Як продати нерухомість із кількома власниками

Отримання спадку, розподіл статків після розлучення, результат сімейної угоди — усе це може призвести до того, що у вашій власності опиняється частина нерухомого майна. Щоб продати частину нерухомості, необхідно дотримуватися особливих правил. Але це юридично складна процедура з чітко визначеним порядком дій. Помилка на будь-якому етапі може зробити угоду недійсною або затягнути процес на місяці. Тож як провести все законно, без конфліктів із співвласниками та з мінімальними ризиками?

Що таке спільна сумісна власність та спільна часткова власність

При продажу частини нерухомості критично важливо правильно визначити форму права власності. В Україні існує два основні види спільного володіння майном: спільна сумісна власність і спільна часткова власність. 

Спільна сумісна власність — це тип власності, за якого вся нерухомість належить кільком особам спільно, без визначення конкретних часток. Жоден із співвласників не може самостійно розпоряджатися частиною майна — навіть умовно — без згоди інших. Усі рішення щодо володіння, користування та розпорядження ухвалюються лише спільно.

Спільна сумісна власність виникає у таких випадках:

• при купівлі нерухомості подружжям у шлюбі;
• у результаті приватизації квартири кількома особами без зазначення часток;
• за рішенням суду або за договором, якщо сторони обрали саме цю форму.

Щоб продати частину майна, яке перебуває у спільній сумісній власності, спершу потрібно визначити розмір частки кожного співвласника. Це можливо зробити через з добровільним письмовим договором або через суд. Лише після цього власник отримує право самостійно розпоряджатися своєю часткою.

Водночас спільна часткова власність — це форма власності, за якої кожному співвласнику належить чітко визначена частка майна — у відсотках або дробах. Така частка вважається окремим об’єктом цивільного права, і власник може її продати, подарувати чи заповісти, але з дотриманням певних процедур.

Спільна часткова власність виникає у випадках, коли:

• нерухомість купується кількома особами з фіксацією внесків кожного;
• здійснюється поділ майна, що є у спільній сумісній власності, після розлучення;
• майно переходить у спадок кільком особам;
• відбувається укладення договору дарування з кількома обдарованими.

Продаж частки у спільній частковій власності простіше, ніж при спільній сумісній власності. Але закон зобов’язує повідомити інших співвласників про намір продати частку і запропонувати їм скористатися переважним правом купівлі.

Як продати квартиру із кількома власниками

Якщо ви володієте частиною квартири, закон дає вам право розпоряджатися своєю часткою — зокрема, продати її. Але є важлива умова: інші співвласники мають переважне право на її викуп. Воно закріплене в ст. 362 Цивільного кодексу України «Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності». Згідно з ним, співвласник має пріоритет у купівлі частки, яка продається, за тією ж ціною і на тих же умовах, що пропонуються сторонньому покупцю.

Алгоритм дій для продажу частки квартири:

1. Повідомте співвласників у письмовій формі про намір продати частку, зазначивши ціну та інші умови угоди.
2. Надайте 1 місяць на відповідь — цей термін прямо передбачений законом.
3. У разі відмови або відсутності відповіді після спливу терміну ви отримуєте право продати частку будь-якому іншому покупцю.
4. Після дотримання процедури можете укладати договір купівлі-продажу. Найкраще це робити з допомогою експертів із нерухомості, аби уникнути зайвих клопотів. 

Якщо ж з певних причин процес пригальмовується, найкращий сценарій — домовитися з усіма співвласниками про продаж повного об’єкта. Це спрощує угоду і підвищує інтерес з боку покупців. Але якщо хтось із співвласників категорично проти, навіть тоді ситуація має вирішення.

Якщо частка «блокувальника» є мінімальною і він не користується житлом, ви маєте право звернутися до суду з позовом про примусовий викуп цієї частки. Таке право передбачене все тією ж ст. 362 ЦКУ. Суд здебільшого бере до уваги принцип «реальної можливості користування» і може зобов’язати такого власника продати свою частку за ринковою вартістю. У складніших ситуаціях, коли неможливо розв’язати конфлікт добровільно, доцільно залучити адвоката з досвідом у справах про поділ майна. Судові кейси такого типу зазвичай вирішуються на користь більш активного співвласника, особливо якщо є підстави вважати, що інша сторона блокує продаж без обґрунтованих причин.

Як продати частину будинку 

Якщо йдеться про спільну часткову власність на будинок, механіка продажу загалом збігається з квартирним варіантом. Але є додатковий компонент — земельна ділянка, на якій стоїть будинок. Вона, як правило, зареєстрована на всіх співвласників разом. І саме з нею виникає найбільше складнощів. Важливо розуміти, що умовного поділу двору або «неписаних домовленостей» між сусідами недостатньо для повноцінного продажу частини будинку із землею. Натомість є конкретні юридичні кроки, які потрібно пройти:

1. Оформіть право власності на свою частку будинку. Вона має бути чітко визначена в документах.
2. Приватизуйте землю під своєю частиною домоволодіння. Якщо це неможливо — забезпечте юридичний поділ ділянки (через договір або суд).
3. За бажанням присвойте окремий поштовий номер. Це не обов’язкова, але бажана умова для реєстрації права власності.
4. Проведіть межування та встановіть фізичне розмежування території.  Наприклад, паркан. Це спростить продаж і допоможе уникнути конфліктів.
5. Після врегулювання земельного питання дійте за стандартною процедурою. Повідомлення співвласників, дотримання термінів, вихід на ринок.

Продаж частки у спільній частковій власності завжди потребує індивідуальної оцінки ситуації. Якщо майно не виділене, а земля перебуває у спільній сумісній власності, без допомоги юриста не обійтись. Але після вирішення земельного і технічного поділу — це цілком реальна і законна угода.

Хто є потенційними покупцями на частку квартири

Продаж частки квартири — не найпоширеніший сценарій на ринку нерухомості. Але це не означає, що покупців немає. Основной цільовою аудиторією на покупку майна при спільній сумісній власності на квартиру або будинок є інші співвласники. Для них купівля додаткової частки — це спосіб отримати повний контроль над об’єктом або підготувати квартиру до повного продажу. Окрім того, якщо йдеться про малоквартирний фонд, частку можуть придбати мешканці сусідніх квартир із метою розширення житла або об’єднання простору. 

Також варіант такої нерухомості може бути цікавий людям із обмеженим бюджетом. Водночас є категорія покупців, які свідомо скуповують частки у проблемних об'єктах з подальшою метою тиску на інших співвласників або судового поділу майна. Це ризикований сегмент, але він існує.

І звичайно ж, майно в спільній сумісній власності розглядають інвестори, яку можуть купити частку як інструмент подальших переговорів: наприклад, щоб у подальшому домовитися з іншими співвласниками про викуп обʼєкта повністю або переведення його в комерційний формат.

Є декілька умов, за яких знайти покупця на частку нерухомості значно простіше. Наприклад, якщо обʼєкт має розділені входи, зони користування, або хоча б реальну можливість такого розмежування. У продажу частки ключову роль відіграє не лише документальна готовність, а й позиціонування: чим краще продумана стратегія продажу, тим вище шанс знайти покупця.

Як відбувається угода купівлі-продажу

Угоди з об’єктами, що перебувають у спільній власності, мають складніший порядок оформлення, ніж стандартний продаж квартири чи будинку. Щоб уникнути юридичних помилок і зайвих витрат часу, важливо дотримуватися чіткої процедури. 

Етапи продажу нерухомості з кількома власниками (повністю)

Якщо всі співвласники готові продати нерухомість разом — це найпростіший сценарій, як з юридичного, так і з практичного боку. Така угода майже не відрізняється від стандартного продажу житла, але передбачає участь усіх власників на кожному етапі:

1. Погодити продаж між співвласниками. Усім учасникам потрібно досягти згоди щодо ціни, термінів продажу та умов розрахунку з покупцем. Важливо, щоб не було прихованих конфліктів або розбіжностей у баченнях.
2. Підготувати пакет документів. Кожен власник надає: документи, що підтверджують право власності; ідентифікаційний код і паспорт; довідки про склад сім’ї та відсутність боргів (за потреби); згоду партнера (якщо йдеться про спільну сумісну власність подружжя).
3. Замовити технічну інвентаризацію. Для актуалізації даних про об’єкт необхідно оновити технічний паспорт. Особливо важливо, якщо в квартирі чи будинку були перепланування.
4. Укласти попередній договір. Це необов’язково, але може бути доречним, якщо покупець вносить аванс, а розрахунок або оформлення угоди відкладається в часі.
5. Укласти договір купівлі-продажу в нотаріуса. Усі співвласники мають особисто бути присутніми або видати довіреності. У договорі чітко зазначаються частки кожного продавця та пропорції розрахунків.
6. Отримати розрахунок і сплатити податки. Податки сплачуються кожним співвласником окремо, залежно від розміру його частки, тривалості володіння майном та інших факторів (наприклад, статусу резидентства).
7. Зареєструвати право власності покупця. Після нотаріального оформлення новий власник подає документи до Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Етапи продажу частини нерухомості

Продаж частки у квартирі чи будинку — процес із більш складною процедурою, ніж продаж об’єкта повністю. Законодавство передбачає обов’язкове дотримання прав інших співвласників, тому до кожного етапу варто поставитися відповідально:

1. Уточніть форму власності. Перевірте, чи перебуває майно у спільній частковій власності. Якщо ж ідеться про спільну сумісну власність — потрібно спочатку виділити частку юридично (добровільно або через суд).
2. Письмово повідомте співвласників про продаж. Згідно зі ст. 362 Цивільного кодексу України, перед продажем частки необхідно письмово повідомити інших співвласників про намір продати, зазначивши умови угоди (ціну, форму розрахунку тощо).
3. Надайте 1 місяць на відповідь. Співвласники мають право переважного викупу частки протягом 30 календарних днів. У разі відмови або відсутності відповіді — ви можете продати частку третій особі.
4. Підготуйте технічні документи. Зокрема, техпаспорт об’єкта. Якщо є можливість виділити частку в натурі — це спростить подальшу угоду.
5. Зберіть стандартний пакет документів. Правовстановчі документи на частку, паспорт, ідентифікаційний код, довідка про склад сім’ї (у деяких випадках) та згода подружжя (якщо необхідна).
6. Залучіть нотаріуса та підпишіть договір купівлі-продажу. Нотаріус перевіряє дотримання права переважної купівлі та готує текст договору. У договорі вказується, що продається саме частка об’єкта — без права на конкретні приміщення, якщо інакше не встановлено.
7. Сплатіть податки і зареєструйте перехід права власності. Податкове зобов’язання визначається індивідуально для кожного випадку, з урахуванням вартості угоди, строку володіння та резидентського статусу продавця.

Продаж частки потребує більше юридичної точності, ніж звичайна угода. Навіть невелика помилка — наприклад, недотримання процедури повідомлення співвласника — може стати підставою для оскарження угоди в суді. 

Скільки доведеться заплатити податку при продажі квартири чи її частки

Податкове навантаження при продажі квартири або її частки залежить від кількох чинників: тривалості володіння нерухомістю, кількості продажів у поточному календарному році, а також резидентського статусу продавця. Якщо продавець є резидентом України, володів майном понад три роки і це його перша угода з нерухомістю у поточному році — дохід від продажу звільняється від оподаткування, і жодних додаткових зборів платити не потрібно.

Інакша ситуація, якщо це другий продаж у році або продавець володів квартирою менше трьох років. У такому випадку доведеться сплатити 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору. Якщо ж нерухомість продає нерезидент, ставка значно вища: 18% ПДФО та 1,5% військового збору, незалежно від строку володіння та кількості угод.

Податок нараховується не на вартість усієї квартири, а лише на ту частку, яка продається. Наприклад, якщо громадянин України продає ¼ квартири, отриманої у спадок рік тому, і це його перший продаж у році, він сплачує 5% ПДФО і 1,5% військового збору з вартості цієї частки. Наприклад, якщо ціна продажу становить 500 000 грн, загальна сума податку складе 32 500 грн.

Усі податки мають бути сплачені до моменту нотаріального посвідчення угоди. Без підтвердження про оплату нотаріус не має права зареєструвати перехід права власності. Тому перед укладенням договору купівлі-продажу варто заздалегідь прорахувати податкові зобов’язання і за потреби проконсультуватися з фахівцем. Це допоможе уникнути затримок і фінансових непорозумінь.