Документи при купівлі та продажу нерухомості

Юридична робота з квадратними метрами полягає не лише в підписанні договору, а перш за все — підготовці документів для купівлі продажу нерухомості, що роблять процес законним та безпечним для обох сторін. Складність процедури полягає в тому, що пакет паперів відрізняється залежно від типу нерухомості, а також може доповнюватися в випадку нестандартних умов. Як-от, скажімо, якщо продається квартира придбана в шлюбі або отримана в спадок. 

Наші експерти проаналізували всі актуальні вимоги та сформували перелік документів, без яких жодна угода не відбудеться, а також дали практичні поради, які допоможуть підготуватися до процесу та уникнути юридичних ризиків.

Документи, які потрібні для продажу нерухомості

Продаж будь-якого об’єкта нерухомості в Україні вимагає чіткого дотримання законодавчих норм. Нотаріус не оформить угоду без повного пакета документів для продажу нерухомості. Водночас для квартири, будинку, земельної ділянки чи комерційної площі існують свої нюанси. Щоб уникнути помилок, важливо заздалегідь знати, які папери готувати та де їх отримати.

Квартира

Продаж квартири передбачає, перш за все, перевірку права власності, зареєстрованих мешканців і технічної інформації про житло. Тож, для продажу квартири вам знадобиться:

1. Паспорт і ІПН власника;
2. Правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину тощо);
3. Витяг із Державного реєстру речових прав (його можна отримати у нотаріуса або в ЦНАП);
4. Технічний паспорт бюро технічної інвентаризації, що містить інформацію про фактичний стан нерухомості: площу, поверховість, дату побудови, капремонту, товщину стін тощо (також можна отримати в ЦНАП або ж безпосередньо в БТІ);
5. Довідка про зареєстрованих в квартирі осіб (у ЦНАП або через ЖЕК/ОСББ);
6. Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги (ЖЕК, ОСББ або постачальні компанії).

Будинок

Продаж приватного будинку складніший, адже разом із житлом передається земля, на якій воно збудоване. Відповідно, документи мають підтвердити право власності як на будівлю, так і на ділянку:

1. Паспорт і ІПН;
2. Документи, що підтверджують право власності на будинок;
3. Правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
4. Витяг із Державного реєстру речових прав;
5. Технічний паспорт БТІ;
6. Витяг з Державного земельного кадастру (можна замовити через ЦНАП або через органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру);
7. Довідка про зареєстрованих осіб;
8. Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги.

Земельна ділянка

У випадку із землею головну роль відіграють кадастрові дані. Без присвоєного кадастрового номера укласти угоду неможливо.

1. Паспорт і ІПН;
2. Правовстановлюючий документ на землю (договір, свідоцтво, рішення суду);
3. Витяг із Державного реєстру речових прав;
4. Витяг з Державного земельного кадастру з кадастровим номером;
5. Довідка про наявність земельної ділянки, де вказано цільове призначення ділянки (можна отримати через виконавчі органи сільських, селищних, міських рад або в ЦНАП);
6. Довідка про відсутність заборгованості зі сплати земельного податку (отримується через податкову службу).

Комерційна нерухомість

Продаж офісних, торговельних чи складських приміщень вимагає ще ретельнішої перевірки, адже здебільшого такі об’єкти мають кілька власників або перебувають в оренді. Окрім того, є певні відмінності для фізичних та юридичних осіб. Тож для продажу комерційної нерухомості необхідні:

Фізична особа / ФОП

1. Документ що підтверджує право власності на нерухоме майно;
2. Технічний паспорт на об’єкт і документи на землю;
3. Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
4. Паспорт та ІПН всіх власників;
5. Документ про незалежну оцінку комерційної нерухомості.

Юридична особа

1. Свідоцтво про право власності;
2. Документи юрособи: свідоцтво про реєстрацію, ІПН, статут, установчий договір зі змінами;
3. Витяг із реєстру майна;
4. Технічний паспорт та документи на землю;
5. Протокол і наказ про призначення директора, паспорт директора або довіреність, печатка;
6. Довідка про види діяльності, відсутність податкових заборон; 
7. Протокол про продаж із зазначенням ціни.

Документи, які потрібні для купівлі нерухомості

Покупець нерухомості несе не меншу відповідальність, ніж продавець. Нотаріус перевіряє документи обох сторін. Повний пакет документів гарантує, що угода буде безпечною, а право власності не оскаржать у майбутньому. Основний перелік охоплює витяги з реєстрів, документи продавця та обов’язкові довідки, які підтверджують відсутність обтяжень і заборгованостей:

1. Паспорт громадянина України — внутрішній паспорт або ID-картка. Якщо угода від імені представника — нотаріально посвідчена довіреність і паспорт представника;
2. РНОКПП (ідентифікаційний код);
3. Свідоцтво про шлюб або довідка про сімейний стан — нотаріус перевіряє, чи потрібна згода другого з подружжя на угоду;
4. Нотаріально завірена згода подружжя на укладення договору купівлі продажу,якщо майно набувається у шлюбі й реєструється лише на одного з подружжя;
5. Кошти для розрахунку та підтвердження їх походження (за вимогою нотаріуса):
6. Довідка з банку про зняття коштів; платіжне доручення, якщо оплата безготівкова;
7. Довіреність, якщо інтереси представляє інша особа. У такому разі потрібні паспорт та ІПН і представника, і покупця;
8. У разі купівлі на дитину — свідоцтво про народження, а також дозвіл органів опіки, якщо оформлення чи відчуження стосується неповнолітніх.

Документи для оформлення іпотеки

Оформлення іпотеки — складний бюрократичний процес. Успіх залежить від ретельної підготовки документів. Банк має переконатися, що позичальник — надійний. Тому купівля нерухомості в кредит має додаткові юридичні вимоги. Відповідно перелік документів тут значно ширший.

1. Паспорт громадянина України — стандартний або ID-документ з довідкою про реєстрацію з Єдиного державного демографічного реєстру; якщо прописка в АР Крим — довідка переселенця;
2. РНОКПП (ІПН) — ідентифікаційний номер платника податків;
3. Довідка ВПО (для внутрішньо переміщених осіб) — довідка з ЦНАП або відповідний витя;
4. Свідоцтво про шлюб і свідоцтва дітей, що допоможе уникнути претензій від родини;
5. Копії технічного паспорта та документів, що підтверджують право власності на нерухомість (якщо купівля вторинна) — полегшують перевірку об’єкта банком;
6. Документи на земельну ділянку (якщо об’єкт розташований на землі у приватній власності) — державний акт або витяг із земельного кадастру;
7. Довідка про доходи для підтвердження платоспроможності:
   • Для найманих працівників — довідка з місця роботи (за 6 місяців);
   • Для ФОП — податкова декларація;
8. Документи поручителя (якщо кредит забезпечується поручителем) — паспорт, ІПН, довідка про доходи;
9. Спеціальні документи для окремих категорій:
   • Для військовослужбовців — копія контракту;
   • Для поліцейських — посвідчення;
   • Для моряків — паспорт, контракти, виписки з рахунку;

Додаткові документи в особливих випадках

Іноді стандартного пакета документів для купівлі нерухомості замало. Йдеться про ситуації, коли нерухомість була отримана в спадок, перебуває у співвласності, у неповнолітньої особи або в подружжі тощо. У таких випадках необхідно буде надати також декілька супровідних паперів.

Якщо нерухомість отримана у спадщину

Спадкові угоди належать до найбільш ризикованих. Навіть через роки після смерті власника можуть з’явитися родичі, які претендують на свою частку. Якщо спадщина оформлена з порушеннями, покупець ризикує опинитися у довгих судових процесах. Тому нотаріуси вимагають не тільки базовий пакет, а й підтвердження, що право спадкування оформлено в належний спосіб. Для цього необхідно надати свідоцтво про право на спадщину, заповіт або рішення суду (за наявності спорів), а також витяг із Державного реєстру речових прав, де зареєстровано спадкоємця.

Якщо є кілька власників квартири

Спільна власність — один із найскладніших випадків. Угода не може відбутися без згоди кожного співвласника. Тобто інша людина здатна заблокувати продаж. Нерідко процес затягується через конфлікти між родичами або колишнім подружжям. Для того, аби угода все ж відбувалась, вам необхідно мати паспорти та ідентифікаційні коди всіх власників, а також їхні нотаріальні згоди на продаж. Якщо хтось не хоче продавати — можна оформити договір лише на вашу частку, але покупців на такі об’єкти небагато.

Якщо власник неповнолітній

Будь-яка угода, де у власником є дитина, перебуває під контролем держави. Завдання органів опіки — не допустити, щоб дитину позбавили житла чи погіршили її умови проживання. Тому дозвіл дається лише тоді, коли дитині гарантується інше житло не гірше за попереднє. Так, для роботи з такою нерухомістю потрібні дозвіл органу опіки та піклування, свідоцтво про народження власника, документи на альтернативне житло, яке планують надати неповнолітньому.

Якщо власник недієздатний

Ідеться про людей, які через стан здоров’я не можуть самостійно ухвалювати юридичні рішення. Угоди за їхньою участю потребують максимального контролю, щоб виключити шахрайство. Продати таку нерухомість може лише офіційно призначений опікун, маючи на руках рішення суду про встановлення недієздатності, документи опікуна та дозвіл органу опіки й піклування на продаж.

Якщо нерухомість куплена в шлюбі

За українським законодавством, усе, що придбане під час шлюбу, належить обом членам подружжя, незалежно від того, на кого оформлені документи. Це означає, що без згоди партнера нотаріус не оформить угоду. Виняток — якщо є шлюбний договір, де чітко прописано, кому належить майно. Тому заздалегідь підготуйте свідоцтво про шлюб, нотаріальну згоду партнера або шлюбний договір.

Якщо нерухомість приватизована

Приватизація в Україні проводилася масово в 90-х і на початку 2000-х, тож це дуже розповсюджена історія. Такі документи подекуди збереглися не в повному обсязі або містять технічні помилки. Окрім того, усі, хто був зареєстрований у квартирі під час приватизації, автоматично стали співвласниками. І часом  про них навіть забувають, а дарма, адже продаж квартири не відбудеться без їхньої згоди. Тож до документів, які потрібні для продажу квартири, необхідно додати рішення чи свідоцтво про приватизацію, технічний паспорт БТІ, паспорти всіх співвласників і їхня нотаріальна згода на продаж.

Якщо не погашена іпотека

Продати об’єкт, що перебуває в іпотеці, можна лише за згодою банку. Це логічно: поки кредит не закрито, майно залишається заставою. Покупець має розуміти, що його гроші спершу підуть на погашення боргу, і тільки після цього право власності можна буде перереєструвати. Але якщо ви все ж наважились на це, то необхідно мати довідку з банку про стан заборгованості, офіційний дозвіл банку на продаж, додаткові угоди, які визначають порядок розрахунків із кредитором.

Якщо продавець/покупець іноземець

Іноземці можуть вільно купувати та продавати житло в Україні, але для цього потрібно пройти додаткову бюрократичну процедуру. Усі їхні документи повинні мати нотаріально засвідчений переклад українською, а для здійснення угоди потрібен ідентифікаційний код, виданий в Україні. Якщо діє представник, довіреність також перекладається й засвідчується нотаріусом. 

Як перевірити документи при купівлі нерухомості

Документи для купівлі продажу нерухомості можуть здаватися бездоганними на перший погляд, але ризики криються в деталях. Неправильно оформлений техпаспорт, приховані борги чи арешти на майно можуть зрештою позбавити покупця придбаного житла. Перевірити документи можна самостійно або за допомогою посередників.

Покупець може особисто зібрати ключові дані, використовуючи державні реєстри та відкриті джерела. Через нотаріуса або ЦНАП можна замовити витяг і переконатися, що продавець дійсно є власником, а майно не перебуває під арештом чи в іпотеці. Аналогічна ситуація з кадастровим номером та цільовим призначенням землі — ця інформація доступна онлайн на кадастровій карті. Щодо технічних характеристик, то варто звірити фактичну площу та планування квартири чи будинку з даними в техпаспорті. Якщо були перепланування — перевірити, чи вони узаконені. Комунальні компанії та податкова служба можуть підтвердити відсутність заборгованості, а у ЦНАП можна отримати довідку про прописаних у квартирі людей. Особливу увагу слід звернути на неповнолітніх.

Утім навіть ретельна самостійна перевірка не гарантує, що ви помітите всі ризики. Тому ми все ж радимо залучати фахівців. Нотаріус має прямий доступ до реєстрів і не підпише договір, якщо в документах є порушення. Однак його перевірка обмежується законодавчими вимогами, без додаткової аналітики. Водночас юрист із питань нерухомості може провести глибинну перевірку: проаналізувати історію власності, виявити потенційні судові спори, перевірити борги власника перед банками чи державою. І звичайно, рієлтори. Здебільшого вони знають «репутацію» будинку чи продавця, що допомагає уникнути підводних каменів та надають послуги для власників нерухомості, які стануть у пригоді тим, хто планує продати об’єкт і хоче отримати професійний супровід на всіх етапах угоди.

Висновок

Ринок нерухомості у 2025 році став більш прозорим, але залишився дуже вимогливим. Кожен об’єкт — квартира, будинок чи земля — має свою юридичну історію, і будь-яка прогалина в паперах може коштувати аж надто дорого. Продаж потребує повного пакета підтверджень права власності, купівля — ретельної перевірки кожного рядка у витягах і довідках. Особливі випадки — спадщина, кілька власників, участь неповнолітніх чи іпотека — вимагають ще більшої обережності, адже саме там виникає найбільше судових спорів.

Наші експерти наголошують: ретельна перевірка документів — це запорука безпечної угоди. Самостійні дії, як-от витяг із реєстру чи звірка техпаспорта, дають певний захист, але абсолютно впевненість забезпечує тільки професійна юридична експертиза. Тож витрати на юриста чи нотаріуса — це найрозумніша інвестиція, яку можна зробити під час купівлі чи продажу житла. Адже безпечна угода — це завжди уважність до деталей і готовність перевіряти навіть те, що здається очевидним.