Хто такий девелопер, забудовник і керуюча компанія

Забудовник, девелопер і керуюча компанія відіграють різні ролі на ринку нерухомості, хоча їхні обов’язки часто перетинаються. Девелопер розробляє концепцію майбутнього проєкту, координує реалізацію. Забудовник організовує будівельний процес. Керуюча компанія займається утриманням будинку після введення в експлуатацію, стежить за станом спільного майна, створює належні умови для проживання мешканців.

Наші експерти проаналізували, чим відрізняється робота всіх учасників ринку, розібрали, за що кожен із них відповідає, особливості взаємодії із власниками квартир. У матеріалі пояснюємо, хто розробляє концепцію житлового комплексу, хто організовує будівництво, до кого звертатися, якщо виникають проблеми, недоліки.

Девелопер

Девелопер – це учасник ринку нерухомості. Він виконує організацію розвитку проєкту з самого початку до його кінцевої реалізації з можливим веденням, визначає концепцію майбутнього будинку. Додатково аналізує пропозиції, залучає фахівців, планує бюджет, слідкує за комерційними показниками. Девелопер працює на замовлення інвестора чи власника, також є інвестором чи ініціатором проєкту самостійно.

Що робить девелопер?

Ключове завдання девелопера – перетворення інвестиційної ідеї в проєкт нерухомості. Він поєднує архітектуру, фінансове планування, маркетинг, будівництво. Від домовленостей між учасниками проєкту залежить перелік функцій. Серед них:

• аналіз ринку;
• розроблення концепції;
• планування фінансів;
• планування нерухомості;
• організація проєктування;
• планування благоустрою;
• продажі та маркетинг;
• координація учасників;
• контроль бюджету та строків.

Девелопер зовсім не мусить вкладати власні гроші в будівництво чи купувати ділянку. Досить часто власник землі просто наймає його для керування проєктом, а підрядники зводять самі стіни. Тобто девелопер — це передусім головний організатор, який зводить усі процеси та договори в єдине ціле. Якщо розглядати компанії девелопери Києва, то тут виділяють DIM та BudCapital. На офіційних сайтах є інформація, що вони займаються інвестуванням, продажем, проєктуванням.

Хто входить до команди девелопера?

Розібравшись, хто такий девелопер, потрібно познайомитися з його фактичною командою. Сюди входить:

• менеджери проєктів та керівництво;
• технічний та проєктний відділи;
• архітектурний відділ;
• маркетинговий відділ;
• фінансовий відділ;
• юридичний відділ;
• відділ продажу;
• фахівці з експлуатації;
• відділ договірної роботи та закупівель.

Не всіма напрямами роботи девелопер займається власними силами. Частину завдань він може передавати стороннім фахівцям і компаніям.

Кого девелопер залучає до реалізації проєкту?

Фірма девелопер дуже рідко самостійно виконує всі роботи. Зазвичай створюється команда з різних організацій. Для них визначається відповідальність, строки, бюджети та завдання. Це дозволяє на кожному етапі залучати профільну експертизу. Серед учасників виділяють:

• фінансових партнерів та інвесторів;
• власників земельних ділянок;
• архітектурні та проєктні організації;
• замовників будівництва;
• підрядників та генеральних підрядників;
• консультантів, юристів та оцінювачів;
• інженерів авторського та технічного нагляду;
• агентів з нерухомості;
• маркетингових агентів;
• керуючі компанії.

Девелопер координує всі основні етапи роботи над проєктом та стежить, щоб окремі рішення узгоджувалися між собою.

Забудовник

Забудовник — це компанія або уповноважена особа, яка організовує будівництво житлового комплексу, може займатися продажем квартир. Різні компанії можуть виконувати зазначені ролі. Забудовники Києва представлені широким списком, у якому є наступні: Інтеграл-Буд, Київміськбуд, РІЕЛ, Perfect Group, SAGA Development та інші.

Функції забудовника

Забудовник у практичному розумінні реалізовує організацію будівництва та виконання необхідних процедур. Серед основних завдань та функцій виділяють:

• виконання будівництва;
• організація підготовки будівельного майданчика;
• забезпечення наявності прав на ділянку землі;
• отримання дозвільних документів;
• укладення договорів з підрядниками, іншими виконавцями;
• використання та розроблення проєктної документації;
• контроль якості та технічного нагляду;
• координація виконання робіт;
• контроль відповідності проєкту;
• дотримання правил охорони праці;
• виконання зобов’язань;
• приймання об’єкта нерухомості. 

Забудовник самостійно не займається зведенням будинків. Для цього є підрядні будівельні організації. Замовник будівництва у межах накладених на нього повноважень організовує весь процес.

Яку відповідальність несе забудовник?

Відповідальність визначається функціями компанії. Перед тим, як купити нерухомість в новобудові, перевіряють всіх юридичних осіб, бренд житлового комплексу.

Перед девелопером, замовником проєкту виникає відповідальність. Це можливо, якщо замовник за договором надає послуги чи виконує роботи. Залежно від закону та умов договору відповідальність може стосуватися:

• відповідності виконаних робіт проєктній документації;
• дотримання строків;
• усунення недоліків, за які відповідає виконавець;
• дотримання технічних вимог;
• відшкодування збитків.

Умовами договору визначається відповідальність перед покупцями квартир, якщо компанія виступає стороною договору з покупцем. Вона виконує призначені зобов’язання: умови щодо строків передання, усунення недоліків, документів.

Хто такі генеральний підрядник, підрядник і субпідрядник?

При будівництві роботи можуть виконувати одночасно декілька компаній. Кожна має свій обсяг запланованих робіт. Функції розмежовуються за наявності технічної документації, договорів, діючого законодавства. Не обов’язково, щоб до кожного проєкту залучався генеральний підрядник. Підрядник часто виконує самостійно роботи із замовником.

Генеральний підрядник – це організація, яка здатна виконувати основний комплекс будівельних робіт, саме тому він може координувати роботу інших виконавців у випадку, якщо це передбачено договором. Генеральний підрядник планує послідовність робіт, організовує роботу на майданчику, контролює виконання завдань.

Підрядник – це компанія, яка зобов’язана виконати перелік встановлених робіт відповідно до договору. Часто це організація, яка займається виконанням окремих видів робіт.

Субпідрядник є виконавцем, тому підрядник залучає його до виконання певної частини зобов’язань. Ланцюжок взаємодії наступний: інвестор девелопер замовник генеральний підрядник субпідрядники, підрядники.

Для кожного об’єкта це не обов’язкова схема. Девелопер може виступати замовником або інвестором. Замовник має можливість укладати договори з кількома підрядниками одночасно. Генерального підрядника може не бути взагалі. 

Керуюча компанія

Керуюча компанія – це управитель багатоквартирного будинку. Він регулює створення нового ЖК з його належним утриманням. Робота організації охоплює інженерні системи, спільне майно, реалізацію ремонтів, прибирання, взаємодію з мешканцями. Залежно від рішень співвласників та договорів визначаються повноваження компанії.

Функції керуючої компанії

Управляюча компанія організовує щоденне обслуговування спільного майна. Серед її функцій можуть бути наступні:

• прибирання території;
• утримання спільного майна;
• організація поточних ремонтів;
• обслуговування інженерних систем;
• робота із заявками мешканців;
• взаємодія з постачальниками послуг;
• контроль безпеки та доступу;
• організаційна та фінансова звітність;
• підготовка до сезонної експлуатації.

За всі дефекти керуюча будівельна компанія не відповідає. При проблемах через порушення будівництва визначають причину, фіксують недолік, шукають відповідальну сторону.

Управління багатоквартирним будинком здійснюють співвласники. Вони можуть обрати форму управління через ОСББ, передати базові функції управителю за договором. Це передбачено за Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Коли керуюча компанія починає працювати?

Щоб спланувати роботу персоналу, оцінити потреби, керуюча компанія може залучатися на початку будівництва. Від стану об’єкта, правової підстави, оформлення документів залежить надання послуг, повноцінне управління будинком. На практиці можливі сценарії:

• співвласники обирають управителя самостійно;
• на початковому етапі експлуатації девелопер залучає керуючу компанію;
• співвласники створюють ОСББ;
• використовується управління при участі комунальної компанії.

Керуюча компанія є суб’єктом господарювання для надання послуг згідно з договором. ОСББ – це вже об’єднання співвласників. Воно створюється для утримання, управління житловим комплексом, використання спільного майна.  Це різні формати організації управління, де співвласники не втрачають права на нерухомість від забудовника. 

Основні відмінності між девелопером, забудовником і керуючою компанією

За основними завданнями та етапом роботи просто розрізнити цих учасників. Основні відмінності представлено в таблиці.

Тому не обов’язково, що девелопер, забудовник та керуюча компанія – це три різні юридичні особи. Одна компанія на практиці може поєднувати декілька функцій. Тому на етапі придбання нерухомості важливою є не реклама, а конкретні документи, повноваження та договірні зобов’язання.

Висновок

У різних процесах циклу нерухомості девелопер, забудовник та керуюча компанія беруть участь. Ми детально познайомилися зі складом команд, основними функціями, механізмами управління багатоквартирним будинком. Для покупців нерухомості є деякі важливі практичні поради:

• перевіряйте юридичну назву компанії;
• переглядайте дозвільні документи та відомості про об’єкт;
• з’ясовуйте, хто є власником землі та його права;
• не ототожнюйте бренд девелопера з компанією, яка відповідає за конкретне зобов’язання або продає квартиру;
• уважно читайте договір перед підписом;
• з’ясуйте, хто займатиметься обслуговуванням.

Якщо після заселення виявлено дефекти, фіксуємо їх у письмовому порядку. Потім звертаємося до сторони, яка відповідає за конкретне зобов’язання.