База об'єктів T.H.E. Capital складається лише з перевірених варіантів. Сьогодні ми пропонуємо вам поставити себе на місце рієлтора і дізнатися, який шлях варто пройти, щоб зрозуміти, що власник та його власність дійсно гідні довіри.
Юридична чистота об'єкта
Будь-які операції з нерухомістю розпочинаються зі знайомства з її власниками. Не зваблюйтеся, якщо господарі виявляться милими та приємними у спілкуванні людьми. Навіть пропащі шахраї можуть щиро посміхатися і дивитися очима, повними чесності. За вмінням ховати справжні наміри за вправними масками можуть ховатися ваші реальні втрати часу та грошей. Саме тому першим за важливістю пунктом купівлі квартири ми вважаємо перевірку її власників. Сюди ми закладаємо одразу кілька смислів:
- перевірку документації;
- перевірку самої людини.
У першому випадку необхідно вивчити право власності на об'єкт нерухомого майна та документи людини, яка позиціонує себе як продавець. Якщо мова йде про придбання квартири від забудовника, заглибтесь у вивчення його біографії, історії компанії та конкретних проектів. Щодо другого пункту, то переконатися в надійності людини, з якою ви плануєте вести справи, допоможе проста розмова з сусідами. Вони вже напевно знають, чи є власник справді таким, чи це просто жадібний до грошей самозванець.
Після близького знайомства із власником сміливо переходьте до вивчення документів на нерухомість. Найбільше нас цікавить виписка з Державного реєстру прав на нерухоме майно. Що вона вам дає? По суті, вам відкривається вся таємниця конкретного об'єкта:
- хто є власником;
- коли було підписано договір купівлі-продажу;
- як часто продавалася квартира;
- зафіксовані по ній судові позови або невирішені суперечки;
- що вона знаходиться під арештом;
- чи виплачується по ній іпотечний кредит.
Аналіз наданої інформації допоможе вам знайти приховані проблеми. Ви вбережете себе від покупки нерухомості, якою не зможете розпоряджатися через арешт або за яку вам ще доведеться додатково платити за кредитом. Навіть якщо арешт нещодавно було знято, не поспішайте підписувати договір, адже рішення можуть оскаржити, і тоді він виявиться недійсним. Часта зміна власників також має викликати підозри. Вона свідчить або про те, що всі вони купували квартиру тільки з метою заробити на її перепродажі, або дуже швидко виявляли підводні камені, яких хотіли позбутися.
Підсумуємо. При спілкуванні з господарем квартири вас має насторожити така поведінка:
- небажання показувати документи;
- відмовки;
- часта зміна власників;
- наполягання на продажі довіреності.
Останній пункт ми докладно не розглядали, тому додатково зупинимося на ньому. У багатьох випадках довіреність може бути панацеєю для зайнятих інвесторів та власників, але продавець-шахрай може провернути вигідну вам угоду зовсім не так, як планувалося. Погоджуйтеся лише в тому випадку, якщо особа продавця не викликає у вас підозр, а всі документи були ретельно перевірені досвідченим експертом.
Вміст скриньки Пандори
Що криється у цьому легендарному артефакті? Впізнає лише той, хто його відкриє. Тоді назовні і повилазять неприємні сюрпризи. Так само може статися і з квартирою, тільки на горизонті спонтанно з'являться нещастя та лиха трохи меншого масштабу. Хоча це ще як подивитись. Навіть якщо з документами на перший погляд все нормально, це не гарантує відсутність проблем. Тепер людський фактор може зіграти з вами злий жарт у зовсім іншому контексті:
- прописані мешканці;
- претенденти на нерухомість.
Обидві ці категорії можуть з'явитися на горизонті вашого щасливого життя вже після поповнення інвестиційного портфеля новим об'єктом. Прописка раніше вважалася сакральним знанням власника квартири, але зараз набагато пізніше дізнатися про те, хто вважається офіційним мешканцем у тій чи іншій нерухомості. Знати подібну інформацію вам потрібно тому, що в деяких випадках прописана людина має більше прав на квартиру, аніж новий власник. Йдеться як про окремі категорії, пов'язані з віком та станом здоров'я, так і про колишніх власників. Якщо в документах зазначено, що квартиру купили нещодавно, і в ній все ще прописані її старі власники, це може бути початком великого клубку проблем та обманів, який доведеться розплутувати тільки вам.
Щодо інших претендентів на квартиру, то ними можуть бути спадкоємці та співвласники. Якщо нерухомість передавалася за заповітом, родичі можуть оскаржити її продаж, тому потрібно переконатися в тому, що спадщина була отримана на законних підставах і що йдеться про продаж усієї квартири, а не тільки її частини. Також співвласниками може бути подружжя. І тут необхідно отримати нотаріально завірену згоду продаж спільно нажитого майна. А якщо ні, то вашу покупку знову ж таки можуть оскаржити в суді і визнати недійсною.
Наповнення квартири та її стан
Бачити різницю між вічною класикою та застарілим дизайном можуть не всі, але йдеться не про смак, а про об'єктивні характеристики нерухомості. Легкий косметичний ремонт може приховати дрібні недоліки і намалювати красиву картинку поверх дійсності, що лякає. На оглядах завжди пам'ятайте, що ви не дивитися на квартиру, а житимете в ній, тому не соромтеся ставити незручні питання, відкривати дверцята, мацати м'які меблі, крутити крани, клацати вимикачами. Краще погано закріплену трубу прорве на очах у старого господаря, ніж у нового.
Не поспішайте радіти, якщо в інтер'єрі ви помітили різьблені італійські меблі ручної роботи та світильники із муранського скла. Власник має право забрати із собою всю цю красу, якщо ви не домовлялися про протилежне. Відповідно до законодавства, у квартирі зобов'язані залишитися:
- електрична або газова плита;
- все сантехнічне обладнання, включаючи душ, ванну, унітаз та раковину;
- вхідні та міжкімнатні двері.
Такий мінімальний набір відповідає технічним та санітарним нормам. Всі інші елементи меблів та декору можуть бути вивезені. Якщо ви не хочете купити дизайнерську квартиру, а отримати голі стіни, заздалегідь обмовте цей момент і визначте, що саме залишається вам після покупки. Експерти радять складати опис майна. Потрібно прописувати виробника та марку, розмір та колір, модель та стан об'єкта. Якщо йдеться про щось декоративне, опис можна спростити і привласнити речі номер. Такий список є доповненням до основного договору і, як і він, підписується обома сторонами.
