Світова економіка, як і океани, що оперізують всю планету, не завжди однаково стабільна у різних країнах. Поки глобальні тенденції ведуть до помірного зростання цін, у Китаї спостерігається справжній шторм, який за кілька років свого буйства встиг потопити ключових гравців ринку і вщент розламав надії інвесторів, якщо й не отримати прибуток, то хоча б повернути вкладені кошти. Чому лідер світової економіки стрімко втрачає свої позиції та наскільки сильно це вплине на ринок нерухомості України? Аналітичний лайнер від агентства T.H.E. Capital вирушає до моря КНР, щоб вивчити їх підводні камені.
Стабільність не завжди запорука успіху: мильна бульбашка і затяжна криза в Китаї
Мильні бульбашки, що лопнули, зазвичай викликають дитяче захоплення навіть у стриманих дорослих, але не коли йдеться про нерухомість. У цій сфері цей економічний термін пробуджує абсолютно протилежні емоції. Особливо у тих, кому особисто довелося зіткнутися з ним. Китай на своїй шкурі відчув, що мильні бульбашки не тільки щипають очі, а й завдають непоправних ударів по економіці країни.
Затяжна криза почалася ще завдяки пандемії COVID-19, але і з її спадом вона не минула. Найбільше постраждав сектор нерухомості, що стало “ударом нижче пояса” для всієї економіки, адже донедавна саме він становив близько 30%ВВП Китаю. Не тільки “коронований” вірус, а й місцева влада допомогла ринку нерухомості повільно та впевнено опуститися до нинішнього стану. Його регуляція, надто жорстка за мірками та сприятливіших часів, з 2020 року ускладнила життя багатьох девелоперів. Так званий закон “трьох червоних ліній” буквально перекреслив налагоджені процеси. Понад 30 найбільших будівельних компаній країни на чолі з China Evergrande Group оголосили дефолт щодо своїх міжнародних боргів. Не менш сумна доля спіткала Country Garden Holdings. Найбільший оператор нерухомості China Vanke взагалі зіткнувся з тим, що у жовтні 2023 року корпоративні облігації компанії втратили дві третини від своєї колишньої вартості.
Крах лідерів області позначився на вірі населення в її надійність, тому разом із падінням будівельних гігантів спостерігалося і різке падіння попиту на їхні проекти. Зниження попиту неминуче веде до зниження цін:
- -0,3%на первинному ринку (рекорд з часів жовтня 2022 року)
- -0,48%на вторинному ринку (рекордні темпи, подібних до яких не спостерігалося з 2014 року)
Порівняння 2021 та 2022 років показує, що вже тоді значно скоротилися інвестиції та віра держави у сектор нерухомості:
- інвестиції у розвиток національної нерухомості → -10%
- інвестиції у житло → -9,5%
Площа житлової забудови за період з 2021 по 2022 також зазнала змін, що красномовно демонструють занепад ринку:
- площа житлової забудови → -7,3%
- площа житлових будинків, введених в експлуатацію → -15%
Загальний прибуток найбільших компаній-забудовників Китаю знизився на 90%. Влада вжила низку заходів, намагаючись виправити ситуацію, що склалася. Серед них були ослаблення деяких обмежень щодо придбання нерухомості, а також зниження ставок з іпотеки. Помітних змін немає – значна частина новобудов залишається занедбаними, багато хто з об'єктів, що будуються, ризикують залишитися недобудованим або перетворитися на довгобуди, а вже завершені або заморожені проекти або простоюють без діла, або знищуються їх ж творцями через непотрібність.
Більше 20 мільйонів житлових одиниць так і залишаються на етапі напівготовності, що особливо “тішить” інвесторів, які вклали свої заощадження у перспективні проекти ще до початку кризи. Їхні мрії про будинок перебувають у підвішеному стані. Трирічній кризі не видно кінця, тому деякі запеклі китайці заселили “скелети” новобудов. У них є лише два можливі результати: забудовники таки зможуть вдихнути життя у свої забуті проекти або бетонні стіни вже смиренно взяли свою долю і з кожним днем тільки наближаються до неминучої руйнації. Найбільша кількість подібних обжитих будинків знаходиться у провінції Шеньсі в центральній частині Китаю. Так, мешканці Gaotie Wellness City висвітлюють приміщення за допомогою ламп на сонячних батареях, а готують на загальному газовому пальнику в імпровізованій кухні. надто радикальні методи для формування заявленого дружного ком'юніті.
Цвіте та пахне: ситуація на ринку нерухомості України
Здається, ми вперше можемо не позаздрити китайській економіці, а щиро поспівчувати. Звичайно, все та ж пандемія та тимчасові “розбіжності” з твердолобими сусідами вплинули на загальну ситуацію в країні та на окремі сегменти, але навіть вони не здатні зламати українську завзятість та завзяття, з якими ми розвиваємося.
2022 рік почався з застою. З об'єктивних причин не тільки ринок нерухомості, а й вся держава вимушено “встала на паузу” та перенесло вектор своєї уваги з економіки на прифронтові зони та боротьбу з узурпатором. Подібні події геть відбили бажання інвестувати в будинок, який могли зруйнувати ще до того. , як у договорі з'являться завитки підпису. 2023 рік увірвався в сумну статистику поступовим збільшенням попиту та вартості не тільки орендованих квартир, але й іншої нерухомості, виставленої на продаж.
Постійний моніторинг ситуації на ринку та аналіз його тенденцій дозволяють нам зазирнути в майбутнє – 2024 рік обіцяє принести ще більше прибуткових угод привабливі об'єкти. Незважаючи на зовнішні обставини, первинна нерухомість і новобудови не тільки не відчувають труднощів, характерних для їх китайських побратимів, але й переживають період свого стрімкого розвитку. Понад 70%будівельних майданчиків відновили свою роботу, і багато проектів готуються незабаром зустріти перших мешканців.
Український ринок нерухомості відрізняється своєю надійністю. Він уже довів, що здатний вистояти навіть у найскладніші часи. Наші експерти вважають, що сучасному інвестору не знайти способу краще примножити свій капітал, ніж вкласти його у перспективний проект. Підібрати цей проект ви зможете за допомогою незмінного лідера області – T.H.E. Capital.
