Вскоре всех нас ожидают большие новогодние изменения, которые коснутся и рынка недвижимости. Речь идет об изменениях в приказа Министерства финансов от 04.06.2021 № 322 «Об утверждении порядка обмена информацией по вопросам финансового мониторинга», которые вступят в силу 2 февраля 2026 года. Государственная налоговая служба будет контролировать доходы украинцев, в том числе происхождением средств при покупки квартиры. Приказ №322 касается е-кабинета и обмена информацией между СПФМ и Госфинмониторингом.
Цель перемен очень проста: таким образом государство хочет уменьшить количество нелегальных финопераций, в частности отмывания денег, и сделать всю систему более прозрачной. Должны быть задекларированы все суммы активов и обязательно указаны источники происхождения средств. Наши юристы исследовали все нововведения и рассказали, как это повлияет на украинский рынок, а также к каким новым правилам покупки недвижимости следует быть готовыми.
Как изменится финмониторинг при покупке недвижимости со 2 февраля 2026 года
Основным изменением в Налоговый кодекс фактически будет новый порядок представления отчетности нотариусами в контролирующие органы. Требования для государственных и частных специалистов будут отличаться. Фактический запуск смен состоится 02.02.2026.
Какие операции затрагивают новые правила
С Нового года финмониторинг не будет обходить основные операции с недвижимостью. То есть по новым правилам нотариусы должны подавать обязательную отчетность о таких типах сделок:
- Договоры купли-продажи недвижимости
- Договоры мины (обмена) недвижимости
- Договоры дарения недвижимости
- Свидетельства о праве на наследство
Все для того, чтобы усилить контроль над операциями с недвижимостью и одновременно систематизировать эту информацию в налоговых органах. Проверка источников происхождения средств будет затрагивать соглашения от 400 000 грн. К меньшим суммам не будет возникать вопросов.
Возможные источники происхождения средств
Изменения отчетности для нотариусов
Кроме того, что отчетность нотариусов по вышеуказанным операциям станет обязательной, изменится также и частота ее подачи. Да, государственные специалисты по-прежнему должны подавать отчеты ежемесячно, тогда как частные — ежеквартально, но с разбивкой по месяцам. Это уменьшит административную нагрузку на систему, но позволит сохранить подробность получаемой информации.
В отчетах будут фиксироваться ключевые данные об операциях: информация об участниках сделки, полной стоимости объекта и сумме уплаченных налогов. После чего сведения будут поступать непосредственно в налоговую, где стоимость купленного имущества смогут сверить с декларацией о доходах покупателей. Если возникнут несоответствия, вероятно, произойдут либо проверки источников происхождения средств, либо повторные запросы.
Как подготовиться продавцам и покупателям недвижимости к изменениям
Юристы советуют заранее подготовить подтверждение происхождения средств. Вам будет спокойнее во время проведения операции, а у налоговой не возникнет лишних вопросов.
Подготовить подтверждение происхождения средств
Поскольку усиление финансового мониторинга коснется обычных покупателей и продавцов жилья, а не только предпринимателей, следует быть подготовленным. Чтобы избежать проблем, стоит в частности:
- Подтвердить доходы документально. Справка о доходах при покупке квартиры, договор дарения или документы по наследству — обязательны.
- Контролируйте обращение средств на ваших счетах. Однотипные и часто повторяющиеся операции могут вызвать подозрения у налоговой службы.
- Избегайте спонтанных больших покупок. Если вы не подавали право на доходы и нет подтверждения происхождения средств, следует отложить большие расходы.
Справедливо оценивать недвижимость
Продавая недвижимость, владелец должен оплатить 5% налога от оценочной стоимости объекта согласно ст. 172 НКУ. Также следует указать ставку военного сбора 5%. Нотариус выступает налоговым агентом и удерживает оба платежа сразу при удостоверении договора.
Так что занижение суммы в договоре станет еще более рисковым, ведь налоговая получит информацию о реальной рыночной цене. И это уже считается уклонением от уплаты налогов, что является правонарушением. Да, если налоговики обнаружат, что вы уплатили неполную сумму налогов, будете нести административную или даже уголовную ответственность.
Если соглашение освобождено от НДФЛ, военный сбор взиматься не будет.
Продавец освобождается от НДФЛ и военного сбора, если это первая продажа недвижимости в текущем календарном году и объект находился в собственности более 3 лет.
Третий и последующие продажи в течение одного года налоговая рассматривает как коммерческую деятельность. Поэтому ставка НДФЛ растет до 18%, военный сбор остается на 5%.
Как новые требования повлияют на покупателей и продавцов
Для граждан перемены не будут нести критических последствий. Если действовать в рамках закона, все будет без неприятных удивлений. Проверка Налоговой коснется только нарушителей Законодательства.
Заключение
Со 2 февраля 2026 года нужно учитывать некоторые нюансы при покупке квартиры.
Основные изменения будут касаться работы нотариусов, впрочем, рядовым гражданам также нужно будет должным образом готовиться к крупным покупкам.
Если средства были получены честно, в соответствии с действующим законодательством Украины, то не о чем беспокоиться. Финмониторинг касается только подозрительных операций. Не нужно делать подозрительные переводы по карточке, иметь официальные документы о поступлении финансов.
Информация в декларации при покупке квартиры должна быть актуальна, поскольку налоговая сопоставит ваши доходы со стоимостью приобретаемого объекта.
Если же вы продаете имущество, правильно укажите его рыночную стоимость. Снижать цену недвижимости в договоре нецелесообразно, поскольку представители налоговой смогут увидеть реальную сумму сделки и обнаружить, что вы не уплатили налоги в полном объеме.
Для того чтобы быть уверенным в прозрачности сделки и избежать любых рисков, следует обратиться к специалистам T.H.E. Capital. Наши эксперты по недвижимости проведут сделку с учетом обновленных правил покупки квартиры, проверят все необходимые документы, подготовят вас к возможной проверке и обычно гарантируют вам безопасную сделку.
