Разница между авансом и задатком

Залог или аванс – это ключевой вопрос, который может возникать на этапе заключения сделок с недвижимостью, когда продавец резервирует объект, а покупатель – фиксирует собственные намерения. Несмотря на схожесть понятий, за ними находятся разные правовые последствия.

Наши эксперты проанализировали судебную практику, положение Гражданского кодекса Украины, практические рекомендации по оформлению предоплаты на жилье. По данным источников определяющим является не только факт передачи денег, но и юридическое оформление договоренностей. Поэтому разберем, в чем разница между авансом и задатком, как правильно оформить передачу денег и что происходит в непредсказуемых ситуациях.

Что такое задаток

На задаток распространяется обеспечительное и финансовое значение. Когда стороны хотят подтвердить существование обязательства и создать имущественные последствия, целесообразно использовать понятие «задаток». Поэтому для дальнейшей защиты интересов продавца и покупателя формулировка документа имеет важное значение.

Задатком в соответствии с частью первой статьи 570 ГК Украины является движимое имущество или денежная сумма, передаваемая должником кредитору в счет надлежащих платежей, в обеспечение его выполнения и подтверждение обязательства. Среди взаимосвязанных функций задатка есть:

• платежная – по договору в счет будущего платежа засчитывается сумма;
• обеспечительная – предполагаются имущественные последствия нарушения обязательства;
• подтверждающая – о наличии соответствующего обязательства свидетельствует передача задатка.

Главным практическим отличием задатка от обычной предоплаты является обеспечительная функция.

Правовые последствия задатка

По статье 571 ГК Украины определены последствия нарушения обязательства, обеспеченного залогом. При нарушении по вине стороны, передавшей задаток, он должен остаться у другой стороны. Если нарушение зафиксировано со стороны получившего задаток, то он возвращается в полном размере с дополнительной доплатой в размере задатка. Речь идет о возврате удвоенной суммы.

К примеру, задаток при покупке квартиры составил 50 тысяч гривен. Продавец имеет право оставить себе денежные средства, если покупатель отказывается от выполнения обязательств без оснований. Покупатель может потребовать сумму в 100 тысяч гривен, если продавец совершил нарушение в соответствии со статьей 571 ГК Украины.

На этом этапе важно установить виновника и факт нарушения обязательства. Не каждая остановка переговоров автоматически указывает на применение двойного задатка.

Что такое аванс

Между такими понятиями, как аванс и задаток, разница есть. Аванс представляет собой предварительный платеж в счет предстоящего исполнения обязательств. Он не создает обеспечительную функцию по сравнению с задатком. Поэтому без должного оформления рискованно называть любую сумму, переданную продавцу.

Из части второй статьи 570 ГК Украины следует особенность аванса. Если не будет установлено, что сумма уплаченная в счет текущих платежей является задатком, она превращается в аванс. Юридическое содержание договоренности здесь имеет ключевое значение.

Прежде всего, аванс выполняет платежную функцию. Его применяют для того, чтобы:

• подтвердить намерение продлить оформление сделки;
• частично оплатить будущую покупку;
• произвести предварительный расчет;
• зарезервировать объект на согласованный срок;
• засчитать в будущую цену квартиры внесенную сумму.

Если передается аванс за квартиру, это не означает, что сторона несет автоматически санкции, которые предусматриваются для задатка. С учетом договора, обстоятельств прекращения обязательства, оснований платежа следует оценивать вопрос возврата аванса. В ситуации, когда переданная сумма считалась авансом из-за отсутствия договора, часто обращает внимание Верховный суд в собственной практике.

В чем разница между авансом и задатком при покупке жилья

При покупке квартиры очень важна разница между такими понятиями как аванс или задаток. В первую очередь это отражается на сумме. Рассмотрим более подробно критерии, приведенные в таблице.

Статьи 570-571 ГК Украины устанавливают правовое определение задатка и его последствия. Важно помнить статью 547 ГК Украины, которая предусматривает по обеспечению выполнения обязательств письменную форму.

Функции

Залог за квартиру выполняет больше юридических функций по сравнению с авансом. Он увязывается с обеспечением выполнения конкретного обязательства, а не просто передается продавцу. При покупке квартиры это может означать:

• продавец берет на себя обязанность выполнить согласованные условия;
• покупатель подтверждает серьезность собственных обязательств;
• стороны определяют последствия возбуждения;
• сумма засчитывается в счет предстоящей оплаты.

Проще в этом плане есть аванс при покупке квартиры. Он является частью предстоящего платежа, но не гарантирует исполнение обязательств. Поэтому на первых шагах продавец и покупатель сразу должны определить, какая функция для них важна. Автоматическое появление задатка не происходит, если клиент просто передает определенную сумму средств торговцу.

Возврат при отказе продавца

Если продавцом был получен залог с нарушением обеспечения обязательств по статье 571 ГК Украины, предусмотрено возврат задатка с дополнительной выплатой в размере задатка. Например:

• цена квартиры составляет 2000000 гривен;
• покупатель передал задаток в размере 100 000 гривен;
• обязательство сторонами оформлено;
• Продавец отказывается выполнять обязательства без оснований.

При вопросе, возвращается ли залог в таком случае, покупатель может потребовать возврата полной суммы плюс 100 000 гривен в размере внесенного задатка. Если рассматривать авансы, то правило двойной суммы не применяется. В таких ситуациях в соответствии с содержанием договора выполнения и прекращения обязательств определяется возврат 100000 гривен.

Возврат при отказе покупателя

При передаче задатка покупателем и нарушении обязательств по статье 571 ГК Украины предусмотрено, что залог остается у продавца. К примеру, покупатель решил приобрести квартиру, заплатил задаток 80000 гривен, подписал соответствующий документ. Продавец имеет право покинуть полученную сумму, если покупатель отказывается без основания выполнять обязательства.

Иная ситуация с авансом. Из-за факта отказа покупателя он не превращается автоматически в штраф. Нужно смотреть по договору, установленному обязательства, что предусмотрено документом и на каком основании прекращается договоренность. Поэтому покупатель не должен соглашаться с формулировкой, содержание которой он не понимает. Особенно когда речь идет о существенных средствах.

По отказу двух сторон

Стороны могут договориться прекратить договоренности совместно. Здесь важно в письменном виде зафиксировать, что происходит с переданными средствами и что именно прекращается. Порядок возврата средств следует указать в документе, если стороны прекращают обязательства по взаимному согласию. В документе фиксируют:

• срок возврата;
• возвращаемую сумму;
• наличие или отсутствие претензий;
• способ расчета;
• факт прекращения обязательства.

Для задатка это особенно важно, так как стороны не должны полагаться только на бытовое слово отказ.

При непредсказуемых ситуациях

Невыполнение договора не обязательно должно быть связано с виной продавца или покупателя. Могут возникнуть обстоятельства, по которым становится невозможным исполнение обязательств. По статье 571 ГК Украины предусмотрено, что задаток возвращается полностью, если его выполнение становится невозможным.

Неправильно говорить, что при возникновении любого форс-мажорного обстоятельства залог будет превращен в штраф или он остается у продавца. Основание прекращения обязательства и условия договора следует анализировать для аванса. Юридической консультацией рекомендуется пользоваться, когда возникают сложные ситуации.

Форма оформления

Для задатка имеет принципиальное значение форма дизайна. Несоблюдение письменной формы имеет последствия, установленные законом. Поэтому при покупке недвижимости рассчитывать на устную договоренность в соответствии с задатком опасно. В документе важно отметить:

• кто получает и кто передает денежные средства;
• точное описание квартиры;
• паспортные данные;
• общую цену;
• правоустанавливающие документы на объект;
• сумму платежа;
• способ и дату передачи денежных средств;
• статус платежа;
• срок заключения договора;
• порядок возврата средств;
• последствия нарушения договоренностей;
• подписи сторон.

Правила по предварительному договору важно учитывать для недвижимости. Его форма предусматривает специальные требования в отношении ГК Украины. Установленная нотариальная форма применяется к будущим объектам недвижимости, незавершенному строительству.

Пример использования аванса и задатка при покупке квартиры

В зависимости от того, как были оформлены полученные средства, разные последствия имеет одна и та же ситуация. Рассмотрим квартиру стоимостью 2500000 гривен, где покупатель передает задаток в размере 100000 гривен до подписания основного договора.

Вариант 1: оформление задатка

В письменном виде стороны фиксируют обязательства и в виде задатка фиксируют сумму в размере 100000 гривен. В документе определяют квартиру, сроки заключения договора, цену, последствия нарушений, порядок расчета.

Последствия для внесшей залог стороны возникают в соответствии со статьей 571 ГК Украины, если покупатель нарушает обязательство безосновательно. Если за нарушение ответственен продавец, покупатель может потребовать возврата задатка с дополнительной выплатой при наличии соответствующих юридических оснований. Именно поэтому задаток создает стимул для поддержки выполнения обязательств каждой стороной.

Вариант 2: оформление аванса

В подобной ситуации стороны указывают, что передача денег в размере 100 000 гривен является авансом в счет будущей стоимости недвижимости. При отсутствии основного договора вопросы о возврате аванса решаются в соответствии с общими нормами гражданского законодательства и содержания договора.

Оставить аванс у себя продавец не имеет оснований только потому, что покупатель передумал. Покупатель не получает права на двойную сумму, если продавец отказался от сделки. Поэтому юридическая природа платежа должна быть определена перед передачей средств.

Как правильно оформить

Чтобы правильно оформить аванс и задаток, нужно начинать не с передачи денег, а с проверки объекта и получающей средства. Перед тем, как передать деньги, необходимо пройти следующие шаги:

• проверка продавца;
• проверка состояния квартиры;
• определение суммы с фиксацией в предварительном договоре купли-продажи;
• определение статуса средств;
• фиксация стоимости квартиры;
• установление сроков заключения договора;
• фиксация порядка возврата средств;
• определение последствий нарушения;
• сохранение доказательств оплаты;
• привлечение юриста или нотариуса при существенных суммах.

Словам в документе нужно уделить особое внимание. В тексте должно быть ясно понятно, что стороны договариваются о задатке или авансе. Следует дополнительно установить соответствующие обязательства, которые обеспечивают и подтверждают задаток. При этом не следует применять взаимозаменяемые формулировки по типу договора задатка/аванса, гарантийный взнос/предоплата.

Заключение

В статье подробно рассмотрены отличия задатка и аванса, их основные функции и почему могут быть изменены правовые последствия передачи средств при неправильном оформлении. Для уменьшения рисков при покупке квартиры нужно придерживаться рекомендаций:

• на основании устной договоренности не передавайте значительную сумму средств;
• четко определяйте статус платежа;
• фиксируйте стоимость, сроки, условия сделки в письменной форме;
• проверяйте документы на квартиру до передачи средств;
• учитывайте требования ГК Украины для задатка;
• предусматривайте последствия возбуждения и порядок возврата средств;
• - привлекайте нотариуса или юриста, если возникла сложная ситуация.

Грамотно составленный документ не является гарантией того, что сделка на 100% состоится. Но помогает покупателю и продавцу определить свои обязанности и права.