Казалось бы, жилые комплексы, расположенные в одном районе, а тем более на одной улице не должны отличаться по стоимости за квадратный метр. Как бы не так! Цены на квартиры в соседних домах могут быть как небо и земля. А самое удивительное то, что и заоблачные суммы, и вполне приемлемые ценники будут одинаково справедливы. Не видите логики? Отлично, иначе вам нечего было бы делать на этой странице. Предлагаем вам разобраться со стабильными и ситуативными факторами, из-за которых цены на объекты в новостройках так часто шокируют непосвященных инвесторов.
4 буквы "О": особенности объекта – основа основ
Начать стоит с тех факторов, которые являются базовыми. Банальная характеристика объекта уже подскажет вам, на какую сумму можно рассчитывать. Во внимание стоит принимать:
- локацию. Что это за район? Насколько он престижный? Достаточно ли хорошо развито транспортное сообщение с другими частями города? А что по поводу социальной инфраструктуры – есть где погулять, куда сходить, что посмотреть? Будет ли комфортно детям добираться до школы? Да и достаточно ли этот район для них подходит – насколько он безопасный и экологически чистый?;
- технологию строительства. Всегда можно сэкономить и купить “панельку”, но все теоретические и практические проблемы с эксплуатацией полностью ложатся на ваши плечи. Если бюджет позволяет, можно расщедриться на добротный красный кирпич, которому не страшны ни морозы, ни летний зной. Монолитно-каркасная технология сейчас на пике популярности не просто так, поэтому к ней тоже стоит присмотреться – качество и цена сочетаются весьма неплохо;
- планировку. В жестких рамках небольших комнат не всегда бывает удобно. Просторные многофункциональные помещения сейчас пользуются спросом, поэтому часто встречаются в высококлассных жилых комплексах;
- этажность. Дело не только в красивой панораме города (хотя и в ней тоже). Первые и последние этажи связаны с некоторыми неудобствами в плане вашей приватности и возможных проблем с перекрытиями;
- степень готовности объекта. Чем она ниже, тем ниже и цена. За долгое ожидание никто не хочет платить, поэтому покупка квартиры на стадии котлована может обойтись на 30-40% меньше, чем ее же приобретение после сдачи комплекса в эксплуатацию – звучит как отличный способ заработать на своей смекалке и выдержке;
- класс жилого комплекса. Слова “бизнес”, “эконом”, “комфорт” и “элит” являются большой подсказкой к тому, какой будет цена за квадратный метр.
На последнем пункте стоит остановиться более детально, что мы и сделаем уже в начале следующего месяца, а пока только мельком пробежимся по нюансам. Определение класса комплекса включает в себя ряд услуг и удобств, доступных на его территории. Чем больше дополнительных преимуществ, тем выше стоимость объекта:
- закрытая территория, наличие круглосуточной системы видеонаблюдения, консьерж-сервис и охранная система – за безопасность и приватность приходится платить немного дороже;
- позаботились о себе, подумайте и об автомобиле – стихийная парковка под открытым небом сильно проигрывает в сравнении с подземным паркингом;
- красивые пейзажи на город ценятся куда выше, чем невзрачные жилые массивы за окном;
- наличие собственной инфраструктуры – самый приятный бонус, позволяющий резидентам комплекса экономить время, ведь все необходимое под рукой;
- обустройство придомовой территории влияет не только на ее внешний вид, но и на досуг жильцов. Имея во дворе прогулочные дорожки и красивые парковые зоны, вы сможете заканчивать вечера семейными променадами около дома, что особенно важно для молодых родителей;
- жильцы многоквартирных домов нередко сталкиваются с “пробками” еще до выхода на улицу, поэтому даже такая мелочь, как количество лифтов, тоже сказывается на цене.
Приведенные критерии влияют на стоимость квартиры при абсолютно любых обстоятельствах. Но даже они не смогут удержать ее цену на месте, если в дело вступают более своенравные факторы.
Статистика, аналитика, прогнозирование и прочее – оценка недвижимости на новом уровне
Наибольший, хоть и не прямой, удар по новостройкам нанесли военные действия. Из-за них возникли затруднения с поставками, поэтому добыча материалов превратилась в настоящий квест. Эта проблема повлекла за собой и другую – подорожание сырья. Ни у кого не повернется язык называть эти проблемы надуманными и искусственными потому, что каждый из нас так или иначе сталкивался с ними даже в обыденных вещах. Уже один этот фактор привел к увеличению себестоимости строительства на 40%. Все из-за тех же военных действий резко стала ощущаться нехватка квалифицированных кадров. Многие строители временно переквалифицировались в защитников своей страны, за что их можно только поблагодарить.
Резюмируя, можно сказать, что с началом 2022 года больше всего на стоимость жилья в новостройках повлияли:
- социально-экономические факторы;
- колебания курса валют;
- проблемы с логистикой;
- себестоимость строительства;
- дефицит квалифицированной рабочей силы.
Вместе с этим остаются и факторы, знакомые нам с довоенного времени. Так, понижение температуры за окном тянет вниз и стрелку ценовой кривой, что отражает влияние сезонности на спрос и предложение. Тренды на экологичность и следование концепциям, направленным на комфорт жильцов (“двор без машин”, “город в городе”), позволяют девелоперам поднимать расценки вне зависимости от времени года.
Благодаря оценке всех факторов и анализу прошлогодних тенденций, наши эксперты заглядывают в будущее и предвидят дальнейший рост цен. Эта тенденция уже сейчас наблюдается во многих городах. С начала года стоимость квадратного метра ощутимо изменилась. Наблюдались даже резкие скачки:
- в Ивано-Франковске – с 23 400 до 30 200 гривен;
- во Львове – с 44 200 до 49 200 гривен;
- в Хмельницком – с 20 700 до 25 400 гривен.
Наш коллега отмечает, что Киев еще не успело накрыть волной подорожания. Пока привычные 48 300 выросли только 100 гривен. Инвесторам стоит вооружиться денежными запасами и ухватить свой лакомый кусочек по доступной цене.
