Жилой и не жилой фонд — в чем разница?

Термины “нежилой” и “жилой” фонд встречаются часто. Многих интересует, чем недвижимость отличается друг от друга и как переоформить помещение из статуса жилого в нежилое.

Изменение категории вызвано разными причинами, обычно это связано с получением выгоды от ведения бизнеса или сдачи недвижимости в аренду. Отличие жилого помещения от нежилого и особенности изменения статуса — главные моменты, которые мы рассмотрим в этом материале.

Отличия нежилого фонда от жилого

Нежилое помещение — это недвижимость, которая юридически не предполагает возможности проживания людей, а рассчитана на использование с целью коммерческой прибыли. Соответственно, в таких объектах нельзя прописать человека, в то время как статус жилой недвижимости предполагает оформление постоянной или временной прописки физических лиц. Чтобы лучше разобраться в том, что значит жилое и нежилое помещение, отличия отметим в списке:

• Бизнес. Чтобы получить право вести предпринимательскую деятельность в квартире, нужна регистрация лица-собственника и руководителя бизнеса в этой же квартире. Для осуществления разных видов работы бизнесменам иногда достаточно иметь в собственности или арендовать подходящее нежилое здание, это позволит использовать недвижимость в любых производственных целях, в то время как в квартире это не всегда возможно.
• Коммунальные услуги. Недвижимость из разных фондов обслуживается по разным тарифам — оплата услуг ЖКХ в квартирах гораздо ниже. Но если ведется коммерческая деятельность в жилом помещении, по закону нужно заключить новый договор с обслуживающей организацией и оплачивать “бизнес” тарифы. По этой причине многие собственники, когда узнают, что такое нежилой фонд, даже не подключают услуги газификации и отопления, оставляя лишь электричество и холодную воду.
• Цена. Жилая и нежилая недвижимость существенно различаются в цене, второй вариант обычно дороже минимум на 20% равнозначной жилой квартиры.

Многих физических и юридических лиц интересует что такое нежилое помещение. Практика показывает, переоформление недвижимости может быть нужно по ряду причин:

• Приобретенные объекты в многоквартирных домах на первом этаже предприниматели преобразуют в аптеки, небольшие магазины, пункты выдачи товара или офисы.
• Нежилые помещения — это строения, которые не могут быть использованы для проживания. Поэтому если собственник хочет оформить прописку и жить здесь, он должен оформить его в категорию жилого. 

Какие документы нужно подготовить для переоформления

Если все подготовительные мероприятия выполнены в соответствии с законодательством, необходимо обратиться в Единый центр оказания административных услуг, где предоставляются документы для рассмотрения:

• Заявление на переоформление недвижимости в другой фонд — подписывается только собственником помещения, должно быть составлено согласно условиям Жилищного кодекса (ЖК).
• Документ о праве собственности на объект, который будет переводиться.
• Документы, выдаваемые в БТИ: планы и техпаспорта. Когда дом многоэтажный, требуется план каждого этажа.
• План будущей перепланировки помещений, если работы будут проводиться после изменения статуса.

Заявление на переоформление в жилое или нежилое помещение рассматривается 45 рабочих дней. По истечению этого срока уполномоченные органы должны за 3 дня предупредить собственника о решении. Ответ направляется по почте, на e-mail или в административный центр, куда проводилась подача документов. Кстати, если решили купить дом в Киеве, рекомендуем обратиться в лучшее агентство элитной недвижимости T.H.E. Capital.

Жилое и нежилое помещение: разница и возможности каждого

Нужно учитывать, что по условиям ЖК Украины, статьи 17, бизнес деятельность в жилом помещении допустима только в том случае, когда соблюдены условия:

• Местные жители не будут испытывать дискомфорт от вашей коммерческой деятельности.
• Дом, где располагается жилье, не относится в ветхому фонду, а значит не планируется его снос в ближайшее время.
• Предприниматель прописан на площади, где ведет коммерческую деятельность.

То есть бизнесмен может спокойно жить в квартире, оплачивать все коммунальные услуги по доступной цене, в сравнении с нежилым фондом, стабильно получая прибыль. Тем не менее, разбираясь, что такое жилые и нежилые помещения, многие руководители все же изменяют статус жилья на коммерческий, поскольку здесь есть существенный плюс. Например, квартира в нежилом фонде становится дороже, если будет выставлена на продажу. Тем, кто рассматривает жилой и нежилой фонд, юристы также рекомендуют учитывать:

• Насколько популярной является недвижимость и можно ли её быстро продать.
• Порядок оформления документов на объект, так как он может занять длительное время.
• Простой помещения не освобождает от уплаты коммунальных услуг, которые для нежилого фонда примерно в 2 раза выше. Плюс придется платить ежегодный налог на недвижимость в зависимости остаточной стоимости помещения, точный процент определяется местными органами власти.

Поэтому многие эксперты, сфера деятельности которых — нежилой фонд, утверждают, что это особая группа недвижимости, которая требует опыта и знаний действующего законодательства.

Читайте также: Что такое самострой и как его узаконить?

Перевод недвижимости в нежилой статус: особенности

Процесс перевода недвижимости из одного фонда в другой — сложный и длительный процесс. ЖК Украины прописывает ряд требований, они соблюдаются в обязательном порядке. Если вам нужно перевести объект из жилого в нежилой дом — это работа, которая осуществляется только при таких условиях:

• Если планируются какие-то перепланировки, их следует узаконить в соответствующих инстанциях.
• Если площадь объекта равна больше 100 кв.м, нужно организовать второй вход с улицы.
• Когда помещение располагается выше первого этажа, предпринимателю придется менять категории всех объектов, которые находятся под ним. Вся недвижимость должна стать нежилой.
• На территории объекта должны быть условия для проведения инженерных коммуникаций.
• Жилое и нежилое помещение имеют существенную разницу, так как в последнем не должно быть прописанных людей, поэтому предпринимателю нужно выписаться из будущей коммерческой недвижимости. Более того, объект не признается коммерческим, если в нем проживают по договору соцнайма или он считается культурным наследием.

Помните: право изменить статус недвижимости есть только у его собственника!

О чем нужно помнить при переоформлении объекта из нежилого фонда

Непросто перевести коммерческий объект в жилой фонд, так как строения должны соответствовать определенным требованиям:

• Объект должен быть качественно возведенным: прочным, не входящим в список аварийного фонда, не подлежащим сносу.
• В помещении возможно подключение всех коммуникаций, которые необходимы для комфортного проживания. Имеются в виду канализация, газоотведение, электроснабжение, водопровод.
• Объект должен соответствовать правилам безопасности и быть оборудованным так, чтобы у будущих жильцов не возникало ситуаций, опасных для жизни.

Зачастую жилые и нежилые помещения имеют разную высоту потолков — этот момент также должен быть учтен перед оформлением перевода. Также нужно исключить источники появления вредных веществ в воздухе, побеспокоиться о звукоизоляции. Все технические нормы прописаны в ЖК, и если помещение им не соответствует, на одобрение смены категории недвижимости можно не рассчитывать.

При оформлении жилые и нежилые помещения не должны быть обременены — залоговыми обязательствами, кредитами или другими видами долгов.

Читайте также: Где лучше купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке?

Жилая и нежилая площадь: нюансы

• Помните, предписания, счета и документы об обременениях высылаются на имя собственника любой недвижимости.
• Площадь, планировка и другая техническая информация в документах должны соответствовать фактическим данным.

Чтобы при переводе недвижимости из одной категории в другую не возникли сложности по причине незнания законодательства, следует не пренебрегать помощью опытных юристов.  Подписывайтесь на обновления нашего портал о недвижимости и получайте свежие публикации от агентства недвижимости THE Capital.