У 2021 році ринок нерухомості України помітно активізувався. Забудовники ввели в дію безліч нових об'єктів, а ціни на квартири та попит помітно зросли у всіх сегментах.
Нинішню ситуацію деякі експерти вже порівнюють із ситуацією 2008 року, коли ринок нерухомості впав, причому не лише в Україні, а й у всьому світі. Ми не гадатимемо на кавовій гущі, що чекає на нас. Banker.ua поспілкувався із засновником одного із столичних агентств нерухомості THE CAPITAL Костянтином Писаренком, який не тільки створив ефективну команду, що надає експертні послуги на ринку нерухомості преміум-сегменту, а й намагається сформувати нову філософію сприйняття агентських послуг, відходячи від застарілого кліше «ріелтори» до широкого поняття «експерти з нерухомості». До речі, якщо здумалися щодо купівлі нерухомості, рекомендуємо звернутися в наше професійне агентство елітної нерухомості T.H.E. Capital.
21 травня 2020 року Костянтин Писаренко запустив YouTube-канал «Нерухомість без цензури», який став одним із найвідоміших в українському сегменті YouTube. Напередодні новорічних свят разом із Костянтином підбиваємо підсумки насиченого для ринку нерухомості 2021 року та прогнозуємо тренди на наступний рік.
ПРО МОЖЛИВЕ ОБВАЛІ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
Такого зростання ринку нерухомості ми не мали з 2014 року. Проте я думаю, що на Україну чекає обвал ринку. Ця «бульбашка» здувається, і головне питання не в місяцях, коли почнеться спад (думаю, спад почнеться протягом двох-чотирьох місяців), а наскільки він здувається.
Читайте також: Здача квартири в оренду : як правильно написати оголошення?
Чому це станеться? Об'єктивних чинників багато, але головне зараз не вистачає грошей на купівлю нових квартир самих інвесторів. Вже зараз відділи продажу забудовників не виконують планів продажу. Вважаю, що просідання можливе до 15-20% . Звичайно, як почне складатись це доміно, точно ніхто не знає. Причина, хто хотів «припаркувати» гроші, — це зробили, а закон №5600 ще навіть не набрав чинності!
ПРО ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ БІЗНЕС-КЛАСУ
Буду говорити не про всю Україну, а конкретно про Київ. Все, що забудовники намагаються будувати хоча б у класі Комфорт, зараз зросте у ціні дуже добре. У найближчі 2-3 роки така нерухомість може ще зрости, тому що середня ціна "Комфорту" зашкалює за $1500/м², а "Комфорт+" вже просувається до $2000. Наведу приклад. Вартість квартири у ЖК «Французький Квартал 2» складає $2500/м². Для «Комфорт+» це багато, і коли цей сегмент починає «підповзати» до сегменту бізнес-, преміумкласу, як, наприклад, у ЖК «Бульвар Фонтанів» та конкурувати з ним безпосередньо, люди часто обирають розпіарений об'єкт. Тобто обирають «Французький Квартал 2» за ідентичною ціною (різниця в 5-10% — це вже однакова ціна), коли там погана шумоізоляція, дворова територія, припаркуватися практично немає можливості, на відміну від «Бульвара Фонтанів», у якому з цим питань немає взагалі.
ПРО ЗАГОРОДНУ НЕРУХОМІСТЬ
Якщо говорити про наш середньостатистичний клієнт, який купує преміум-сегмент, то це 40-річна сімейна людина з дітьми. А коли у вас діти, ви, на жаль, не можете собі дозволити жити за містом у повному розумінні цього слова. Діти мають ходити до школи, відвідувати секції, гуртки, дні народження своїх друзів. Отже виходить, що якщо ви живете за містом, ви живете в машині, або у вас має бути нереальна кількість персоналу, помічників, особистий водій. Тому заміський будинок як доповнення до свого основного житла або як дачна резиденція – це, звісно, чудово. Інакше це незручно для середньостатистичної сім'ї з дітьми.
Читайте також: Як здати в оренду нежитлове приміщення?
ПРО КЛАСИФІКАЦІЮ БІЗНЕС-СЕГМЕНТУ
Я не можу вважати будинок зі стелями 2.7 або 2.8 м об'єктом бізнес-класу: він тисне, ти не відчуваєш преміальності у цьому будинку. Нещодавно знімав відео для свого каналу в чудовому будинку, де мені дуже сподобалося. І я б реально хотів назвати цей об'єкт нерухомості «Бізнес» або «Преміум», але стеля 2.8 м. Йдеться про Obolon Residences. Це реально класний будинок, але навіщо заощадили на висоті стель, не розумію. Чи важко було втратити один поверх? Бізнес клас – це підземний паркінг, триметрові стелі, коли в тебе консьєрж чи гідна охорона будинку, це велике гарне парадне (у бізнес-класі не може бути такого поняття, як «під'їзд»).
Це має бути хороша дворова територія, навіть якщо це один будинок, з дитячим майданчиком, місцем для прогулянок, інфраструктурою всередині будинку, наприклад, спортзал, магазин, салон краси тощо. Нині у Києві є такі об'єкти. Наприклад, будується кілька цікавих будинків у Печерському районі Києва – ЖК Nordica Residence та FJORD, також найцікавіший будинок із триметровими стелями Creator City та UNIT.Home з цікавими фішками, розташований в історичному центрі Шевченківського району міста в безпосередній близькості від парків Пушкінського, КПІ та Київський зоопарк. Зараз будуються кілька будинків на Подолі, які увійдуть до сегменту бізнес-класу, той же La Manche, Spas Sky та багато інших у різних районах столиці.
ПРО КОРПОРАТИВНО-СОЦІАЛЬНУ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ БІЗНЕСУ
Передусім, ми дбаємо про своїх співробітників, щоб вони дбали про своїх клієнтів. Тому що турбота – це те, чого не вистачає у суспільстві. По-друге, ми вважаємо за важливе подбати про людину так, щоб вона сама захотіла тобі заплатити. Тому що в нашій країні образ ріелтора, який «віджимає» гроші у своїх клієнтів, маніпулює ними, міцно закріпився біля узголів'я. Ми хочемо зовсім інакше позиціонувати себе: ріелтор – це людина, яка допомагає. Є ж люди, які допомагають купувати машину, оглядають її, роблять технічний висновок. Без певних знань ви цього не зробите. Так само й у нашій сфері бізнесу. Нам як агентству нерухомості байдуже, об'єкти якого забудовника продавати. Для нас важливіше за потребу клієнта — почути і знайти те, що потрібно саме йому. Якщо, наприклад, клієнт є неодруженим, йому можна продавати квартиру в TARYAN TOWERS. Тому що, як ми продамо сім'ї таку квартиру в будинку, де немає нормального двору? Ми розуміємо, що «Бульвар Фонтанів» або «Новопечерські Липки» – це чудові місця для сімей. Вважаю, що нам мають платити саме за експертність. І великий плюс, коли ми працюємо із забудовниками, які розуміють, що агенції — це їхні помічники.
ПРЕМІУМ-СЕГМЕНТ ЯКІСТЬ ІНВЕСТИЦІЙ
На преміум-сегменті багато чого не заробиш. Є, звичайно, винятки, але таких об'єктів у нас було лише два: Tetris Hall та вежі TARYAN TOWERS. У сегменті "Комфорту" таких об'єктів набагато більше. Преміум-сегмент – це збереження грошей, хороша ліквідність, за необхідності його простіше продати. Сказати, що там можна зірвати якийсь куш, не можна.
БУДІВЕЛЬНИЙ БУМ-2021
Зараз реально багато будують, приблизно разів у п'ять більше, ніж будь-коли, до кризи 2008 року. Активно забудовується як Київ, так і з усіх боків передмістя. Деякі нові житлові комплекси можуть розмістити 10, 15 та навіть 20 тисяч осіб. Тобто це вже своєрідні міста-супутники, а не житлові комплекси. І люди, які приїжджають до мегаполісу, можуть стартувати у цих комплексах.
ОСНОВНІ ТРЕНДИ 2022 РОКУ
- Заміська нерухомість. Забудовники заміської нерухомості готові слухати і чути, вони не розпещені, з ним і можна вести діалог, просити додаткові опції, наприклад, озера та фонтани на території, посадити більше дерев, дитячий садок, басейн.
- Великі ЖК. Люди не хочуть жити в одиночних будинках. Вони хочуть жити у великих красивих РК з гарною інфраструктурою. Вони готові переплачувати, щоб жити з собі подібними у своєму класі/оточенні. Хорошим прикладом цього є ЖК Great на березі Дніпра.
- Розмиття поняття «центр міста». Поняття «центр» вже розмите, та й не всім уже потрібний центр міста. Тому що дістатися туди рівнозначно прогаяти багато часу, якщо ти там не працюєш. Кожен хоче жити там, де він виріс, проводити більше часу, тож у кожному районі міста з'являються свої центри. Хороший приклад тому - "Файна Таун". Для когось це околиця світу, проте зараз люди готові платити $2200 за «квадрат» і чекати на рік-півтора квартири комфорт-класу саме там. І так у кожному районі Києва утворюються свої центри, конгломерати, за які люди готові платити великі гроші.
- Прибережна територія. Тренд наступного десятиліття – нарешті почне освоюватись прибережна територія. Я вважаю, що всю промзону треба викинути з міста, а прибережна територія, як і у всіх європейських країнах, має бути віддана під житлову забудову. Люди повинні жити в будинках з чудовим виглядом із вікна.
Публікація була цікавою та корисною? Підписуйтесь на оновлення нашого блогу про нерухомість та отримуйте нові публікації від агентства нерухомості THE Capital.
