продает ¼ квартиры, полученной по наследству год назад, и это его первая продажа в году, он уплачивает 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора по стоимости этой доли. К примеру, если цена продажи составляет 500 000 грн, общая сумма налога составит 32 500 грн.

Все налоги должны быть уплачены до момента нотариального удостоверения. Без подтверждения оплаты нотариус не имеет права зарегистрировать переход права собственности. Поэтому перед заключением договора купли-продажи следует заранее просчитать налоговые обязательства и при необходимости проконсультироваться со специалистом. Это поможет избежать задержек и финансовых недоразумений.