Як продати квартиру по переуступці

Часто, коли з'являється бажання придбати квартиру в новобудові, виявляється, що в житловому комплексі, що цікавить, всі об'єкти вже продані забудовником.

Але є можливість купити це ж житло в інвесторів, які вже придбали квадратні метри на ранніх стадіях будівництва та готові перепродати їх уже перед здаванням будинку в експлуатацію. Така угода називається переуступкою при продажу квартири, вона організується з метою отримання прибутку, іноді інвестори погоджуються на перепродаж у зв'язку з іншими обставинами.

Що таке переуступка у продажу квартири

Дослідні юристи відзначають, коли розглядається перепродаж із переуступки, що це своєрідний варіант купівлі квартири на первинному ринку нерухомості, який проводиться з дозволу компанії-будівельника та під її контролем. Тобто договір передбачає зміну боку покупця у договорі із забудовником. Новий покупець, виплачуючи гроші за договором на користь інвестора, набуває прав лише за основним договором, укладеним із будівельником. Такий тип угоди має свої плюси, але є й ризики, оскільки у процедурі бере участь третя сторона.

Продаж квартир з переуступки: плюси

Перше, чому можливість продати квартиру через переуступку прав цікавить покупців, — економія. Інвестори, що вкладають кошти в нерухомість ще на етапі котловану, нерідко продають її на 5-15% дешевше, ніж забудовник при здачі будинку в експлуатацію. Можна відзначити й інші привабливі сторони такої угоди:

• Мінімум ризиків. Багато хто зазначає, що переуступка на квартиру не призведе до довгобуду, оскільки будинок практично готовий і буде введений в експлуатацію вже найближчим часом.
• Готове житло. У деяких випадках пропонується придбати житло з готовим оздобленням, що дозволить заселитися в нього швидше.

Продати квартиру по переуступці: взаємна вигода та особливості

Розбираючись у тому, що таке продаж квартири з переуступки, треба розуміти, що така угода має певні нюанси. Насамперед, її формат має на увазі виплату всієї вартості житла. У той час, як багато забудовників пропонують розстрочку в процесі будівництва. Крім того, часто будівельники дозволяють переуступку на житло лише за умови виплати комісії від 1 до 3% , оскільки також хочуть отримати певний заробіток від переоформлення документів. Тому в першу чергу покупцю потрібно проаналізувати, чи допоможе йому переуступка з продажу квартири насправді заощадити. З інших особливостей наголошується на наступному:

• Продавцю не можна буде висунути претензії. Покупець оплачує вартість нерухомості інвестору, але всі суперечки щодо її якості квартири доведеться вирішувати із забудовником безпосередньо.
• Немає вибору програми кредитування. У разі, якщо було оформлено переуступку з кредитним договором, за яким інвестор викуповує нерухомість, вибрати програму кредитування не вийде. Покупцеві доведеться приймати умови, які колись вибрав інвестор.

Також краще відмовитися від угоди, коли між інвестором та компанією-забудовником укладаються окремі договори. Документ щодо переуступки має бути тристороннім і підписаним усіма сторонами, що мають відношення до правочину.

Як виключити ризики

Розбираючись у тому, що таке продаж із переуступки, потрібно заздалегідь передбачити ризики та знати шляхи їхньої мінімізації. Практика показує, що в основному всі ризики пов'язують з несумлінністю однієї зі сторін, що беруть участь у угоді. Тому, щоб запобігти покупці, дотримуйтесь наступних правил:

• Заздалегідь перевірте сторони на благонадійність. Чим більше ви зберете інформації про інвестора та забудовника, тим краще. Перевірте дозвільні документи, попросіть час вивчення договору переуступки з юристом.
• Укладайте договір за безпечною інвестиційною схемою. Найнадійнішим є купівля за допомогою Фонду фінансування будівництва. У цьому випадку ймовірність подвійного перепродажу одного і того ж об'єкта виключається, оскільки процес контролюється з сторони держави.

Перед тим як продати квартиру з переуступки прав, перевірте основний договір інвестора та забудовника на відсутність заборони на переуступку. Ще краще зажадати вказівки цього факту у договорі. Відмовтеся від угоди, якщо переуступка полягала раніше, оскільки можливо ви маєте справу з проблемним будівництвом.

Як продати квартиру з переуступки

Процедура купівлі квартири на підставі договору переуступки має бути ретельно продумана і вимагає попередньої підготовки:

• Компанія-забудовник повинна мати всі документи на землю та дозвіл на профільну діяльність.
• Перевірте, чи забудовник дотримується обіцяних термінів будівництва.
• Переконайтеся, що інвестор не порушував умови договору із забудовником.

Якщо ці умови дотримуються, продаж з переуступки прав пройде максимально безпечно і правомірно.

Оформлення

Щоб забудовник дозволив перевідступлення прав на квартиру, покупцеві потрібно виплатити 100% її вартості. Якщо кошти повністю не виплачені, у зміст договору включається пункт з умовами доплати суми, що залишилася. На цьому етапі покупцю потрібно уточнити, чи одразу перепродаж є дійсним чи він набирає чинності пізніше, за дотримання всіх умов. Далі:

• Перевірте, чи не рахується об'єкт, що купується в банку, як застава. Це відбувається тоді, коли інвестор оформляє кредит. У такому разі фінансова установа має бути ще однією стороною договору.
• Підписання. Продаж квартири з переуступки прав вважається дійсним з моменту підписання договору всіма сторонами, що беруть участь. Процедура проводиться лише після повної перевірки всіх документів та отримання згоди. Дія договору підтверджує нотаріус, який засвідчує документ.
• Прийом квартири. Як тільки будинок вводиться в експлуатацію, покупець приймає квартиру за актом приймання-передачі та стає її повноцінним власником.

Договір переуступки є першим документом, який підтверджує право нового власника, але, крім нього, потрібно отримати й інші папери. До речі, якщо вирішили купити будинок у Києві, рекомендуємо звернутися до кращого агентства елітної нерухомості T.H.E. Capita

Документи за підсумками угоди

Розбираючись у тому, як правильно продати квартиру з переуступки, перед підписанням договору потрібно бути готовим пред'явити особисті документи — ідентифікаційний код, паспорт, згоду чоловіка чи дружини. Після здійснення угоди покупець повинен отримати:

• Нотаріально завірений договір про переуступку, який також отримує інвестор.
• Завірене підтвердження фінансового розрахунку з інвестором.
• Завірена згода компанії-забудовника на переуступку, якщо цей факт не прописаний у договорі.
• Акт прийому-передачі нової квартири.

На підставі перерахованих документів згодом оформляється свідоцтво на власність.

Продаж з переуступки прав з банківським кредитом

Продаж квартири з переуступки з банківським кредитом має свої особливості. Крім того, що в договорі фігуруватиме ще одна сторона — банк, покупцеві потрібно буде сплачувати не всю суму за квартиру, і це є позитивною стороною такої угоди. Частина виплачується інвестору, а інша погашається у межах умов оформленого кредиту.

Читайте також: Що таке самобуд і як його узаконити?

Головний недолік такого правочину полягає в тому, що права на нерухомість переходять покупцю відповідно до умов банку. Крім того, буває і так, що ініціатором переуступки є сам банк. Це відбувається, коли інвестор не виконує умов кредитного договору.

Процес переуступки з банком є такою самою процедурою, що й оформлення кредиту з початковим внеском. Однак у процесі укладання важливо стежити за тим, щоб у договорі не порушувалися права інвестора, інакше в майбутньому суд може визнати такий правочин недійсним. Виходить, що разове фінансове навантаження у покупця знижується, але зростають ризики взагалі позбутися житла та зв'язатися із судовими розглядами.

Читайте також: Де краще купити квартиру: в новобудові чи на вторинному ринку?

Продаж квартир з переуступки прав: податкове обтяження

Розміри податкових виплат під час перепродажу квартири залежать від того, які схеми інвестування використовуються з боку продавця. Наприклад, якщо оформляється переуступка на житло, а не через Фонд фінансування будівництва, то покупець не сплачує податки. Якщо в процедурі укладається новий попередній договір купівлі-продажу прав на нерухомість, то покупець сплачує 1% вартості Пенсійного фонду.

У результаті, що означає продаж квартири з переуступки? Це передача права нерухомості від однієї особи іншій, але при цьому в договорі можуть задіятися треті особи — забудовник, фінансова установа та інші сторони, які стосуються угоди. Підписуйтесь на оновлення нашого портал про нерухомість і отримуйте свіжі публікації від агентства нерухомості THE Capital.