Війна війною, а будівництво за розкладом. З часом віра у неминучість перемоги лише більше укріпляється, а разом з нею міцнішають й амбіції забудовників. Спільно з державою вони прагнуть не лише розбудувати новий житловий фонд, проте і якісно реконструювати старий. Нова сторінка історії України розпочнеться в гідних стінах, будівництво яких вже в розпалі.
Реконструкція застарілого житлового фонду
Старий житловий фонд на чолі зі славнозвісними “хрущовками” вже давно не дає спокою владі. Перша спроба позбутися від них на користь більш нового житла була ще у 2006 році. Втім тоді вона так і залишилася без результату. З настанням 2022 року за цю тему взялися більш плідно. Настільки, що вже у першому читанні відповідний документ було ухвалено. Ясна річ, що війна стала на заваді цих планів, як і багатьох інших. Проте зараз настав час змінювати ситуацію. Голова парламентського комітету з питань організації державної влади, Олена Шуляк, повідомляє, що проєкт про глобальну реконструкцію застарілого житлового фонду вкотре готується. За прогнозами експертів, він має бути розглянутий на другому читанні ще до кінця 2024 року.
Згідно із законопроєктом №6483, який береться за основу для подальших дій, зміни стосуватимуться не лише “хрущовок”, проте й інших застарілих будівель. Станом на вересень 2024 року в Україні налічується понад 45,6 тисячі будинків старого житлового фонду та ще близько 17 тисяч будинків в аварійному стані. Реновації будуть відбуватися поступово, тому перші зміни стосуватимуться лише частини всіх споруд, а саме:
- побудованих до 1919 року – 7 646 будівель, з яких 58 в аварійному стані;
- побудованих у період з 1920 до 1953 року – 9 693 споруди, з яких 45 в аварійному стані;
- побудованих у період з 1954 до 1969 року – 7 192 “хрущовки”, з яких 40 в аварійному стані;
- побудованих з 1970 до 1089 року – 5 364 будинки, з яких 24 в аварійному стані.
Після проведення планових робіт черга дійде і до кварталів старого житлового фонду, побудованих у 1990-2010 роках (785 споруд). Об’єкти, що увійшли до переліку, будуть підпадати під реконструкцію чи більш делікатну реновацію, а саме:
- утеплення фасадів;
- заміна застарілих комунікацій;
- встановлення нових вікон;
- заміна зношеного інженерного обладнання;
- підвищення інклюзивності.
Отже, для кожного окремого проєкту є лише такі варіанти розвитку подій: повне знесення, покращення, примусова передача земельної ділянки у разі “суспільної необхідності”. Рішення будуть приймати індивідуально після проведення техогляду, енергетичного аудиту та розрахунку вартості ремонтних робіт. До речі, проводитимуться всі подальші роботи коштом інвесторів-забудовників.
Доля мешканців застарілих будинків
Загальне поліпшення не завжди має такі ж позитивні наслідки на рівні конкретної особи. Мова йде про мешканців тих будівель, які підпадуть під новий законопроєкт. Їх доля залежатиме від долі будинку:
- на час реновації чи проведення певних будівельних робіт мешканці будуть переселені у “маневрене”, тобто тимчасове, житло;
- якщо прийнято рішення про знесення будинку, його мешканців так само можуть переселити до “маневреного житла” на час будівництва нового, або їм одразу нададуть квартири у вже введених в експлуатацію новобудовах чи виплатять грошову компенсацію за втрачене житло.
Ще у 2006 році, під час першої спроби ухвалити законопроєкт, спостерігався ажіотаж на прописки– в одній квартирі старого житлового фонду могло числитися понад 20 осіб. Таким чином ці горе-підприємці сподівалися отримати якомога більше безкоштовних квадратних метрів у якості компенсації за виселення, адже, відповідно до Житлового кодексу, вони могли претендувати на 13,65 м²/особу. Втім зараз така схема не спрацює. На заміну втраченому житлу особа отримає нову квартиру такої ж площі. Для більшої справедливості будуть застосовуватися й інші правила. Так, аби при переселенні в інші районі столиці дотримувалася цінова справедливість, буде закладено єдиний коефіцієнт, відповідно до якого на 1 м² втраченого житла передбачається компенсація у розмірі 36 422 гривні.
Замість старих будуть надаватися нові квартири з аналогічними площами та плануваннями. Саме на цьому моменті з’являється дещо небезпечний момент. Планування старого зразка вже давно вийшли з моди, тому у нових проєктах можуть з'явитися додаткові квадратні метри, за які держава доплачувати не буде. Якщо за попередньої домовленості мешканець згодиться внести кошти з власної кишені, а згодом не зможе цього зробити, він узагалі залишиться без даху над головою. Аби такого не сталося, держава обіцяє напрацювати спеціальні механізми для захисту громадян.
Причини уваги до старого житлового фонду та його прогнозована вартість
Забудовники всім серцем прагнуть позбутися “хрущовок” по тій простій причині, що вони віднімають в них перспективні локації. Більшість об’єктів старого житлового фонду знаходиться в чи не найкращих частинах районів. Так, найбільше хрущовок по Києву на Лук’янівці та в нижній частині Печерська. У цих місцевостях вартість квадратного метра помітно більша, ніж в інших. Брак місця для зведення нових ЖК змушує забудовників по-новому дивитися на ті раритетні будівлі, якими вони свого часу надихалися. Окрім того, одна типова “хрущовка” на 4 під’їзди здатна вмістити всього 80 квартир, в той час, як лише 1 під’їзд топового житлового комплексу розрахований на понад 100 апартаментів. Навіть за умови, що мешканців хрущовки доведеться переселити до нового проєкту, забудовники не втратять своєї вигоди. Також заміна існуючих будинків на більші допоможе й державі з розв’язанням проблеми нового житла за програмою “єВідновлення”.
З початком повномасштабного вторгнення “хрущовки” знову стали улюбленицями ринку нерухомості, адже їх товсті стіни та наявність газової плити вселяють віру в більшу надійність та автономність. Завдяки цьому навіть найбільш занедбані, з першого погляду, споруди все ще ховають за облупленими стінами дороговартісні об’єкти. Після того як законопроєкт №6483 набере чинності, навіть загроза балістичної атаки не допоможе утримати вартість житла. Експерти прогнозують обвал цін на “хрущовки” та знижки до 15% , адже далеко не кожен власник захоче ризикувати та приймати від держави пропозиції про переїзд бозна-куди.
Здорожчання будівництва та нові перспективи для довгобудів
Державна служба статистики України повідомляє, що з початку року середня вартість будівництва в країні зросла на 4% . У різних галузях здорожчання відчувалося по-різному:
- +2,4% на будівництво транспортної інфраструктури та інших інженерних об’єктів;
- +5,6% на будівництво житлової нерухомості;
- +7,1% на будівництво промислових об’єктів.
Попри це плануються не лише значні зрушення у старому житловому фонді, проте й зміни у долі довгобудів, тобто таких житлових комплексів, будівельні роботи на яких відбуваються дуже повільно чи й узагалі були припинені на невизначений термін. Вони поповнять ряди соціального житла. Така практика для України є дещо незвичною, оскільки понад 98% нерухомості становить приватна власність. Олена Шуляк наголошує на тому, що нам необхідно перейняти найкращі традиції своїх європейських сусідів та розвинути фонд соціального житла, яким буде володіти держава чи окремі міста. Подібне житло буде доступне для оренди за більш помірною ціною, оскільки воно орієнтоване на соціально вразливі групи населення. Зачатки нового житлового фонду вже можна помітити у законопроєкті “Про основні засади житлової політики”.
Наразі доступне соціальне житло складає лише 1,5% від всієї житлової нерухомості. Його планують поповнити довгобудами Войцеховського, “Київміськбуду”, “Аркади” тощо. Прибуток від оренди направлять на будівництво нових ЖК. Пілотний проєкт соціальної оренди вже діє на Львівщині. Також зазначається, що у деяких випадках мова йтиме не просто про тимчасове винаймання житла, а про оренду з правом викупу.
