Как составить договор на аренду квартиры: основные нюансы

Если вы планируете сдавать или снимать жилую недвижимость, договор должен быть заключен при любых обстоятельствах. Однако документ часто различается по содержанию, перечень его условий может не устраивать арендодателя или арендатора.

Существует еще масса нюансов, о которых должны знать обе стороны. Вопросы о том, как составлять договор аренды квартиры с юридической точки зрения, какие риски ждут “теневых” арендодателей, для чего нужно документальное сотрудничество и прочие моменты обсудим в статье. Кстати, если изадумались по покупке недвижимости, рекомендуем обратиться в наше профессиональное агентство элитной недвижимости T.H.E. Capital. 

Зачем нужно знать как заключать договор аренды квартиры

Договор аренды — юридический документ, где собственник жилья и арендатор перечисляют условия сделки при сдаче объекта в наем. Главной целью договора является урегулирование отношений и защита сторон в случае, если в процессе аренды возникли какие-то спорные моменты. Дополнительным подспорьем в таких ситуациях является Гражданский кодекс — все нюансы найма и аренды жилища прописаны в 59 главе. Перед тем как составить договор аренды квартиры, нужно отличать наем от аренды:

• Документ является договором найма, когда его участниками являются физические лица.
• Документ называют договором аренды, когда одна из сторон является физическим лицом, другая — юридическим. Объектом аренды может быть квартира, склад или помещение под офис. 

Мы расскажем о том, как правильно составить договор аренды квартиры, а именно юридически верно оформить найм.

Читайте также: Как сдать в аренду нежилое помещение? 

Как оформить договор аренды квартиры: необходимость в услугах риэлтора

В настоящее время достаточно сложно найти подходящее жилье в аренду от собственника напрямую, чаще всего между арендодателями и арендаторами выступают посредники — риэлторы и агентства недвижимости. Стоит ли обращаться к посреднику — вопрос индивидуальный, есть положительные и отрицательные стороны. Первый минус — необходимость платить комиссию специалисту за работу. Однако, если вы обратитесь в наше агентство недвижимости, вопрос о том, как правильно составлять договор аренды квартиры, отпадет сам собой, поскольку:

• Агентство предлагает только лучшую премиум-недвижимость от проверенных собственников.
• Риэлторы работают до положительного результата.
• Есть готовые, юридически правильно разработанные договоры аренды.

Как составляется договор на аренду квартиры в Украине

Порядок составления и заключения этого документа регламентируется законом, в частности 59 главой, статьей 811 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, должны быть соблюдены следующие требования:

• Документ заключается только в письменном виде.
• После подписания подлежит нотариальному заверению.
• Далее арендодатель должен сообщить о сделке в налоговые органы по месту проживания.

Аренда квартиры предполагает оплату сбора в Пенсионный фонд, а именно: 1% от суммы каждого платежа, военный сбор в размере 1,5% и госпошлину в размере 0,01% от суммы договора. Также арендодателю нужно выплачивать налог — 18% от сделки. Не удивительно, что многих собственников и не интересует то, как заключается договор аренды квартиры, они желают оставаться в “тени”.

Что будет, если не заключать договор

Если будет выявлено, что жилье сдается в аренду неофициально, собственник рискует потерять большую сумму, которая уйдет на погашение штрафов:

• Административный — в пределах 138 грн.
• Выплату всех неуплаченных налогов и штрафные санкции пенсионного фонда и налоговых органов.
• Если все штрафы не оплачены в назначенный срок с просрочкой до 30 дней, начисляется штраф в размере 10% от начисленных налогов. При задержке на больший срок штраф увеличивается в два раза.

Поэтому собственнику жилья следует задуматься о том, как заключить договор аренды квартиры. Это необходимо, чтобы не оказаться в еще большем убытке.

Читайте также: Сдача квартиры в аренду: как правильно написать объявление? 

Как написать договор аренды квартиры или что должно быть включено в его содержание

В документе прописываются все технические нюансы, местоположение, обстановка, отметим основное:

• Точное расположение квартиры. В этом разделе также следует указать метраж, данные о документах на собственность — номер в реестре и дату выдачи.
• Паспортные данные арендодателя и арендаторов — полностью, включая номера, серии, дату выдачи, адрес официальной регистрации.
• Размер платы. Этот вопрос обычно обсуждается перед тем, как оформить договор на сдачу квартиры в аренду. Сумма прописываться только в гривнах, чтобы не было привязки к курсу доллара, обязательно указывается срок, порядок внесения оплаты.
• Период действия договора. Обычно ограничивается 1 годом. Однако закон позволяет не указывать точной даты. В соответствии с Гражданским кодексом Украины (ст. 821), если в документе не указан срок его действия, то квартира по умолчанию арендуется на 5 лет. Если условия аренды изменились и помещение нужно освободить раньше, собственник предупреждает не позднее, чем за 3 месяца до выезда.
• Обязанности сторон. Касаются содержания квартиры: что запрещает арендодатель, за что обязан отвечать съемщик. Эти моменты также обсуждаются предварительно перед тем, как заключать договор аренды квартиры.

В документе прописываются данные счетчика на момент въезда жильцов. В акте приема-сдачи имущества перечисляются мебель и техника, которые присутствуют в квартире, описывается их состояние, повреждения и неисправности, если они есть. Некоторые арендодатели настаивают на пункте “Изменение стоимости аренды”, указывая на вполне объективные причины такой ситуации. Например, в случае, если курс валюты вырастет на 10% или более.

Какие документы нужны

Нанимателю понадобится паспорт, то есть документ, удостоверяющий личность. Если арендодатель знает, как правильно составить договор аренды квартиры в Украине, он должен предоставить:

• Документы, доказывающие право собственности.
• Выписку из ЕГР на имущественное право.
• Документы, подтверждающие личность.
• Доверенность на право проведения сделок с недвижимостью от собственника (когда нужно).

Как заключить договор об аренде квартиры: важные моменты, о которых должен поинтересоваться арендатор

• Узнайте у арендодателя, почему съехали предыдущие жильцы, если они были.
• Попросите квитанции об оплате коммунальных платежей или поинтересуйтесь, нет ли задолженности. Также важно узнать, будет ли стоимость аренды включать в себя коммунальные платежи и как производится расчет — по счетчикам или общему нормативу.
• Сколько человек зарегистрированы в помещении, потому что чем больше жильцов, тем выше суммы коммунальных платежей.
• Многие знакомы с тем, как заключить договор аренды квартиры с собственником, а если у объекта несколько владельцев? Такие ситуации встречаются, здесь нужно получать согласие на аренду от каждого.
• Если во время просмотра квартиры вы обнаружили какие-либо технические недостатки, настаивайте на их устранении — со стороны собственника или новыми жильцами, но при условии вычета из арендной суммы. 

Как зарегистрировать договор аренды квартиры в налоговой

После того, как договор был заключен, нотариус сообщает о наличии юридического документа в налоговую. Нотариус предоставляет информацию о личности хозяина квартиры, которому впоследствии приходит уведомление. Собственник обязан обратиться в местные налоговые органы с документами, удостоверяющими право на недвижимость и личность, также предоставляется подписанный договор найма. 

Если вы хотите узнать, как заключается договор на аренду квартиры, но сотрудничаете с посредником, официальным риэлтором, то он тоже может оповестить службу по налогам и сборам. Право на оповещение также имеют и квартиранты.

Как продлить договор аренды квартиры

Согласно закону, если срок стандартного пятилетнего договора найма истек и сотрудничество сторон остается действующим, он считается автоматически продленным на этот же период, то есть на 5 лет с сохранением всех прописанных условий.

В случае, когда срок действия договора прописан, он считается продленным на этот же период по умолчанию. Также стороны имеют право заключить новый договор с новыми условиями.

Тем, кого интересует как составляется договор аренды квартиры на длительный срок, будет важно знать, что в случае долгосрочного проживания у квартиросъемщиков появляется приоритетное право на покупку жилья. Это актуально в случае, когда собственник решает больше не сдавать, а реализовать свою недвижимость.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Прекращение действия договора — важный момент, о котором должна знать каждая сторона. Согласно законодательству, арендатор или арендодатель должны предупредить об этом заранее, за 3 месяца. Однако в некоторых случая собственник может потребовать принудительного расторжения договора, в том числе через суд:

• Договор утратил свою юридическую силу, то есть истек срок действия, а арендатор еще проживает на территории помещения. 
• Арендатор передал помещение другому лицу без согласия арендодателя.
• Квартира получила технические повреждения из-за небрежного поведения арендатора.

Именно поэтому нужно знать, как заполнить договор аренды квартиры, чтобы в случае возникновения спорных, судебных ситуаций, документ служил в качестве основного юридического доказательства.

Как правильно оформить договор аренды квартиры в Украине: выводы

В статье мы рассказали о том, как оформляется договор аренды квартиры, перечислив основные моменты. Нужен он или нет, действовать против закона или в его рамках — риск и личное дело каждого. Если вы имеете в собственности квартиру, тщательно изучите Гражданский кодекс Украины (59 глава), а в случае трудностей, обратитесь к нашим юристам. Если вы выбираете подходящее жилье и не знаете, как правильно заполнить договор аренды квартиры, наши специалисты разъяснят все моменты, подобрав оптимальный вариант.  Подписывайтесь на обновления нашего блога про недвижимости и получайте свежие публикации от агентства недвижимости THE Capital.