Как продать квартиру по переуступке

Часто, когда появляется желание приобрести квартиру в новостройке, оказывается, что в интересующем жилом комплексе все объекты уже проданы застройщиком.

Но есть возможность купить это жилье у инвесторов, которые уже приобрели квадратные метры на ранних стадиях строительства и готовы перепродать их уже перед сдачей дома в эксплуатацию. Такая сделка называется переуступкой при продаже квартиры, она организуется в целях получения прибыли, иногда инвесторы соглашаются на перепродажу в связи с другими обстоятельствами.

Что такое переуступка в продаже квартиры

Опытные юристы отмечают, когда рассматривается перепродажа по переуступке, что это своеобразный вариант покупки квартиры на первичном рынке недвижимости, который производится с разрешения компании-строителя и под ее контролем. То есть договор предусматривает изменение стороны покупателя в договоре с застройщиком. Новый покупатель, выплачивая деньги по договору в пользу инвестора, приобретает права только по основному договору, заключенному со строителем. Такой тип сделки имеет свои плюсы, но есть и риски, поскольку в процедуре участвует третья сторона.

Продажа квартир по переуступке: плюсы

Первое, почему возможность продать квартиру из-за переуступки прав интересует покупателей — экономия. Инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость еще на этапе котлована, часто продают ее на 5-15% дешевле, чем застройщик при сдаче дома в эксплуатацию. Можно отметить и другие привлекательные стороны такого соглашения:

• Минимум рисков. Многие отмечают, что переуступка на квартиру не приведет к долгострою, поскольку дом практически готов и будет введен в эксплуатацию уже в ближайшее время.
• Готовое жилье. В некоторых случаях предлагается приобрести жилье с готовым убранством, что позволит заселиться в него быстрее.

Продать квартиру по переуступке: взаимная выгода и особенности

Разбираясь в том, что продажа квартиры по переуступке, надо понимать, что такая сделка имеет определенные нюансы. Прежде всего, ее формат подразумевает выплату всей стоимости жилья. В то время как многие застройщики предлагают рассрочку в процессе строительства. Кроме того, часто строители разрешают переуступку на жилье только при выплате комиссии от 1 до 3%, поскольку также хотят получить определенный заработок от переоформления документов. Поэтому в первую очередь покупателю нужно проанализировать, поможет ли ему переуступка по продаже квартиры на самом деле сэкономить. Из других особенностей отмечается следующее:

• Продавцу нельзя будет предъявить претензии. Покупатель оплачивает стоимость недвижимости инвестору, но все споры по поводу ее качества квартиры придется решать с застройщиком напрямую.
• Нет выбора программы кредитования. В случае, если была оформлена переуступка с кредитным договором, по которому инвестор выкупает недвижимость, выбрать программу кредитования не получится. Покупателю придется принимать условия, которые когда-то выбрал инвестор.

Также лучше отказаться от соглашения, когда между инвестором и застройщиком заключаются отдельные договоры. Документ о переуступке должен быть трехсторонним и подписан всеми сторонами, имеющими отношение к сделке.

Как исключить риски

Разбираясь о том, что такое продажа по переуступке, нужно заранее предусмотреть риски и знать пути их минимизации. Практика показывает, что в основном все риски связывают с недобросовестностью одной из участвующих в соглашении сторон. Поэтому, чтобы предотвратить покупателя, соблюдайте следующие правила:

• Предварительно проверьте стороны на благонадежность. Чем больше вы соберете информацию об инвесторе и застройщике, тем лучше. Проверьте разрешительные документы, попросите время изучения договора о переуступке с юристом.
• Заключайте договор по безопасной инвестиционной схеме. Самым надежным является покупка с помощью Фонда финансирования строительства. В этом случае вероятность двойной перепродажи одного и того же объекта исключается, поскольку процесс контролируется со стороны государства.

Прежде чем продать квартиру по переуступке прав, проверьте основной договор инвестора и застройщика на отсутствие запрета на переуступку. Еще лучше потребовать указания этого факта в договоре. Откажитесь от сделки, если переуступка заключалась раньше, поскольку, возможно, вы имеете дело с проблемным строительством.

Как продать квартиру по переуступке

Процедура покупки квартиры на основании договора переуступки должна быть тщательно продумана и требует предварительной подготовки:

• Компания-застройщик должна иметь все документы на землю и разрешение на профильную деятельность.
• Проверьте, соблюдает ли застройщик обещанные сроки строительства.
• Убедитесь, что инвестор не нарушал договора с застройщиком.

Если эти условия соблюдаются, продажи по переуступке прав пройдут максимально безопасно и правомерно.

Оформление

Чтобы застройщик разрешил переуступку прав на квартиру, покупателю нужно выплатить 100% ее стоимости. Если средства полностью не выплачены, в содержание договора включается пункт с условиями доплаты оставшейся суммы. На этом этапе покупателю нужно уточнить, сразу ли перепродажа действительна или он вступает в силу позже при соблюдении всех условий. Далее:

• Проверьте, не считается ли покупаемый объект в банке как залог. Это происходит тогда, когда инвестор оформляет кредит. В этом случае финансовое учреждение должно быть еще одной стороной договора.
• Подписание. Продажа квартиры по переуступке прав считается действительной с момента подписания договора всеми участвующими сторонами. Процедура производится только после полной проверки всех документов и получения согласия. Действие договора подтверждает нотариус, удостоверяющий документ.
• Прием квартиры. Как только дом вводится в эксплуатацию, покупатель принимает квартиру по акту приемки-передачи и становится ее полноценным владельцем.

Договор переуступки является первым документом, подтверждающим право нового владельца, но кроме него нужно получить и другие бумаги. Кстати, если решили купить дом в Киеве, рекомендуем обратиться к лучшему агентству элитной недвижимости THE Capita

Документы по итогам соглашения

Разбираясь о том, как правильно продать квартиру по переуступке, перед подписанием договора нужно быть готовым предъявить личные документы — идентификационный код, паспорт, согласие мужа или жены. После совершения сделки покупатель должен получить:

• Нотариально заверенный договор о переуступке, также получаемый инвестором.
• Заверенное подтверждение финансового расчета с инвестором.
• Заверено согласие компании-застройщика на переуступку, если этот факт не прописан в договоре.
• Акт приема-передачи новой квартиры.

На основании перечисленных документов впоследствии оформляется свидетельство на собственность.

Продажа по переуступке прав с банковским кредитом

Продажа квартиры по переуступке с банковским кредитом имеет свои особенности. Кроме того, что в договоре будет фигурировать еще одна сторона — банк, покупателю нужно будет платить не всю сумму за квартиру, и это положительная сторона такого соглашения. Часть выплачивается инвестору, а другая погашается в пределах условий оформленного кредита.

Читайте также: Что такое самострой и как его узаконить?

Главный недостаток такой сделки состоит в том, что права на недвижимость переходят покупателю в соответствии с условиями банка. Кроме того, бывает и так, что инициатором переуступки есть сам банк. Это происходит, когда инвестор не выполняет условия кредитного контракта.

Процесс переуступки с банком является такой же процедурой, что и оформление кредита с первоначальным взносом. Однако в процессе заключения важно следить за тем, чтобы в договоре не нарушались права инвестора, иначе в будущем суд может признать такую ​​сделку недействительной. Выходит, что разовая финансовая нагрузка у покупателя снижается, но возрастают риски вообще избавиться от жилья и связаться с судебными разбирательствами.

Читайте также: Где лучше купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке?

Продажа квартир по переуступке прав: налоговое обременение

Размеры налоговых выплат при перепродаже квартиры зависят от того, какие схемы инвестирования используются продавцом. К примеру, если оформляется переуступка на жилье, а не через Фонд финансирования строительства, то покупатель не платит налоги. Если в процедуре заключается новый предварительный договор купли-продажи прав на недвижимость, покупатель уплачивает 1% стоимости Пенсионного фонда.

В результате, что означает продажа квартиры по переуступке? Это передача права недвижимости от одного лица другому, но при этом в договоре могут задействоваться третьи лица – застройщик, финансовое учреждение и другие стороны, касающиеся сделки. Подписывайтесь на обновление нашего портал о недвижимости и получайте свежие публикации от агентства недвижимости THE Capital.