Житловий та не житловий фонд – у чому різниця?

Терміни “нежитловий” та “житловий” фонд зустрічаються часто. Багатьох цікавить, чим нерухомість відрізняється одна від одної і як переоформити приміщення із статусу житлового в нежитлове.

Зміна категорії спричинена різними причинами, зазвичай це пов'язано з отриманням вигоди від ведення бізнесу або здачі нерухомості в оренду. Відмінність житлового приміщення від нежитлового та особливості зміни статусу – головні моменти, які ми розглянемо у цьому матеріалі.

Відмінності нежитлового фонду від житлового

Нежитлове приміщення — це нерухомість, яка юридично не передбачає можливості проживання людей, а розрахована на використання з метою комерційного прибутку. Відповідно, в таких об'єктах не можна прописати людину, тоді як статус житлової нерухомості передбачає оформлення постійної чи тимчасової прописки фізичних осіб. Щоб краще розібратися в тому, що означає житлове та нежитлове приміщення, відмінності зазначимо у списку:

• Бізнес. Щоб отримати право вести підприємницьку діяльність у квартирі, потрібна реєстрація особи-власника та керівника бізнесу у цій же квартирі. Для здійснення різних видів роботи бізнесменам іноді достатньо мати у власності або орендувати відповідну нежитлову будівлю, це дозволить використовувати нерухомість у будь-яких виробничих цілях, тоді як у квартирі це не завжди можливо.
• Комунальні послуги. Нерухомість із різних фондів обслуговується за різними тарифами — оплата послуг ЖКГ у квартирах набагато нижча. Але якщо ведеться комерційна діяльність у житловому приміщенні, згідно із законом потрібно укласти новий договір з обслуговуючою організацією та оплачувати “бізнес” тарифи. З цієї причини багато власників, коли дізнаються, що таке нежитловий фонд, навіть не підключають послуги газифікації та опалення, залишаючи лише електрику та холодну воду.
• Ціна. Житлова та нежитлова нерухомість суттєво різняться в ціні, другий варіант зазвичай дорожчий мінімум на 20% рівнозначної житлової квартири.

Багато фізичних та юридичних осіб цікавить що таке нежитлове приміщення. Практика показує, що переоформлення нерухомості може бути потрібне з ряду причин:

• Придбані об'єкти у багатоквартирних будинках на першому поверсі підприємці перетворять на аптеки, невеликі магазини, пункти видачі товару чи офіси.
• Нежитлові приміщення – це будівлі, які не можуть бути використані для проживання. Тому якщо власник хоче оформити прописку та жити тут, він має оформити його до категорії житлового.

Які документи потрібно підготувати для переоформлення

Якщо всі підготовчі заходи виконані відповідно до законодавства, необхідно звернутися до Єдиного центру надання адміністративних послуг, де надаються документи для розгляду:

• Заява на переоформлення нерухомості в інший фонд — підписується лише власником приміщення, має бути складена згідно з умовами Житлового кодексу (ЖК).
• Документ про право власності на об'єкт, який буде переведено.
• Документи, що видаються в БТІ: плани та техпаспорти. Коли будинок є багатоповерховим, потрібен план кожного поверху.
• План майбутнього перепланування приміщень, якщо роботи будуть проводитися після зміни статусу.

Заява на переоформлення до житлового або нежитлового приміщення розглядається 45 робочих днів. Після закінчення цього терміну уповноважені органи мають за 3 дні попередити власника про рішення. Відповідь надсилається поштою, на e-mail або в адміністративний центр, куди проводилося подання документів. До речі, якщо вирішили купити будинок у Києві, рекомендуємо звернутися до кращого агентства елітної нерухомості T.H.E.

Житлове та нежитлове приміщення: різниця та можливості кожного

Потрібно враховувати, що за умовами ЖК України, статті 17, бізнес діяльність у житловому приміщенні допустима лише в тому випадку, коли дотримані умови:

• Місцеві жителі не відчуватимуть дискомфорту від вашої комерційної діяльності.
• Будинок, де розташовується житло, не належить до старого фонду, а отже не планується його знесення найближчим часом.
• Підприємець прописаний на площі, де веде комерційну діяльність.

Тобто бізнесмен може спокійно жити у квартирі, оплачувати усі комунальні послуги за доступною ціною порівняно з нежитловим фондом, стабільно отримуючи прибуток. Тим не менш, розбираючись, що таке житлові та нежитлові приміщення, багато керівників все ж таки змінюють статус житла на комерційний, оскільки тут є суттєвий плюс. Наприклад, квартира у нежитловому фонді стає дорожчою, якщо буде виставлена на продаж. Тим, хто розглядає житловий та нежитловий фонд, юристи також рекомендують враховувати:

• Наскільки популярна нерухомість і чи можна її швидко продати.
• Порядок оформлення документів на об'єкт, оскільки він може тривати тривалий час.
• Просте приміщення не звільняє від сплати комунальних послуг, які для нежитлового фонду приблизно в 2 рази вищі. Плюс доведеться сплачувати щорічний податок на нерухомість залежно від залишкової вартості приміщення, точний відсоток визначається місцевими органами влади.

Тому багато експертів, сфера діяльності яких є нежитловим фондом, стверджують, що це особлива група нерухомості, яка потребує досвіду та знань чинного законодавства.

Читайте також: Що таке самобуд і як його узаконити?

Переведення нерухомості в нежитловий статус: особливості

Процес переведення нерухомості з одного фонду до іншого — складний та тривалий процес. ЖК України прописує низку вимог, вони дотримуються обов'язкового порядку. Якщо вам потрібно перевести об'єкт із житлового в нежитловий будинок — це робота, яка здійснюється лише за таких умов:

• Якщо плануються якісь перепланування, їх слід узаконити у відповідних інстанціях.
• Якщо площа об'єкта дорівнює більше 100 кв.м, потрібно організувати другий вхід з вулиці.
• Коли приміщення розташовується вище за перший поверх, підприємцю доведеться міняти категорії всіх об'єктів, які перебувають під ним. Вся нерухомість має стати нежитловою.
• На території об'єкта мають бути умови для проведення інженерних комунікацій.
• Житлове та нежитлове приміщення мають суттєву різницю, тому що в останньому не повинно бути прописаних людей, тому підприємцю потрібно виписатися з майбутньої комерційної нерухомості. Більше того, об'єкт не визнається комерційним, якщо у ньому проживають за договором соцнайму або він вважається культурною спадщиною.

Пам'ятайте: право змінити статус нерухомості є тільки у його власника!

Про що потрібно пам'ятати при переоформленні об'єкта з нежитлового фонду

Непросто перевести комерційний об'єкт у житловий фонд, оскільки будівлі мають відповідати певним вимогам:

• Об'єкт повинен бути якісно зведеним: міцним, що не входить до списку аварійного фонду, не підлягає знесенню.
• У приміщенні можливе підключення всіх комунікацій, які необхідні для комфортного проживання. Маються на увазі каналізація, газовідведення, електропостачання, водопровід.
• Об'єкт повинен відповідати правилам безпеки та бути обладнаним так, щоб у майбутніх мешканців не виникало ситуацій, небезпечних для життя.

Часто житлові та нежитлові приміщення мають різну висоту стель — цей момент також має бути врахований перед оформленням перекладу. Також потрібно виключити джерела появи шкідливих речовин у повітрі, подбати про звукоізоляцію. Усі технічні норми прописані у ЖК, і якщо приміщення їм не відповідає, на схвалення зміни категорії нерухомості можна не розраховувати.

При оформленні житлові та нежитлові приміщення не повинні бути обтяжені - заставними зобов'язаннями, кредитами або іншими видами боргів.

Читайте також: Де краще купити квартиру: в новобудові чи на вторинному ринку?

Житлова та нежитлова площа: нюанси

• Пам'ятайте, розпорядження, рахунки та документи про обтяження надсилаються на ім'я власника будь-якої нерухомості.
• Площа, планування та інша технічна інформація в документах повинні відповідати фактичним даним.

Щоб під час переведення нерухомості з однієї категорії в іншу не виникли складності через незнання законодавства, слід не нехтувати допомогою досвідчених юристів. Підписуйтесь на оновлення нашогопортал про нерухомістьі отримуйте свіжі публікації від агентства нерухомості THE Capital.