В 2021 году рынок недвижимости Украины заметно активизировался. Застройщики ввели в действие множество новых объектов, а цены на квартиры и спрос заметно выросли во всех сегментах.
Нынешнюю ситуацию некоторые эксперты уже сравнивают с ситуацией 2008 года, когда рынок недвижимости упал, причем не только в Украине, но и во всем мире. Мы не будем гадать на кофейной гуще, что ждет нас. Banker.ua пообщался с основателем одного из столичных агентств недвижимости THE CAPITAL Константином Писаренко, который не только создал эффективную команду, предоставляющую экспертные услуги на рынке недвижимости премиум-сегмента, но и пытается сформировать новую философию восприятия агентских услуг, отходя от устаревшего клише. » к широкому понятию «эксперты по недвижимости». Кстати, если вздумали о покупке недвижимости, рекомендуем обратиться в наше профессиональное агентство элитной недвижимости THE Capital.
21 мая 2020 Константин Писаренко запустил YouTube-канал «Недвижимость без цензуры», который стал одним из самых известных в украинском сегменте YouTube. В канун новогодних праздников вместе с Константином подводим итоги насыщенного для рынка недвижимости 2021 года и прогнозируем тренды на следующий год.
О ВОЗМОЖНОМ ОБВАЛЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Такого роста рынка недвижимости у нас не было с 2014 года. Однако я думаю, что Украину ждет обвал рынка. Этот «пузырь» сдувается, и главный вопрос не в месяцах, когда начнется спад (думаю, спад начнется в течение двух-четырех месяцев), а насколько он сдувается.
Читайте также: Сдача квартиры в аренду : как правильно написать объявление?
Почему это произойдет? Объективных факторов много, но главное сейчас не хватает денег на приобретение новых квартир самих инвесторов. Уже сейчас отделы продаж застройщиков не выполняют планы продаж. Считаю, что проседание возможно до 15-20%. Конечно, как начнет складываться это домино, точно никто не знает. Причина, кто хотел «припарковать» деньги, — это сделали, а закон №5600 еще не вступил в силу!
О СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС-КЛАССА
Буду говорить не обо всей Украине, а конкретно о Киеве. Все, что застройщики пытаются строить хотя бы в классе Комфорт, сейчас увеличится в цене очень хорошо. В ближайшие 2-3 года такая недвижимость может еще возрасти, потому что средняя цена "Комфорта" зашкаливает за $1500/м², а "Комфорт+" уже продвигается к $2000. Приведу пример. Стоимость квартиры в ЖК «Французский Квартал 2» составляет $2500/м². Для «Комфорт+» это много, и когда этот сегмент начинает «подползать» к сегменту бизнес-, премиумкласса, как, например, в ЖК «Бульвар Фонтанов» и конкурировать с ним напрямую, люди часто выбирают распиаренный объект. То есть выбирают «Французский Квартал 2» по идентичной цене (разница в 5-10% — это уже одинаковая цена), когда там плохая шумоизоляция, дворовая территория, припарковаться практически нет возможности, в отличие от «Бульвара Фонтанов», в котором по этим вопросам нет вообще.
О ЗАГРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Если говорить о нашем среднестатистическом клиенте, покупающем премиум-сегмент, то это 40-летний семейный человек с детьми. А когда у вас дети, вы, к сожалению, не можете себе позволить жить за городом в полном смысле этого слова. Дети должны ходить в школу, посещать секции, кружки, дни рождения своих друзей. Так что получается, что если вы живете за городом, вы живете в машине, или у вас должно быть нереальное количество персонала, помощников, личный водитель. Поэтому загородный дом как дополнение к своему основному жилью или как дачная резиденция – это, конечно, здорово. Иначе это неудобно среднестатистической семье с детьми.
Читайте также: Как сдать в аренду нежилое помещение?
О КЛАССИФИКАЦИИ БИЗНЕС-СЕГМЕНТА
Я не могу считать дом с потолками 2.7 или 2.8 м объектом бизнес-класса: он давит, ты не чувствуешь премиальности в этом доме. Недавно снимал видео для своего канала в отличном доме, где мне очень понравилось. И я бы реально хотел назвать этот объект недвижимости «Бизнес» или «Премиум», но потолок 2.8 м. Речь идет о Obolon Residences. Это реально классный дом, но зачем сэкономили на высоте потолков, не понимаю. Трудно ли было потерять один этаж? Бизнес-класс – это подземный паркинг, трехметровые потолки, когда у тебя консьерж или достойная охрана дома, это большое красивое парадное (в бизнес-классе не может быть такого понятия, как «подъезд»).
Это должна быть хорошая дворовая территория, даже если это один дом с детской площадкой, местом для прогулок, инфраструктурой внутри дома, например, спортзал, магазин, салон красоты и т.д. Сейчас в Киеве есть такие объекты. К примеру, строится несколько интересных домов в Печерском районе Киева – ЖК Nordica Residence и FJORD, также самый интересный дом с трехметровыми потолками Creator City и UNIT.Home с интересными фишками, расположенный в историческом центре Шевченковского района города в непосредственной близости от парков Пушкинского, КПИ и Киевский зоопарк. Сейчас строятся несколько домов на Подоле, которые войдут в сегмент бизнес-класса, тот же La Manche, Spas Sky и многие другие в разных районах столицы.
О КОРПОРАТИВНО-СОЦИАЛЬНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ БИЗНЕСА
Прежде всего, мы заботимся о своих сотрудниках, чтобы они заботились о своих клиентах. Потому что забота – это то, чего не хватает в обществе. Во-вторых, мы считаем важным позаботиться о человеке так, чтобы он сам захотел тебе заплатить. Потому что в нашей стране образ риэлтора, который «отжимает» деньги у своих клиентов, манипулирует ими, крепко закрепился у изголовья. Мы хотим совсем иначе позиционировать себя: риэлтор – это человек, помогающий. Есть же люди, которые помогают покупать машину, осматривают ее, делают техническое заключение. Без определенных знаний вы этого не сделаете. Так же и в нашей сфере бизнеса. Нам как агентству недвижимости безразлично, объекты которого застройщика продавать. Для нас важнее потребности клиента — услышать и найти то, что нужно именно ему. Если, например, клиент холост, ему можно продавать квартиру в TARYAN TOWERS. Потому что как мы продадим семье такую квартиру в доме, где нет нормального двора? Мы понимаем, что «Бульвар Фонтанов» или «Новопечерские Липки» – это отличные места для семей. Считаю, что нам должны платить именно за экспертность. И большой плюс, когда мы работаем с застройщиками, понимающими, что агентства – это их помощники.
ПРЕМИУМ-СЕГМЕНТ КАЧЕСТВО ИНВЕСТИЦИЙ
На премиум-сегменте многое не заработаешь. Есть, конечно, исключения, но таких объектов у нас было всего два: Tetris Hall и башни TARYAN TOWERS. В сегменте "Комфорта" таких объектов гораздо больше. Премиум-сегмент – это сохранность денег, хорошая ликвидность, при необходимости его проще продать. Сказать, что там можно сорвать какой-нибудь куш, нельзя.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ-2021
Сейчас реально много строят, примерно раз в пять больше, чем когда-либо, до кризиса 2008 года. Активно застраивается как Киев, так и со всех сторон пригорода. Некоторые новые жилые комплексы могут разместить 10, 15 и даже 20 тысяч человек. То есть, это уже своеобразные города-спутники, а не жилые комплексы. И люди, приезжающие в мегаполис, могут стартовать в этих комплексах.
ОСНОВНЫЕ ТРЕНДЫ 2022 ГОДА
- Загородная недвижимость. Застройщики загородной недвижимости готовы слушать и слышать, они не избалованы, с ним и можно вести диалог, просить дополнительные опции, например, озера и фонтаны на территории, посадить больше деревьев, детский сад, бассейн.
- Большие ЖК. Люди не хотят жить в одиночных домах. Они хотят жить в больших красивых ЖК с хорошей инфраструктурой. Они готовы переплачивать, чтобы жить с себе подобными в своем классе/окружении. Хорошим примером этого является ЖК Great на берегу Днепра.
- Размытие понятия «центр города». Понятие «центр» уже размыто, да и не всем уже нужен центр города. Потому что добраться туда равнозначно упустить много времени, если ты там не работаешь. Каждый хочет жить там, где он вырос, проводить больше времени, так что в каждом районе города появляются свои центры. Хороший пример тому – "Файна Таун". Для кого-то это окрестность мира, однако сейчас люди готовы платить $2200 за «квадрат» и ждать год-полтора квартиры комфорт-класса именно там. И так, в каждом районе Киева образуются свои центры, конгломераты, за которые люди готовы платить большие деньги.
- Прибрежная территория. Тренд следующего десятилетия – наконец-то начнет осваиваться прибрежная территория. Я считаю, что всю промзону нужно выбросить из города, а прибрежная территория, как и во всех европейских странах, должна быть отдана жилой застройке. Люди должны жить в домах с великолепным видом из окна.
Публикация была интересной и полезной? Подписывайтесь на обновление нашего блога о недвижимости и получайте новые публикации от агентства недвижимости THE Capital.
