Вкотре повертаємося до теми реновації та відновлення нерухомості. Згадуючи стратегії BRRRR та фліппінгу, розраховуючи можливий ARV та аналізуючи масштаби снагів, ми забули про найголовніше – сам об’єкт. Щоб на ринку нерухомості було легко орієнтуватися навіть новачкам, для означення специфічних об’єктів придумали окремі назви. Так, для втілення всіх перелічених тенденцій якнайкраще підійде купівля фіксера.
❝Фіксер (Fixer-Upper)– нерухомість, яка потребує модернізації або проведення ремонтних робіт, тому при купівлі її вартість нижча ринкової, а при продажі вона значно зростає за рахунок проведених робіт.❞
Переваги купівлі фіксера очевидні:
✔️ економія грошей при купівлі – ви дійсно маєте шанс отримати справжній скарб за безцінь;
✔️ потенціал для значного збільшення капіталу після продажу відреставрованого об’єкта;
✔️ можливість персоналізувати нерухомість під свої потреби та надати їй унікального зовнішнього вигляду.
Як і завжди, без ризиків не обійтися:
❌ енерго- та часозатратність – реалізувати об’єкт одразу не вийде, адже ремонтні роботи можуть затягнутися. Але це певною мірою лише на руку вам, адже, відповідно до українського законодавства, другий продаж та всі подальші вимагають сплати податків у дещо збільшеному розмірі;
❌ неочікувані витрати – в ході проведення ремонтних робіт можуть повилазити назовні нові серйозні проблеми, про які ви й не здогадувалися. Якщо під чудовим відреставрованим паркетом зачаїлися прогнивші перекриття, сума вкладень може подвоїтися, а сума доходів так і залишиться незмінною;
❌ труднощі з фінансуванням – якщо ви бажаєте оформити кредит для придбання оселі, далеко не кожен банк погодиться його видавати на занадто вже занедбаний об’єкт.
Щоб фіксер став джерелом прибутку, а не головного болю, варто дотримуватися кількох простих правил при його виборі:
- запросіть фахівця, аби він зробив ретельний огляд об’єкта та повідомив вас про всі недоліки, які доведеться виправляти власним коштом;
- розрахуйте вартість ремонтних робіт, враховуючи матеріали та оплату фахівцям. Додайте отриману суму до бюджету на купівлю, аби зрозуміти, чи спроможні ви довести справу до кінця;
- дослідіть ринок нерухомості, щоб спрогнозувати своє майбутнє. Дізнайтеся вартість аналогічних об’єктів та вирахуйте свій реальний дохід від перепродажу оновленого майна.
При купівлі фіксера не обійтися залагодженням кількох снагів, адже такий об’єкт потребує вагомих втручань спеціалістів. Інвестори клюють на низьку ціну, проте не дайте їй затьмарити все інше. Рішення має бути виваженим, а результати ваших дій – прибутковими. Добре аналізуйте масштаби необхідних реновацій, аби їх вартість не була більшою за майбутній прибуток. Звертайтеся до експертів, адже вони здатні дати професійну оцінку майна та приблизно розрахувати розмір необхідних вкладень.
Приклад використання:
— Як там твій фіксер? Вже готовий рахувати прибуток?
— Та який там прибуток. Щось я дав маху з тим будинком. Виявилося, що всю проводку треба міняти, тому тепер я не лише не зароблю, але й в борги влізу.
— Ото ти влип. А я ж казала, що треба було звернутися до агентства нерухомості, аби купити дійсно дохідний об’єкт. Ех, Вольдька, нікудишній з тебе інвестор.
Готові взятися за серйозну роботу? Тоді міцного вам шпателя і гладкої штукатурки! От тільки давайте спочатку підберемо дійсно гарний варіант, на ремонт якого не доведеться витрачати всі гроші світу.
