Чи будуть падати ціни на нерухомість

Ринок житла в Україні вже який рік поспіль перебуває в стані постійних трансформацій, адаптуючись до економічних і регуляторних змін. В одному секторі можна спостерігати позитивні тенденції, в іншому — менш обнадійливі. Так, за оцінками аналітиків, ціни на нерухомість первинному ринку ймовірно продовжать зростати через низку причин. Натомість вторинний сектор залишатиметься відносно стабільним.

На основі аналізу політичної ситуації та економічних показників, зокрема валютного курсу, наші експерти сформували об'єктивний прогноз розвитку ринку житла в Україні на 2026 та 2027 роки — які чинники визначатимуть динаміку цін, чого варто очікувати та як діяти, щоб уникнути фінансових ризиків.

Що відбувалося з цінами на житло протягом 2021-2025 роках

У період 2021-2024 років ринок нерухомості України зазнав значних змін під впливом економічних, соціальних та геополітичних факторів. Після пандемічного спаду 2020 року ринок житла продемонстрував активне відновлення. Середня ціна обʼєкти на етапі будівництва подорожчали на 19%. Так, вартість однокімнатної квартири в Києві в середньому становила 41.000$.  В інших містах (вартість вказується в доларах):

• Львів – 45.000;
• Одеса – 35.000;
• Дніпро – 30.000;
• Харків – 30.000;
• Винниця – 25.000;
• Полтава – 22.000.

Утім попри хороші темпи відновлення та оптимістичні прогнози, початок повномасштабної війни в лютому 2022 року спричинив зниження активності на ринку. Однак попри ризики, пов’язані з війною, за рік середні ціни на житло в Україні зросли приблизно на 30–35%. За однокімнатну квартиру в столиці вже потрібно було заплатити близько 63.000$. 

Інші міста:

• Львів – 60.000;
• Одеса – 42.000;
• Дніпро – 38.000;
• Харків – 25.000;
• Винниця – 40.000;
• Полтава – 35.000;
• Миколаїв – 20.000;
• Запоріжжя – 18.000.

У 2023 ринок поступово адаптувався до нових умов, але ціни на квадратні метри продовжили зростати. У Києві середня вартість однокімнатної квартири збільшилась приблизно на 16%, адже попит на житло тут залишався високим. Наприклад, в Одесі вартість збільшилась на 13%. Щодо прифронтових місць, ціни знизились: в Дніпрі та Запоріжжі ці показники становлять приблизно 5%. Івано-Франківськ, Тернопіль демонстрували підвищення вартості на 30%. У Вінниці й Хмельницькому спостерігалось зростання цін на 20%.

Ми розглянули вторинний ринок, але не варто забувати й про первинний. У 2024 році ринок нерухомості також демонстрував усі ознаки відновлення. І хоча він ще не досяг довоєнних показників, усе ж попит на нерухомість залишався стабільно високим. Водночас ціни на нерухомість у столиці фактично залишилися на рівні 2023 року: середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва становила близько 3.000$. Яка ситуація в інших містах України:

• Львів – 2500;
• Ужгород – 2300;
• Одеса – 2000;
• Дніпро – 1900.

Що ми можемо побачити в різних регіонах України?

• Київ та область. Ціни обумовлюються перш за все статусом столиці. Тут розвинена інфраструктура, зосереджений бізнес. С початком війни вартість житла зменшилась, але з 2024 року спостерігається її зростання на 10%. Це стосується всіх типів нерухомості: первинного й вторинного ринків, житла з преміум-сегменту. Вартість елітної нерухомості – в межах 3200-8000 доларів (м²). Двокімнатна квартира в 65 м² коштує 208.000 доларів. Далі ціни будуть підвищуватись.
• Львів та інші міста Західної України. Регіон відзначається високим рівнем безпеки, можливостями для релокації бізнесу. Вартість квадратного метру та житла в цілому зросла (12-15%), навіть може конкурувати з Києвом. Ціна квадрата в преміум-сегмента – близько 3000 доларів. Приклад: квартира, дві кімнати, площа – 65 м². Ціна – 195.000 доларів. У майбутньому також очікується зростання цін.
• Дніпро. Залишається головним вибором серед ВПО. Тут є інфраструктура, логістика, все для бізнесу. Вартість квартир зростає, але ці показники невеликі та стабільні (4-7%). Квадрат в преміум-сегменті обійдеться в 2000 доларів. Тобто, двокімнатна квартира з площею 65 м² – 130.000 доларів. Який прогноз дають експерти: різких коливань очікувати не доведеться.
• Миколаїв, Запоріжжя. Ціни демонструють тенденцію до зниження через війну. Покупці – мешканці міст та областей. Вартість зменшилась для всіх ринків: вторинного, первинного, преміум-сегменту. В останньому випадку елітна нерухомість коштує як економ-житло. Квадратний метр – 450 доларів. Квартира, дві кімнати, площа – 65 м²:  31.200 доларів. Прогнозується подальше зниження цін на первинному ринку.

Тож незважаючи на всі негативні фактори, упродовж 4 років ринок нерухомості в Україні демонстрував усі ознаки відновлення. Попри зростання цін як на первинному, так і на вторинному ринку, попит на житло залишався стабільно високим, особливо в містах-мільйонниках. 

Яким був ринок нерухомості у 2025 році

У 2025 році ринок нерухомості показав тенденцію к зростанню цін, і цей показник досяг 12,8% (на відміну від 2024 року). При цьому зміни спостерігаються як на первинному, так і на вторинному ринках. Відповідно це 13% і 13,4%.

Що очікувати на первинному ринку нерухомості в 2026-2027 роках

У 2026-2027 роках ціни на первинному ринку нерухомості в Україні формуватимуться під впливом кількох ключових факторів — валютних змін, зростання інфляції та геополітичної напруги. Попит на нове житло у відносно безпечних регіонах зберігається, утім забудовники стикаються з логістичними труднощами, подорожчанням матеріалів та дефіцитом робочої сили, що безпесередньо відображається на ринковій ситуації. Проаналізувавши всі ці фактори та тенденції попередній років, ми сформували прогноз очікувань за умов відносної стабільності в країні.

Київ

У Києві ринок залишатиметься одним із найактивніших — кількість охочих купити квартиру або будинок на завершальній стадії зростає. Факторами формування ринку є дефіцит нових проєктів через обмежену активність забудовників та водночас високий попит на якісне житло.

У 2026 році квадратний метр у ЖК преміум-класу коштує приблизно 3 000$. Так, двокімнатну квартиру площею 65 м² можна придбати приблизно за 200 000$. Враховуючи рівень інфляції, у сегменті новобудов очікується зростання цін у нових житлових комплексах на 5–10%. Так, ціна на двокімнатну оселю в преміальному ЖК становитиме вже близько 215 000$.

Західні регіони (Львів, Івано-Франківськ, Ужгород)

Один із основних драйверів ціноутворення у 2026 році — внутрішня міграція. Від початку повномасштабного вторгнення попит на нерухомість у західних регіонах стабільно зростає, адже люди шукають житло та варіанти для інвестування в якомога безпечніших містах. 

У Львові попит на нерухомість перевищує пропозицію, що стало причиною різкого  підвищення вартості квартир — в середньому на 40–50% за останні 3 роки — як у новобудовах, так і на вторинному ринку. Сьогодні ціни на однокімнатні квартири у Львові стартують від 1 200$ за квадратний метр і можуть сягати 1 800$ за квадрат у престижних ЖК. Водночас в Івано-Франківську та Ужгороді на первинному ринку м2 коштує приблизно 900–1300$ залежно від локації та рівня житлового комплексу. 

Центральні області (Вінниця, Черкаси, Полтава)

Відносна безпека та водночас нижчі ціни в порівнянні зі столицею сприяють стабільному розвитку ринку нерухомості в центральних областях. Утім якщо на Заході люди не лише купують квартири для життя, а й активно інвестують у квадратні метри, то тут ситуація інакше: основна частина покупців — місцеві жителі, які просто прагнуть придбати власне житло. 

Найпопулярніші міста в цьому регіоні — Вінниця, Черкаси та Полтава. Станом на 2025 рік у цих містах квадратний метр в сучасній новобудові коштував в середньому 800–900$. Найдорожчі варіанти — у Вінниці, де придбати двокімнатну квартиру в хорошому ЖК можна за 50 000–55 0000$. Якщо ситуація в країні не зазнає кардинальних змін, варто очікувати зростання цін на первинну нерухомість упродовж 2026-2027 років в межах 5–10%.

Прифронтові міста (Харків, Миколаїв, Запоріжжя)

У прифронтових містах ситуація не така оптимістична. Формування цін та попиту тут безпосередньо залежать від безпекової ситуації. У 2026 році більшість проєктів на стадії будівництва залишаються заморожені. Відтак пропозиція на первинному ринку вкрай обмежена — забудовники бояться вкладатися в такі ризиковані проєкти через близькість до лінії бойового зіткнення. 

Медіанна вартість квадратного метра в цих регіонах сильно варіюється. У Харкові, незважаючи на ситуацію, попит на нерухомість у 2026 зріс порівняно з минулим роком, та вплинув на ціни. Про це свідчать аналітичні дані з порталу OLX. Сьогодні ціна одного квадрата в новобудові тут становить близько 750–800$, майже як у центральних регіонах. Тоді як у Запоріжжі та Миколаєві — 600–650$. Так, двокімнатна квартира в Харкові на первинному ринку обійдеться вам 48 000–50 0000$, в інших прифронтових містах — в діапазоні 35 000–40 0000$.

Прогнози на вторинному ринку нерухомості в 2026-2027 роках

На вторинному ринку нерухомості ціноутворення визначається кількома чинниками. Серед них: фізичний стан будинків, рік побудови, розташування, рівень інфраструктури та безпека району, зокрема наявність критичних обʼєктів, що часто стають ціллю для ворожих обстрілів. Оскільки вторинний ринок не залежить напряму від вартості будматеріалів та не відчуває на собі впливу  логістичних труднощів, тут немає різких стрибків цін — ситуація переважно стабільна. Цього ж очікуємо й в майбутньому. 

Київ

Вторинний ринок житла в Києві у 2026 році залишається одним із найдинамічніших в Україні. І основним фактором ціноутворення є внутрішня міграція. Тож через стабільний попит ціни на «вторинку» підтягуються за первинним ринком. Найактивніше дорожчає житло в Дарницькому (+3–5%), Оболонському (+4–6%) та Голосіївському (+5–6%) районах. Загалом середня вартість квадратного метра в місті — від 900$ до 1200$ в спальних районах та в діапазоні 1200–1600$ ближче до центру. Традиційно найдорожчим залишається Печерськ, однак тут через великий вибір преміальної нерухомості та відповідно більш обмежений попит, ціни не зазнають суттєвих змін. У 2026 році очікується зростання цін ще на 8–10%, за умови стабільної безпекової ситуації. У разі ж деескалації на фронті зростання може пришвидшитись до 15%. 

Західні регіони (Львів, Івано-Франківськ, Ужгород)

У 2026 році вторинний ринок у західних регіонах, як і в столиці, залишається одним із найбільш активних у країні. Цей тренд сформувався ще з 2022 року, коли більша частина внутрішньо переміщених осіб почала шукати житло подалі від лінії фронту. У Львові квартири на вторинному ринку мають стабільно високий попит, особливо житло площею до 70 м² у районах із розвиненою інфраструктурою. У Івано-Франківську й Ужгороді динаміка схожа, хоча ціни трохи нижчі.

Станом на 2026 рік середня вартість квадратного метра у Львові становить близько 1.700 $, в Івано-Франківську — 1050$, а в Ужгороді — 1520$. За умови, що Захід країни залишається відносно безпечним, і попит тут переважає над пропозицією, очікується, що в 2027 році ціна на двокімнатну оселю у Львові може зрости на 10–12% і становитиме близько 76000$. 

Центральні області (Вінниця, Черкаси, Полтава)

Регіональна стабільність дає передумови для поступового зростання, однак на сьогодні попит і пропозиція перебувають на одному рівні. Ціни не зазнають різких коливань. Квартири в житлових районах із нормальною транспортною доступністю та без особливого ремонту продаються доволі повільно, тому продавці часто погоджуються на торг.

У 2026 році вартість квадратного метра на вторинному ринку у Вінниці становить близько 1250$, у Черкасах та Полтаві — на рівні 1000-1080$. За прогнозами, у 2027 році очікується зростання на рівні приблизно 8–10%. Головна причина — стабільна безпекова ситуація та відновлення платоспроможного попиту серед місцевого населення.

Прифронтові міста (Харків, Миколаїв, Запоріжжя)

У 2026 році вторинний ринок нерухомості в прифронтових містах України — Харкові, Миколаєві та Запоріжжі — залишається нестабільним, значною мірою через безпекову ситуацію. У Харкові середня вартість квадратного метра на вторинному ринку у 2026 році становить близько 700$. У Миколаєві середня ціна нижча — близько 630$. Найнижчі цифри на сьогодні в Запоріжжі — на рівні 500$ за квадрат. 

Прогнози на 2027 рік залишаються невизначеними та безпосередньо залежать від ситуації на фронті. У разі покращення умов можливе поступове відновлення попиту та стабілізація цін. Однак, за відсутності суттєвих змін, ринок може залишатися млявим, з обмеженою кількістю угод та нестабільними цінами.

Чи будуть падати ціни на нерухомість в 2026-2027 роках

Як і попередні чотири роки, сьогодні ринок нерухомості в Україні перебуває у фазі невизначеності. З одного боку — економіка частково стабілізувалася, фіксується зростання внутрішнього попиту, а обсяги нових будівництв поступово зростають. З іншого — безпекові ризики залишаються високими, інвестори діють обережно, а покупці часто відкладають угоди до «кращих часів». Тож відповісти однозначно, чи будуть падати ціни на нерухомість, неможливо без урахування ймовірних сценаріїв розвитку подій. 

Оптимістичний сценарій

За умови закінчення активної фази війни або підписання безпекової угоди, макроекономічна ситуація в Україні має розпочати відновлення. Це зокрема має вплинути й на інвестиційну активність, зростання споживчої довіри та повернення частини населення з-за кордону. Для первинного ринку це може означати пожвавлення в запуску нових проєктів. Також можна очікувати зростання попиту, особливо в Києві, Львові, Івано-Франківську, Вінниці, де інфраструктура відносно не постраждала.

Прогнозувати зміни цін важко, втім за умови розвитку оптимістичного сценарію, експерти очікують зростання цін на 15-25%.

Песимістичний сценарій

У разі ескалації бойових дій, нових руйнувань критичної інфраструктури та припинення  міжнародної допомоги, в Україні може відбутися різкий обвал економіки. Девальвація гривні, низький споживчий попит, висока інфляція спровокують замороження проєктів на етапі будівництва, а власників вторинної нерухомості змусить знижувати ціни до мінімуму.

Утім навіть за такого сценарію ринок нерухомості не демонструватиме різкого обвалу — ймовірно, падіння буде поступовим і регіонально диференційованим. Найбільше просядуть ціни у прифронтових містах — до 15%. У столиці ж, західних та центральних регіонах на початку ситуація точно буде краще, тож можна очікувати падіння на рівні 7–10%.

Реалістичний сценарій

Найбільш імовірний сценарій — це повільне, контрольоване зростання. Коливання очікуються незначні – 5-7%. Але це залежить від сегменту нерухомості. Зростання вартості може бути на первинному ринку. Водночас житло на вторинному ринку буде знижатися (до 10%). За цього розвитку подій зберігається умовна безпекова стабільність, держава продовжує підтримувати економіку, інфляція стримується, а попит з боку ВПО, молодих родин та інвесторів не падає. На первинному ринку зростання буде стриманим через високу собівартість будівництва, а вторинний сегмент залишиться більш гнучким.

Ринок працюватиме в умовах вибіркової активності: великі міста — драйвери попиту, малі — переважно «стоять на місці». Так, у Києві вартість двокімнатної квартири у спальному районі буде сягати 1600-2000 $/м², у Львові — 1500-1800 $/м², у Вінниці — до 1300$/м². У містах із нестабільною безпековою ситуацією складно прогнозувати вартість. За оптимістичним сценарієм очікується зростання вартості на 40%. За песимістичним – продажи зупиняться.

Прогноз цін на оренду житла в Україні

Станом на червень 2026 року ринок оренди житла в Україні демонструє стійке зростання цін, особливо в західних та центральних регіонах. У столиці середня орендна плата за однокімнатну квартиру суттєво варіюється залежно від району. Наприклад, у Печерському районі медіанна ціна може сягати 39.000 гривень, а в Голосіївському – до 23.000 гривень.

У західних містах, попри високий попит з боку орендарів, ціни все ж ничі, ніж у столиці. У Львові та в Ужгороді орендувати однокімнатну квартиру можна в середньому за 20.300 гривень, в Івано-Франківську — за 18.000. 

Ціни в центральних областях, зокрема у Вінниці, Полтаві та Черкасах, майже не зазнали змін з минулого року. Зняти квартиру на тривалий термін у цих містах можна за 9 000–15.000 гривень.  

Оренда житла в Україні продовжує дорожчати. Очікується, що ця тенденція збережеться і в другій половині 2026 року. За прогноназми експертів, до весни 2026 року орендні ставки можуть зрости в середньому на 5-10% залежно від квадратури, особливо у Києві, Львові та Вінниці.

Інвестиційна привабливість різних сегментів ринку

У 2026-2027 роках інвестиційна привабливість різних сегментів ринку нерухомості України залишається неоднорідною і залежить від типу об'єкта, регіону та загальної економічної ситуації.

Надалі очікується зростання цін на новобудови в межах 25-35%, що зумовлено інфляцією, подорожчанням будівельних матеріалів. Утім для інвесторів усе ще залишаються привабливими обʼєкти на завершальних стадіях будівництва, особливо в безпечних містах, таких як Київ та Львів. Окупність таких інвестицій у новобудови оцінюється в межах 8-10 років. Ціни на вторинне житло залишаються відносно стабільними, зі зростанням на 5-12%. Попит на таке житло підтримується програмою «єОселя», хоча її вплив обмежений. Для інвестори варіанти на «вторинці» можуть бути привабливими через можливість швидкої здачі таких осель.

Водночас у комерційному сегменті буде спостерігатися зростання попиту на офісні приміщення та логістичні склади – приблизно на 30%. Це спричинило і зліт цін на рівні близько 10%. Так, орендувати офіс класу «А» у Києві зараз можна за 24-38$ за квадратний метр. Водночас покупка приміщень в Києві досі залишається актуальною.

Незалежно від типу нерухомості, найбільш інвестиційно привабливими залишаються Київ та Львів, де зростає попит на житло та комерційні об'єкти, що сприяє підвищенню цін. Східні та південні регіони демонструють перші ознаки відновлення, утім але інвестиційна активність там залишається низькою через безпекові ризики. 

Висновок

Через низку різних факторів, упродовж останніх 5 років ринок нерухомості в Україні зазнавав суттєвих змін — від тимчасового зниження активності до відновлення та ознак зростання. Попри зміну чинників, що впливають на ситуацію, все ж можна прослідкувати певні тенденції та робити приблизні прогнози. Так, очікується, що у 2026–2027 роках ціни на первинному ринку можуть зрости в середньому на 10–20%, особливо у безпечних регіонах. На вторинному ринку — зростання буде стриманішим: 5–12% залежно від локації та попиту. 

У 2026–2027 роках найбільш вигідним стане інвестування в житло на первинному ринку Києві та Львові, особливо в новобудови на фінальній стадії будівництва. Адже за прогнозами, можна очікувати приріст вартості до +15%, що дозволить зафіксувати ціну та отримати прибуток у середньостроковій перспективі, якщо плануєте перепродавати або здавати оселю.