Эмпайр-стейт-билдинг или Бурдж-Халифа, Панамский или Дубайский канал, Статуя Свободы или Пальмовый фонтан – далекая Америка и еще более отдаленный от нас в плане традиций и нравов Дубай впечатляют своими достижениями и заставляют туристов восхищаться своими достоинствами. Но не всякая картинка так же хороша, если взглянуть на нее вблизи. Ничто не расскажет вам о ситуации в стране лучше, чем ее рынок недвижимости. Он тонко чувствует перепады в экономике, а также демонстрирует уровень заработка и потребностей среднестатистических граждан. Как вы считаете, какая из стран купается в иностранных инвестициях, а какая едва может дождаться прибыли от своих отечественных?
Клочок пустыни, ставший оазисом: рынок недвижимости Дубая и его успехи
Показатели на рынке недвижимости Дубая не просто такие же высокие, как и всемирно известная Бурдж-Халифа, но скоро превзойдут даже эту восточную красавицу. Темпы, с которыми развивается рынок в эмиратах, действительно шокирующие. Как сообщает консультант по недвижимости Knight Frank LLP:
- в 2022 году было продано 28 объектов класса ультра-люкс (минимальная стоимость составляет $25 миллионов) на общую сумму $1,24 миллиарда
- в 2023 году было продано 56 объектов класса ультра-люкс на общую сумму $2,27 миллиарда
Инвестиции в своем большинстве сосредоточились вокруг самых популярных и дорогих районов – 22 из купленных объектов находятся на ветвях Palm Jumeirah, а еще 15 – на изгибах морского конька острова Jumeirah Bay. Исходя из этого, не удивительно, что самой прибыльной сделкой в 2023 году стала продажа не дома, но 5-комнатной квартиры площадью 2 039 м². Роскошные апартаменты в жилом комплексе Como Residences, расположенном все на той же Palm Jumeirah, ушли к своему новому владельцу за $136,2 миллиона.
Интерес к роскошной жизни и спрос на нее не просто вырос, но увеличился вдвое всего за год. Причиной такого притока инвестиций стала заинтересованность зажиточных иностранцев и богатейших людей мира в ближневосточном центре туризма и бизнеса, которым стал Дубай. Наиболее часто покупают недвижимость в эмирате представители Индии, России и наши с вами соотечественники. Все больше инвесторов появляется с Монако и Китая.
Стоит отметить, что повышенный интерес именно к премиальному сегменту возник не так давно. Это новое явление на рынке появилось только в 2022 году. До этого количество проданных за год объектов класса ультра-люкс едва достигало 4. Девелоперы, привыкшие к потребностям клиентов, теперь расширяют свой портфель и добавляют к перечню проектов новые и более роскошные предложения. Причинами, по которым иностранных инвесторов интересует эмират-самородок на берегу Персидского залива, являются:
- эффективные методы борьбы с пандемией, которые не позволили ей распространиться по территории ОАЭ
- либеральная визовая политика
- возможность стать резидентом ОАЭ при покупке недвижимости на определенную сумму
Также немалую роль играет сам ритм жизни дубая. Руководитель отдела исследований Ближнего Востока из глобальной консалтинговой компании Knight Frank, Фейсал Дуррани, утверждает, что:
“Сверхбогатые люди со всего мира продолжают останавливать свой выбор на Дубае, при этом главными факторами притяжения являются образ жизни в городе и относительно доступные роскошные дома.”
Что ограничивает рынок недвижимости страны “неограниченных возможностей”?
Рынок недвижимости “Нового Света” уподобился подуставшей от жизни улитке, которой хоть и хочется избавиться от своего старого дома, но не можется. Пресловутая американская мечта пугает даже самих американцев, потому что из перспективной цели превратилась в крах рынка. Исходя из прошлогодней ситуации, делать оптимистические прогнозы для 2024 года пока рано – был зафиксирован рекорд, побивший все показатели за последние 30 лет. И рекорд этот отнюдь не в позитивном смысле. Показатели покупки жилья опустились до невиданных отметок, на что не могли не указать представители Национальной ассоциации риелторов. Они отмечают, что:
В 2023 году сделок на продажу домов было совершено на сумму $4,09 миллиона. В сравнении с результатами 2022 года, это на 18,7% меньше.
Заметный спад в строительстве и продаже жилых домов наблюдался еще с конца 2000-х годов, поэтому такую безрадостную тенденцию уже можно назвать привычной. Но даже смирившиеся с негативом аналитики были поражены такими цифрами потому, что они побили уже существующие рекорды. Данные показатели стали:
- рекордно большим годовым спадом с 2007-го года
- самыми слабыми по продаже жилой недвижимости с 1995-го года
Таким образом, ситуация на рынке является худшей за последние почти полные 30 лет. Факторами, которые поспособствовали такому положению вещей стали:
- резкое возрастание ставок по долгосрочной ипотеке – еще в конце октября наблюдался рост на 7,79% по 30-летней ипотеке, что является самым большим скачком с 2000-го года. Постепенный рост начался еще в 2022-м году, когда привычные цифры плавно увеличивались, пока не стали вдвое больше
- общий рост цен за квадратный метр – если брать средние национальные показатели, то покупка дома в 2023-м году выросла почти на 4,4% и обходилась американцам в $389,800. Стабильный рост цен и до этого был характерным для рынка, постепенно сужая круг потенциальных инвесторов
- мизерное количество и низкий уровень представленных на рынке недвижимости объектов – в 2023-м году общее количество выставленных на продажу домов доходило до 1 миллиона. С одной стороны, это на 4,2% процента больше, чем в прошлом году, но, с другой стороны, это все еще гораздо ниже исторически сложившегося среднемесячного значения в 2,25 миллиона объектов. Нехватка объектов резко ощущается, о чем можно судить после анализа того, насколько быстро они продаются. Если обычно на продажу дома уходит до 29 дней, то в декабре больше половины представленных объектов были куплены меньше, чем за месяц. Многие игроки рынка, желающие приобрести дом, просто не успевают это сделать из-за невероятной конкуренции.
Возможность купить дом для себя и своей семьи для многих американцев стала попросту недоступной из-за их материального состояния. Но даже самые зажиточные инвесторы с трудом могут отыскать объект, достойны того, чтобы вкладывать в него свои сбережения.
Теплится слабая надежда, что в этом году все будет не настолько плохо. Веру вселяет то, что к декабрю шокирующие ипотечные ставки начали медленно, но уверенно опускаться, достигнув уже 6,6%. Экономисты считают, что продолжение снижения кредитных ставок приведет к увеличению спроса, как это традиционно бывает с началом весеннего сезона. Еще больше оптимизма добавляют слова ведущего экономиста NAR (National Association of Realtors), Лоуренса Юна:
“Продажи за последний месяц, похоже, станут дном, после которого в новом году неизбежно начнется рост.”
Где украинцам искать прибыльные инвестиции?
Разумеется, наиболее надежными будут инвестиции в недвижимость родной страны. Понимание специфики рынка, осведомленность с законодательными и правовыми нормами и банальное знание языка значительно упрощают процесс покупки и коммуникации со второй стороной. Особенно, если вы обращаетесь за помощью к проверенному агентству. Если вы желаете расширить свои возможности и выйти за пределы Украины, советуем вам начинать с наших соседей, менталитет которых нам близок и предельно понятен. Также не стоит отказываться и от перспективного Дубая, который выбирают для себя тысячи людей по всему миру. Куда бы вы ни хотели инвестировать, делайте свой шаг на новый уровень вместе с опытными экспертами.
