Якщо на дослідження ринку нерухомості ви витратили понад 100 годин, статус бомбера цілковито заслужений. Такий досвідчений професіонал точне не розгубиться та з легкістю проверне будь-яку угоду. От тільки не завжди її успіх залежить виключно від вас… Ви могли вигідно купити фіксер та зробити з нього справжню лялечку під ключ. Ясна річ, що охочих придбати таку красуню буде чимало, тому показник капіталізації приємно зігріватиме серденько. Ніяких lowball offer чи стікер-шоків– якщо вже й грати у дорослі ігри, то по-чесному. Ваші завзяття та професіоналізм нам до душі, проте будьте готові до непередбачуваних обставин. Інколи самовпевнені покупці беруться вершити справи, не маючи на те достатньо сил. Аби не переходити в режим очікування при замороженій угоді, зверніть увагу на інший сценарій.
❝Бампер (Bump Clause)– умова, яка чітко прописується в договорі та має на меті захист продавця. Її суть зводиться до того, що у разі невиконання першим покупцем встановлених умов у чітко визначений термін, власник нерухомого майна має право погодитися на іншу, більш вигідну пропозицію від іншого потенційного покупця і тим самим розірвати угоду з попереднім.❞
Якщо за будь-яких інших обставин таке розрівняння попередньої домовленості можна було б назвати дещо безчесним з боку власника, то в даному випадку все більш ніж справедливо, оскільки умови чітко прописуються за погодженням обох сторін, і покупець розуміє весь тягар відповідальності, який лягатиме на його плечі з його ж вини. Такі бампери встановлюють не в усіх договорах, адже тоді це дійсно було б надто вже однобокою зручністю. Сенс у прописуванні можливості розірвання договору на користь іншого інвестора є тоді, коли з якихось причин покупець не може одразу ж перетворитися на нового власника. Його зволікання можуть бути пов’язані з тим, що банк затягує з оформленням кредиту, процес розлучення ще не дійшов логічного кінця, а купувати нерухомість у спільну власність вже немає сенсу тощо. Зовнішні обставини можуть тривати як декілька днів, так і затягнутися на невизначений термін. Нехтувати власними інтересами заради чужих точно було б дурістю, тому радимо господарям квадратних метрів не забувати цей новий термін, який ми сьогодні вивчаємо.
Як працює Bump Clause?
- Покупець робить пропозицію та роз’яснює ситуацію, з якої не може придбати об’єкт тут і зараз.
- Покупець приймає пропозицію, але за домовленістю додає до тексту попереднього договору бампер, який дозволяє йому й надалі проводити огляди приміщення та розглядати пропозиції від інших зацікавлених інвесторів.
- У тому разі, якщо власник майна отримує іншу більш вигідну пропозицію, він має повідомити про це першого покупця.
- Розірвання договору не відбувається одразу ж. У покупця є 24-72 години на владнання своїх справ. Якщо ж йому це не вдається, він втрачає пріоритетне право на купівлю.
На ринку з високою конкуренцією подібні бампери є напрочуд корисними та популярними, адже інвестор може забронювати об’єкт, що припав йому до душі. Звичайно, він ризикує втратити свою вже таку осяжну мрію, але з цим нічого не поробиш. Для продавця плюсів від Bump Clause очевидно більше. Гнучкість та мінімізація ризиків лежать в основі бампера. Таким чином, за будь-яких умов господар майна залишиться у плюсі.
Приклад використання:
— Ти ж наче знайшла покупця. То чому ж і досі організовуєш перегляди?
— У нього певні проблеми з банком, тому ми вирішили додати бампер до договору. Я ж не можу чекати роками. Якщо надійде більш прийнятна пропозиція, доведеться нам з ним переглянути умови чи й узагалі попрощатися.
Бампер бампером, а все ж краще з продажем не затягувати. Якщо ви хочете позбутися старого та інвестувати у нове, звертайтеся до професіоналів.
