Різниця між авансом і завдатком​

Завдаток чи аванс – це ключове питання, яке може виникати на етапі складання угод з нерухомістю, коли продавець резервує об’єкт, а покупець – фіксує власні наміри. Не дивлячись на схожість понять, за ними знаходяться різні правові наслідки.

Наші експерти проаналізували судову практику, положення Цивільного кодексу України, практичні рекомендації відносно оформлення передоплати на житло. За даними джерел визначальним є не тільки факт передачі грошей, а й юридичне оформлення домовленостей. Тому розберемо, у чому різниця між авансом і завдатком, як правильно оформити передачу грошей та що відбувається у непередбачуваних ситуаціях.

Що таке завдаток

На завдаток поширюється забезпечувальне та фінансове значення. Коли сторони бажають підтвердити існування зобов’язання і створити майнові наслідки, доцільно використовувати поняття «завдаток». Тому для подальшого захисту інтересів продавця та покупця формулювання документа має принципове значення.

Завдатком відповідно до частини першої статті 570 ЦК України є рухоме майно або грошова сума, яка передається боржником кредиторові у рахунок належних платежів, на забезпечення його виконання та підтвердження зобов’язання. Серед взаємопов’язаних функцій завдатку є:

• платіжна – за договором в рахунок майбутнього платежу зараховується сума;
• забезпечувальна – передбачаються майнові наслідки порушення зобов’язання;
• підтверджувальна – про наявність відповідного зобов’язання свідчить передача завдатку.

Головною практичною відмінністю завдатку від звичайної передоплати є забезпечувальна функція.

Правові наслідки завдатку

За статтею 571 ЦК України визначено наслідки порушення зобов’язання, забезпеченого завдатком. При порушені з вини сторони, яка передала завдаток, він повинен залишитись у іншої сторони. Якщо порушення зафіксовано зі сторони того, хто отримав завдаток, то він повертається у повному розмірі з додатковою доплатою в розмірі завдатку. Йдеться по повернення подвоєної суми.

Наприклад, завдаток при купівлі квартири склав 50 тисяч гривень. Продавець має право залишити собі кошти, якщо покупець відмовляється від виконання зобов’язань без підстав. Покупець може вимагати суму в 100 тисяч гривень, якщо продавець здійснив порушення відповідно до статті 571 ЦК України.

На цьому етапі важливо встановити винуватця та факт порушення зобов’язання. Не кожне припинення переговорів автоматично вказує на застосування подвійного завдатку.

Що таке аванс

Між такими поняттями, як аванс і завдаток різниця є. Аванс представляє собою попередній платіж у рахунок майбутнього виконання зобов’язань. Він не створює забезпечувальної функції у порівнянні з завдатком. Тому без належного оформлення ризиковано називати будь-яку суму, передану продавцю.

З частини другої статті 570 ЦК України випливає особливість авансу. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок поточних платежів є завдатком, вона перетворюється в аванс. Юридичний зміст домовленості тут має ключове значення.

Передусім аванс виконує платіжну функцію. Його застосовують для того, щоб:

• підтвердити намір продовжити оформлення угоди;
• частково оплатити майбутню покупку;
• здійснити попередній розрахунок;
• зарезервувати об’єкт на погоджений строк;
• зарахувати в майбутню ціну квартири внесену суму.

Якщо передається аванс за квартиру, це не означає, що сторона несе санкції автоматично, які передбачаються для завдатку. З урахуванням договору, обставин припинення зобов’язання, підстав платежу варто оцінювати питання повернення авансу. На ситуації, коли передана сума вважалася авансом через відсутність договору, часто звертає увагу Верховний суд у власній практиці.

У чому різниця між авансом і завдатком при купівлі житла

При купівлі квартири дуже важлива різниця між такими поняттями, як аванс чи завдаток. В першу чергу це відображається на сумі. Розглянемо більш детально критерії, наведені в таблиці.

Статті 570-571 ЦК України встановлюють правове визначення завдатку та його наслідки. Важливо пам’ятати про статтю 547 ЦК України, яка передбачає щодо забезпечення виконання зобов’язань письмову форму.

Функції

Завдаток за квартиру виконує більше юридичних функцій у порівнянні з авансом. Він пов’язується із забезпеченням виконання конкретного зобов’язання, а не просто передається продавцю. При купівлі квартири це може означати:

• продавець бере на себе обов’язок виконати погоджені умови;
• покупець підтверджує серйозність власних зобов’язань;
• сторони визначають наслідки порушення;
• сума зараховується в рахунок майбутньої оплати.

Простішим у цьому плані є аванс при купівлі квартири. Він є частиною майбутнього платежу, але не гарантує виконання зобов’язань. Тому на перших кроках продавець та покупець одразу повинні визначити, яка функція для них є важливою. Автоматичне виникнення задатку не відбувається, якщо покупець просто передає певну суму коштів продавцю.

Повернення при відмові продавця

Якщо продавцем було отримано завдаток з порушенням забезпечення зобов’язань по статті 571 ЦК України передбачено повернення завдатку з додатковою виплатою в розмірі завдатку. Наприклад:

• ціна квартири становить 2000000 гривень;
• покупець передав завдаток у розмірі 100000 гривень;
• зобов’язання сторонами оформлене;
• продавець відмовляється  виконувати зобов’язання без підстав.

При питанні, чи повертається завдаток у такому випадку, покупець може вимагати повернення повної суми плюс 100000 гривень у розмірі внесеного завдатку. Якщо розглядати аванс, то правило подвійної суми не застосовується. У таких ситуаціях відповідно до змісту договору виконання та припинення зобов’язань визначається повернення 100000 гривень.

Повернення при відмові покупця

При передачі завдатку покупцем і порушенні зобов’язань за статтею 571 ЦК України передбачено, що завдаток залишається у продавця. Наприклад, покупець вирішив придбати квартиру, заплатив завдаток 80000 гривень, підписав відповідний документ. Продавець має право залишити отриману суму, якщо покупець відмовляється без підстави виконувати зобов’язання.

Інша ситуація з авансом. Через факт відмови покупця він не перетворюється автоматично на штраф. Потрібно дивитися за договором, які було встановлено зобов’язання, що перебачено документом і на якій підстави припиняється домовленість. Тому покупець не повинен погоджуватися на формулювання, зміст якого він не розуміє. Особливо, коли мова йде про суттєві кошти.

За відмовою двох сторін

Сторони можуть домовитись припинити домовленості спільно. Тут важливо письмово зафіксувати, що відбувається з переданими коштами та що саме припиняється. Порядок повернення коштів потрібно зазначити в документі, якщо сторони припиняють зобов’язання за взаємною згодою. В документі фіксують:

• строк повернення;
• суму, яка повертається;
• наявність чи відсутність претензій;
• спосіб розрахунку;
• факт припинення зобов’язання.

Для завдатку це особливо важливо, так як сторони не повинні покладатися тільки на побутове слово «відмова».

При непередбачуваних ситуаціях

Невиконання договору не обов’язково повинно бути пов’язано з виною продавця чи покупця. Можуть виникнути обставини, через які стає неможливим виконання зобов’язань. За статтею 571 ЦК України передбачено, що завдаток повертається повністю, якщо його виконання стає неможливим.

Неправильно говорити, що при виникненні будь-якої форс-мажорної обставини завдаток буде перетворена на штраф або він залишається у продавця. Підставу припинення зобов’язання та умови договору потрібно аналізувати для авансу. Юридичною консультацією рекомендується користуватися тоді, коли виникають складні ситуації.

Форма оформлення

Для завдатку має принципове значення форма оформлення. Недодержання письмової форми має наслідки, які встановлені законом. Тому при купівлі нерухомості розраховувати на усну домовленість відповідно завдатку небезпечно. У документі важливо зазначити:

• хто отримує і хто передає кошти;
• точний опис квартири;
• паспортні дані;
• загальну ціну;
• правовстановлюючі документи на об’єкт;
• суму платежу;
• спосіб та дату передачі коштів;
• статус платежу;
• строк укладення договору;
• порядок повернення коштів;
• наслідки порушення домовленостей;
• підписи сторін.

Правила щодо попереднього договору важливо враховувати для нерухомості. Його форма передбачає спеціальні вимоги відносно ЦК України. Встановлена нотаріальна форма застосовується до майбутніх об’єктів нерухомості, незавершеного будівництва.

Приклад використання авансу та завдатку при купівлі квартири

В залежності від того, як були оформлені отримані кошти, різні наслідки має одна й та сама ситуація. Розглянемо квартиру вартістю 2500000 гривень, де покупець передає завдаток у розмірі 100000 гривень до підписання основного договору.

Варіант 1: оформлення завдатку

Письмово сторони фіксують зобов’язання та у вигляді завдатку фіксують суму в розмірі 100000 гривень. У документі визначають квартиру, строки укладення договору, ціну, наслідки порушень, порядок розрахунку.

Наслідки для сторони, яка внесла завдаток, виникають відповідно до статті 571 ЦК України, якщо покупець порушує зобов’язання безпідставно. Якщо за порушення відповідальним є продавець, покупець може вимагати повернення завдатку з додатковою виплатою за наявності відповідних юридичних підстав. Саме тому завдаток створює стимул для підтримання виконання зобов’язань кожною стороною.

Варіант 2: оформлення авансу

У подібній ситуації сторони вказують, що передача грошей у розмірі 100000 гривень є авансом у рахунок майбутньої вартості нерухомості. При відсутності основного договору питання про повернення авансу вирішуються відповідно до загальних норм цивільного законодавства та змісту договору.

Залишити аванс у себе продавець не має підстав тільки через те, що покупець передумав. Покупець не отримує права на подвійну суму, якщо продавець відмовився від угоди. Тому юридична природа платежу повинна бути визначена перед передачею коштів.

Як правильно оформити

Щоб правильно оформити аванс та завдаток, потрібно починати не з передачі грошей, а з перевірки об’єкта та сторони, яка буде отримувати кошти. Перед тим, як передати кошти, потрібно пройти наступні кроки:

• перевірка продавця;
• перевірка стану квартири;
• визначення суми з фіксацією у попередньому договорі купівлі-продажу;
• визначення статусу коштів;
• фіксація вартості квартири;
• встановлення строків укладання договору;
• фіксація порядку повернення коштів;
• визначення наслідків порушення;
• збереження доказів оплати;
• залучення юриста чи нотаріуса при суттєвих сумах.

Словам у документі потрібно приділити особливу увагу. В тексті повинно бути чітко зрозуміло, що сторони домовляються про завдаток чи аванс. Потрібно додатково встановити відповідні зобов’язання, які забезпечують та підтверджують завдаток. При цьому не варто застосовувати взаємозамінні формулювання по типу договір завдатку/авансу, гарантійний внесок/передоплата.

Висновок

У статті детально розглянуто відмінності завдатку та авансу, їх основні функції, та чому можуть бути змінені правові наслідки передачі коштів при неправильному оформленні. Для зменшення ризиків при купівлі квартири потрібно дотримуватися рекомендацій:

• на підставі усної домовленості не передавайте значну суму коштів;
• чітко визначайте статус платежу;
• фіксуйте вартість, строки, умови угоди в письмовій формі;
• перевіряйте документи на квартиру до передачі коштів;
• враховуйте вимоги ЦК України для завдатку;
• передбачайте наслідки порушення та порядок повернення коштів;
• залучайте нотаріуса або юриста, якщо виникла складна ситуація.

Грамотно складений документ не є гарантією того, що угода на 100% відбудеться. Але допомагає покупцю та продавцю визначити свої обов’язки та права.