На ринку нерухомості без калькулятора не обійтися і ви вже неодноразово мали змогу в цьому переконатися під час прочитання нашого блогу. Разом з нами ви навчилися вираховувати кеш-флоу, себто чистий прибуток після здачі квартири в оренду, знаєте, як визначити ARV(After Repair Value) та банальну дохідність. Саме час розрахувати й відсоток капіталізації. Перш ніж шукати калькулятор, пропонуємо вам додати цей новий термін до свого сленгу нерухомості та розібратися з його складовими.
❝Капіталізація (Cap rate) – показник, який використовується для оцінки потенційної дохідності та ризиків при інвестуванні в нерухомість.❞
Як розрахувати капіталізацію? До цього питання ми повернемося дещо згодом, а поки пропонуємо розібратися з тим, навіщо взагалі потрібно її визначати та що вона нам дає. Ставка капіталізації, перш за все, допомагає визначити потенціал конкретного об’єкта та ризики, з якими пов’язана його купівля. Порівняння обраної квартири чи будинку з аналогічними пропозиціями на ринку дозволяє прийняти виважене рішення та купити дійсно дохідний об’єкт.
Відсоток капіталізації дає уявлення одразу про декілька характеристик об’єкта. Чим він більший, тим більша потенційна дохідність, але разом з нею підвищуються і ризики. Відповідно нижчий відсоток говорить про меншу дохідність, проте дає більше гарантій та стабільності. Лише ви можете обирати, який вектор вам ближчий. Перед прийняттям остаточного рішення обов’язково проконсультуйтеся з експертом з нерухомості, аби отримати слушну пораду на основі аналізу ринка та прогнозування подальших тенденцій його розвитку.
Нарешті переходимо до математики. Для розрахунку відсотка капіталізації вам необхідно знати всього два показники: вартість об’єкта та чистий операційний дохід (Net Operating Income, NOI). Чистий операційний дохід – це ваш чистий річний прибуток від оренди. Тобто варто від доходу відняти іпотечні виплати, податки та інші побічні витрати. Формула для обчислення капіталізації виглядає наступним чином:
(Чистий операційний дохід : Вартість об’єкта) × 100% = Капіталізація
Для прикладу візьмемо однокімнатну квартиру на Печерську. Її вартість становить $110,000, а ціна за оренду приблизно складатиме 1,300 $/місяць. Виділимо на форс-мажори та обов’язкові платежі $2,000 від вашого загального річного доходу в $15,600 ($1,300 × 12). У такому випадку ви отримаєте чистий операційний дохід у розмірі $13,600 ($15,600 - $2,000). Отже, переходимо до найцікавішого – розрахунку відсотка капіталізації:
($13,600 : $110,000) × 100% = 12,36%
Це доволі високий відсоток, який свідчить про непогану дохідність квартири. Стосовно можливих ризиків, то вони також доволі високі, проте є один нюанс. Для прикладу ми обрали преміальну нерухомість, а вона завжди відрізняється більшою надійністю та стабільністю у порівнянні з іншими сегментами, тому не варто боятися потенційної невдачі.
Приклад використання:
— Володька, ти виглядаєш якимось заклопотаним.
— Я просто ніяк не можу вирішити, чи варто купувати те офісне приміщення, яке мені так сподобалося.
— То прорахуй відсоток його капіталізації, щоб було простіше. Так ти зрозумієш, наскільки прибутковою та надійною буде ця інвестиція.
— А й справді! Дякую, що нагадала про цей показник, а то я замріявся і зовсім забув про реальні речі, які так просто визначити.
Не будьте як Володька – звертайтеся до нас та залишайте всі сумніви у минулому. Ми і офіс для комфортної роботи підберемо, і дачу під Києвом знайдемо, щоб було де шашлики смажити.
