Якщо успішну оренду характеризує кеш-флоу, то купівлю нерухомості – ARV. Що це за дивний набір букв? З абревіатурою BRRRR ви вже добре знайомі, тому знаєте, що просто так великі літери ми не використовуємо. ARV коротко та лаконічно характеризує… Хоча навіщо ми зараз пояснюємо, якщо для цього є окреме місце.
❝ARV (After Repair Value) – даний термін відображає нову підвищену вартість нерухомості, якої вдалося досягти завдяки проведенню ремонтних робіт та інших покращень.❞
Така проста та змістовна абревіатура використовується для означення оціночної вартості квартири чи будинку та допомагає власнику зрозуміти, наскільки добре йому вдасться компенсувати свої витрати. У ARV є кілька застосувань. Цей термін дозволяє:
- оцінити розмір потенційного прибутку від перепродажу вже готового об’єкта, доведеного до ладу. Прорахувавши After Repair Value ви зможете визначити, чи варто інвестувати у ту чи іншу нерухомість;
- визначити приблизний бюджет, який необхідно виділити на ремонт приміщень чи їх реконструювання;
- переконати банк чи іншу фінансову установу в тому, що вони можуть видати вам кредит на ремонт та отримати всю суму в зазначений термін.
Пропонуємо вам довільним чином обрати одну з квартир без ремонту в київській новобудові та спробувати самостійно розрахувати ARV. Алгоритм дій наступний:
- визначте актуальну ціну об’єкта на даний момент, коли він ще потребує втручання дизайнера та ремонтної бригади (просто погляньте на цінник);
- дослідіть аналогічні пропозиції на ринку тільки вже з ремонтом. Обирайте нерухомість саме в тому районі, в якому знаходиться і ваш “піддослідний кролик”. До речі, такі об’єкти для порівняння називають comparables або “компс” – ось вам ще один термін для поповнення словничка з нерухомості;
- прорахуйте витрати на ремонтні роботи. Важливо брати до уваги не лише самі матеріали, але й послуги спеціалістів;
- після цього зберіть всі показники та проведіть з ними нескладні математичні дії:
Ринкова вартість об’єкта + вартість ремонту = ARV
Наприклад, нехай ви вирішили придбати нерухомість за $170,000. Це непогана трикімнатна квартира в Печерському районі – справжній скарб. На ремонт доведеться витратити ще приблизно $65,000. Тоді ARV складатиме $235,000. Отриману суму варто порівняти з цінами на подібні квартири з готовим ремонтом. Якщо ви бачите, що цілком зможете продати об’єкт за цю суму та більше, то однозначно варто купувати. Якщо ж показник ARV виявився завеликим, годі й розраховувати на повернення вкладень.
☝️ Не забувайте про те, що ви аналізуєте наявну ситуацію на ринку, проте вже через кілька місяців вона може докорінно змінитися як на вашу користь, так і їй на шкоду.
Приклад використання:
— Я таку кралю на первинці побачив. Вже уявляю, який зроблю в ній ремонт. На продажі вийде непогано заробити.
— О, то ти вже й ARV прорахував?
— Що зробив?
— Все з тобою зрозуміло, бізнесмене. Спочатку треба вирахувати приблизну вартість квартири після ремонту та зіставити її з актуальними розцінками, а потім вже буде видно, чи принесе вона тобі хоча б $1.
Якщо вже ми згадали про Печерський район, пропонуємо вам продовжити знайомитися з ним. Вартість житла тут невпинно зростає, тому ви гарантовано стане власником справжнього скарбу.
