Розрахунок орендної плати за приміщення​

Актуальним нині є питання, як розрахувати оренду приміщення, щоб ставка залишалася конкурентною для орендаря. При цьому власник отримував справедливий дохід. У таких випадках недостатньо помножити бажану ціну за квадратний метр на площу об’єкта. Необхідно врахувати призначення нерухомості, локацію, технічний стан, доступність, ремонт, транспортне сполучення.

Наші експерти проаналізували фактори, які впливають на формування орендної ставки. Розглянули актуальні пропозиції комерційної нерухомості в Києві. Розберемося детально, як самостійно здійснити оцінку та коли залучати фахівця.

Як розрахувати оренду плату за приміщення?

Розмір орендної плати визначається домовленістю між орендарем та власником. Плата за користування майном по Цивільному кодексу України встановлюється договором. Періодичний перегляд або індексація можуть бути передбачені сторонами. Орендна плата вноситься щомісяця.

Розрахунок орендної плати за приміщення комерційного типу має стартову точку у вигляді ринкової ставки за 1 м². Після аналізу конкретного приміщення формується остаточна ціна.

Самостійно

Визначити орієнтовну орендну ставку власник може самостійно за алгоритмом. Такий підхід зручний при наявності приміщення зі стандартними характеристиками та достатньою кількістю пропозицій на ринку. Серед основних кроків виділяють:

• визначення ринкової ставки за 1 м² – важливо знайти схожі об’єкти в тому ж районі;
• порівняння характеристик – врахування фасадності, поверху, ремонту, окремого входу, потужності електромережі та іншого;
• множення площі на ставку – 100 м² х 500 грн/м² = 50000 гривень;
• доплати – експлуатаційні витрати, комунальні платежі, прибирання, охорона, паркування;
• коригування результату – орендна плата за приміщення може бути вищою, якщо  воно має краще характеристики чи локацію.

Такий метод має перевагу, а саме швидкість. Власник самостійно може здійснити оцінку декількох десятків оголошень для формування початкової ціни. Якщо потрібна професійна допомога, можна скористатися послугами фахівців.

Експертна оцінка нерухомості

Коли об’єкт має нестандартні характеристики, високу вартість, підхід буде інший, тому розрахувати орендну плату за приміщення допоможе професійна оцінка експертів. Експерт може врахувати:

• функціональне призначення;
• місце розташування;
• конфігурацію та площу;
• технічний стан будівлі;
• інженерні комунікації;
• якість ремонту;
• автомобільний та пішохідний трафік;
• транспортну доступність;
• попит на аналогічні приміщення;
• наявність паркінгу;
• потенційний спосіб використання об’єкта.

Такий варіант ідеально підходить для торгових приміщень, великих офісів, складських комплексів.

Важливо розрізняти незалежну оцінку та ринковий аналіз. Формальний звіт оцінювача не завжди потрібен власнику для визначення комерційної ставки. Часто вистачає порівняльного професійного аналізу актуальних пропозицій. Офіційна оцінка може мати окреме значення у юридично чи фінансово складних ситуаціях.

Від чого залежить вартість орендної плати за приміщення?

Під впливом ринкових, індивідуальних характеристик об’єкта формується орендна ставка. Різну ціну можуть мати два об’єкти однакової площі через стан, поверх, формат планування, окремий вхід чи додаткові витрати, які орендар буде нести додатково. Серед основних факторів виділяють:

• локація – вищий попит мають центральні райони, місця на активних транспортних маршрутах біля метро, ділові квартали;
• площа – залежно від розміру приміщення може відрізнятися ціна за 1 м²;
• тип нерухомості – різні критерії оцінки має вартість оренди нежитлового приміщення (магазин, салон, склад, ресторан, офіс);
• поверх – принципове значення має перший поверх для оренди магазину, для офісу важливим є вигляд з вікна та наявність ліфту;
• фасадність – видимість вулиці важлива для салонів, кафе, магазинів, які залежать від потоку клієнтів;
• окремий вхід – підвищувати привабливість він може для сервісного чи торгівельного бізнесу;
• ремонт – швидше допоможе розпочати роботу орендарю готове приміщення, але з вищою ціною;
• автономність – важливими для оренди торгового приміщення є резервне живлення, генератор, укриття;
• інженерні системи – опалення, вентиляція, водопостачання та інші послуги;
• паркування – наявність власного паркінгу;
• попит – встановлювати вищу орендну ставку можна, якщо аналогічні об’єкти швидко знаходять орендарів;
• умови договору – депозит, тривалість оренди, індексація, ремонтні канікули;
• конкуренція – створює тиск на орендну плату за нежитлове приміщення велика кількість вільних приміщень.

Тому базовим розрахунком є формула: середня ціна за 1 м² х площу об’єкта. Обов’язково проводиться коригування для отримання реалістичної ставки.

Приклад розрахунку орендної плати комерційної нерухомості

Розглянемо розрахунок орендної плати на прикладі офісного приміщення в Києві площею 100 м². Для встановлення орендної ставки порівнюються аналогічні офіси у близьких районах з подібними характеристиками.

Значний діапазон спостерігається на ринку Києва. За 35000 гривень на місяць представлено офіси площею 87 м² з середньою вартістю 402 грн/м². Інша площа в 140 м² має ставку 360 грн/м². На Подолі офіс площею 340 м² можна зняти за 440 грн/м² з оплатою додаткових експлуатаційних витрат. Такі пропозиції вказують на те, що потрібно порівнювати не тільки площу, але й умови.

Припустимо для прикладу, що власником було оцінено 5-10 схожих об’єктів для орієнтиру:

• верхній діапазон – 500 грн/м²;
• середній діапазон – 400-450 грн/м²;
• нижній діапазон –360 грн/м².

Можна розглядати ставку 450 грн/м². Це можливо, якщо об’єкт має окремий вхід, якісний ремонт, генератор, хорошу транспортну доступність, облаштовану інфраструктуру.

Базова орендна плата: 450 грн/м² х 100 м² = 45000 гривень. За рік сума: 45000 х 12 = 540000 гривень.

Вона виступатиме базовою орендною платою. Окремо оплачуватимуться комунальні платежі, експлуатаційні витрати при фігуруванні в договорі. Наприклад:

• оренда – 45 000 грн;
• електроенергія – за лічильником;
• експлуатаційні витрати – 100 грн/м² × 100 м² = 10 000 грн;
• інтернет – за окремим договором;
• вода – за лічильником.

Щомісячні витрати орендаря будуть вищими за номінальні 45000 гривень. Варто врахувати, вказана ринкова ціна з ПДВ чи без нього.

Як не занизити та не завищити орендну ставку?

Негативний вплив на власника може мати неправильно встановлена ставка. Збільшує період простою та зменшує кількість потенційних орендарів надто висока ціна. Недоотримання доходу можливе при надто низькій ціні. Можливі наслідки завищеної ціни:

• кількість переглядів зменшується;
• приміщення довгий проміжок часу залишається вакантним;
• власник змушений знижувати постійно ціну;
• потенційні орендарі переходять до конкурентів;
• погіршується позиція власника на етапі переговорів;
• збільшується період без орендного доходу.

Свої ризики також створює занижена ставка. Серед них виділяють:

• складна компенсація витрат на утримання;
• власник отримує низький дохід;
• виникнення конфлікту з орендарем при подальшому піднятті вартості;
• втрата частини ринкової вартості об’єкта;
• недооцінка привабливості власної нерухомості.

Тому перед тим, як розрахувати вартість оренди приміщення, необхідно систематично аналізувати ринок. Саме контроль конкурентного середовища дозволяє зрозуміти актуальність встановленої ціни. 

Коли та як переглядати орендну ставку?

Переглядати оцінку нерухомості варто тоді, коли змінюються характеристики об’єкта або ринкові умови. Зі сторони закону є дозвіл на перегляд чи індексацію орендної плати. В договорі повинен бути прописаний конкретний механізм. Перегляд можна прив’язати до індексу інфляції, певної дати, зміни експлуатаційних витрат, курсових коливань, проведення модернізації, ремонту. У договорі повинна бути визначена початкова сума, валюта, періодичність перегляду, порядок повідомлення орендаря та момент набуття чинності нової ставки.

Висновок

Розрахунок оренди нежитлового приміщення або іншого розпочинається з визначення ринкової ставки за 1 м². Для отримання реалістичної вартості потрібно враховувати тип нерухомості, локацію, поверх, ремонт, фасадність, паркування та інші критерії. Сформувати стартовий діапазон допоможе аналіз актуальних оголошень із застосуванням практичного алгоритму власника:

• визначення характеристик об’єкта;
• підбірка аналогів;
• порівняння повної вартості;
• визначення стартової ставки;
• не завищення ціни без підстав;
• відсутність заниженої ціни;
• регулярна перевірка ринку.

Саме тому правильний розрахунок оренди складу чи іншого приміщення – це поєднання порівняльного аналізу, математичних розрахунків та оцінки конкретного об’єкта.