Подібно живій істоті, ринок нерухомості завжди адаптується під реалії часу. Так, як і всі галузі та складові нашої економіки, він постраждав на початку повномасштабного вторгнення, проте зараз демонструє очевидні ознаки відновлення.
Звичайно, давати прогнози цін на нерухомість у післявоєнний період вкрай важко через велику кількість змінних: від масштабів руйнувань внаслідок бойових дій, виробничих потужностей наших підприємств до обсягів внутрішніх та зовнішніх інвестицій, попиту тощо. Утім формувати певні гіпотези можна вже зараз. Наші експерти проаналізували ситуацію та виокремили ключові фактори, що вплинуть на вартість квадратного метра, та розповіли, як зміни залежатимуть від регіону, а також якою буде роль держави, міжнародних фондів і приватних інвесторів у післявоєнному відновленні.
Ціни на нерухомість: що вже змінилося з початку війни
Станом на сьогодні ціни на житло в Україні зросли в середньому на 30–40% порівняно з довоєнним рівнем. Зростання зумовлене дефіцитом нової пропозиції, особливо на первинному ринку: сильне скорочення темпів будівництва вже призвело до потенційного дефіциту квадратних метрів.
Зміни, спричинені війною, глибоко впливають на регіональну динаміку. Міста Західної України переживають бум, оскільки мільйони людей втекли з прифронтових районів, що призвело до зростання цін у таких містах, як Львів, Івано-Франківськ та Ужгород, тоді як традиційно великі ринки на сході (наприклад, Харків, Запоріжжя) зазнали різкого падіння цін на тлі руйнувань і ризиків.
Загальна активність на ринку залишається нижчою за довоєнний рівень. Однак попри різкий спад на початку повномасштабної війни, попит стабілізувався або навіть дещо відновився в деяких сегментах завдяки державним програмам іпотечного кредитування та сильному ринку оренди. Орендні ставки в ключових містах різко зросли через переміщення населення, що призвело до високої прибутковості — значно вищої, ніж на багатьох європейських ринках.
Фактори що впливатимуть на зміну цін після війни
Очевидним і основним фактором змін на ринку буде безпека. Адже вона дасть поштовх забудовникам знову відкривати нові проєкти, а українцям — не боятися вкладатися в нерухомість.
Попит
Після завершення війни в Україні очікується значне зростання попиту на житло. Мільйони громадян втратили домівки. Частина з них уже адаптувалася в нових містах, але багато хто планує повернення щойно дозволить безпекова та економічна ситуація. На цьому тлі сформується дефіцит житлового фонду, особливо у великих містах, де попит залишався стабільно високим навіть під час війни. Нове будівництво майже не стартувало протягом останніх трьох років, тож первинний ринок не зможе оперативно відповісти на зростання потреб.
Пропозиція
Відновлення пропозиції на ринку нерухомості буде поступовим і безпосередньо залежатиме від масштабів руйнувань, рівня державної підтримки та активності приватного капіталу. Повернення мешканців до постраждалих регіонів створить передумови для будівництва нового житла, однак запуск повноцінних девелоперських проєктів можливий лише за умов економічної стабілізації та гарантій безпеки. Імовірно, більшість компаній зосередиться на завершенні об’єктів, будівництво яких було призупинено через війну. Нові проєкти стартуватимуть точково — переважно в західних регіонах і великих містах із відносно стабільною ситуацією. Масове відновлення житлового фонду, особливо у зруйнованих регіонах, безпосередньо залежатиме від запуску комплексних державних програм та співпраці з міжнародними фінансовими інституціями.
Економічні фактори
Упродовж перших трьох місяців після завершення війни можливе певне розбалансування між цінами та можливостями покупців. І вже після досягнення балансу сектор, ймовірніше за все, піде вгору і ціни на житло зростатимуть у стабільному темпі. Одним із важливих аспектів стане курс гривні відносно долара, який безпосередньо впливає на вартість будівельних матеріалів та собівартість будівництва. У разі девальвації гривні ціни на первинному ринку можуть зрости ще більше. Макроекономічні фактори, такі як інфляція, ослаблення валюти та жорсткі умови фінансування, тиснутимуть як на забудовників, так і на покупців. Однак зусилля у відновленні та тісніші зв'язки з ЄС призведуть до відродження ринку нерухомості щойно буде забезпечено мир.
Як зміняться ціни після війни
Ціни на квадратні метри вже зросли, що цілком природно для країни в умовах війни. І в післявоєнний період ця тенденція, ймовірно, збережеться, адже ринок нерухомості буде перебувати в стані активного відновлення та трансформації. Попит на житло, особливо у безпечних регіонах, залишатиметься високим через велику кількість внутрішньо переміщених осіб, а також необхідність оновлення та заміни зруйнованого житлового фонду.
Первинний ринок
Україна неминуче зіткнеться зі скороченням купівельної спроможності населення, що обмежить можливості громадян щодо придбання житла. Економічна ситуація після війни залишатиметься нестабільною, а доходи населення не встигатимуть за зростанням вартості житла. Це може призвести до тимчасового спаду активності на ринку купівлі-продажу, особливо у сегменті первинного житла. Однак ринок адаптується до нових умов. У перший рік ціни залишатимуться відносно стабільними, з незначним коливанням у межах ±5 %, тоді як покупці зосередяться переважно на завершених проєктах і готовому житлі. Нові проєкти запускатимуться обмежено, а відновлення попиту триватиме 2–3 роки.
За умови активного залучення інвестицій, запуску державних програм підтримки житлового будівництва, та стабілізації валютного курсу зростання цін на первинному ринку може скласти 10–15 % щорічно вже з другого року після війни.
У разі ж затяжної економічної нестабільності, високої інфляції та відсутності інструментів доступного кредитування попит на первинне житло буде критично низьким. У такому випадку можливе падіння вартості, особливо в регіонах наближених до лінії бойового зіткнення.
Вторинний ринок
Водночас вторинний ринок за будь-яких обставин буде динамічнішим, адже саме в цьому сегменті покупці зможуть швидше закрити житлові потреби. Стримувальними факторами залишаться скорочення купівельної спроможності, висока конкуренція серед продавців та переоціненість об'єктів у частині регіонів. У позитивному сценарії вартість вторинної нерухомості може зростати на 8–12 % щороку в містах із високою діловою активністю та низьким рівнем пошкоджень інфраструктури. Продажі переважатимуть у сегменті квартир із ремонтом і готовністю до заселення. Однак більш реалістичним є поступове відновлення, а ціни коливатимуться в межах –5 % до +5 % залежно від регіону. Зростання активності варто очікувати через 12–18 місяців після стабілізації економіки.
У разі ж глибокої економічної кризи, затримки з відбудовою постраждалих регіонів і відтоку населення попит на вторинне житло значно знизиться. За прогнозами ціни на нерухомість можуть впасти, особливо у старому житловому фонді, що потребує ремонту або розташований у регіонах зі слабкою економічною активністю.
Як зміниться вартість цін на землю
Ринок землі в Україні вже демонструє ознаки стабілізації, навіть попри війну. Обсяг угод із ділянками поступово зростає, а сам актив розглядається інвесторами як один із найнадійніших інструментів збереження капіталу. Найімовірніше ринок зберігатиме таку динаміку, тому обсяги угод зростатимуть поступово, без стрибків. Ціни підвищуватимуться на рівні 5–10 % на рік. Земля залишатиметься інвестиційно привабливою, але люди діятимуть обережно через обмежену ліквідність та повільну інфраструктурну відбудову в сільській місцевості.
Географія цін на ринку нерухомості
Війна розділила ринок України. Західні міста, віддалені від активних бойових дій, стали ціновими «гарячими точками», тоді як сегмент на Сході та особливо на лінії фронту та зазнали обвалу. Після завершення бойових дій динаміка цін на нерухомість в Україні залишиться нерівномірною. Відмінності у руйнуваннях, темпах відновлення, попиті та міграційних процесах суттєво вплинуть на швидкість розвитку ринку в кожному регіоні.
Київ
На сьогодні середня ціна на нове житло в Києві становить близько 1280 доларів за квадратний метр (+4% у порівнянні з минулим роком), що вже свідчить про хорошу динаміку в розвитку ринку. Так і після завершення війни можна очікувати, що столиця залишиться основним центром ділової активності та інвестиційної привабливост. Можна очікувати поступового зростання попиту на первинне і вторинне житло, особливо у сегменті бізнес- і комфорт-класу, що буде спричинене повернення українців з-за кордону. За стабільної економіки ціни на житло в Києві можуть зростати до 15 % щороку протягом перших трьох років після війни.
Західні регіони України
З початком повномасштабної війни західні регіони зазнали значного зростання цін через підвищений попит. Однак після завершення бойових дій можливе певне зниження вартості житла, якщо значна частина переміщених осіб повернеться до східних областей. Утім Львів, Івано-Франківськ, Ужгород та інші міста заходу залишаються зонами з найменшим рівнем руйнувань. Тому навіть після війни частина населення не повернеться до «рідних» територій, тож попит залишиться високим, як на купівлю квартир, так і на оренду.
Центр та північ
Такі міста як Вінниця, Житомир, Черкаси, Полтава можуть отримати новий шанс внаслідок внутрішньої міграції та відносної безпеки, та стати точками урбаністичного зростання. За позитивного сценарію в економіці, темпи відновлення будуть стабільними, зростання цін очікується на рівні 6–10 % на рік, залежно від розвитку інфраструктури та доступності кредитування. Особливий інтерес формуватиметься до нових житлових масивів і компактного житла.
Деокуповані та прифронтові міста
Зі зрозумілих причин ці регіони матимуть найповільнішу динаміку відновлення. Спершу — наднизькі ціни, вкрай обмежений попит і пропозиція. У перші роки після деокупації можна не очікувати зростання цін, а в деяких локаціях можливе навіть зниження вартості на тлі відтоку населення. У перспективі 3–5 років, за умови відбудови, гарантій безпеки та залучення інвестицій, можливе зростання цін на 5–8 % на рік передусім за рахунок нових будівель та держпрограм підтримки.
Чи повернуться іноземні інвестори?
Після завершення бойових дій інтерес іноземних інвесторів до України має всі шанси на відновлення. Зростання інфраструктурних потреб, урбаністичні реформи та масштабні програми відбудови створять ґрунт для інвестицій у різні сегменти нерухомості — від житлової до комерційної. Перш за все тому що це можливість зайти на ринок на етапі мінімальних вкладів, особливо в регіонах, що найбільше постраждали від війни. Після стабілізації ситуації ціни на нерухомість після війни можуть демонструвати динамічне зростання — особливо у Києві та великих обласних центрах.
Аналогічна ситуація спостерігалася в країнах Центрально-Східної Європи, таких як Польща, Угорщина чи Румунія, після їх вступу до ЄС. Якщо Україна продовжить шлях інтеграції до європейських структур, нерухомість може поступово наближатися за вартістю до середньоєвропейських показників. Комерційний сектор також виглядає перспективним. Очікується, що транснаціональні корпорації розглядатимуть Україну як нову точку розвитку — з відкриттям офісів, логістичних хабів та виробничих майданчиків. Це посилить попит на офісну, складську та індустріальну нерухомість у містах-мільйонниках та стратегічно розташованих регіонах.
Роль донорів і фондів відновлення
Міжнародна допомога стане критичним фактором у повоєнному відновленні української інфраструктури, житлового фонду та економіки загалом. Уже сьогодні сформовано низку коаліцій донорів, серед яких провідні фінансові установи світу — Світовий банк, МВФ, Європейський інвестиційний банк, а також уряди країн-партнерів. Їхні програми передбачають фінансування реконструкції зруйнованих будинків, модернізації інфраструктури та підтримки житлового будівництва. Водночас гранти й пільгове кредитування сприятимуть розвитку нових житлових і комерційних проєктів у регіонах із найбільшими втратами.
Такий масштаб підтримки створює передумови для стрімкого пожвавлення ринку нерухомості. Ціна нерухомості в Україні може зростати не лише внаслідок попиту з боку громадян, які повертаються, а й через вхід великих підрядників, девелоперів та інвесторів, які реалізовуватимуть проєкти за підтримки міжнародних фондів. Особливо це стосується деокупованих і прифронтових міст — там, де фінансові ризики компенсуються донорською участю, відновлення буде швидшим.
Висновок
Післявоєнний ринок нерухомості України буде розвиватися в умовах значного попиту, але зіткнеться з низкою викликів, які потребуватимуть комплексного підходу з боку держави, забудовників та міжнародних партнерів. Чинниками підвищення вартості житла стануть зокрема подорожчання будівельних матеріалів, логістичні труднощі та дефіцит кваліфікованої робочої сили. Через руйнування інфраструктури та виробничих потужностей постачання багатьох матеріалів ускладнене, що вплине на собівартість будівництва. Зростання витрат на транспортування та необхідність відновлення логістичних ланцюгів також сприятиме здорожчанню нового житла.
Утім відновлення економіки та стабілізація фінансової ситуації в країні сприятимуть підвищенню купівельної спроможності населення, а заразом — покращенню ситуації на ринку нерухомості. У перспективі Україна може стати прецедентом масштабної трансформації за підтримки донорів — аналогічно до країн Центральної Європи після вступу до ЄС.
Зрештою, історія української нерухомості тісно пов'язана з історією країни: історією стійкості, витривалості та надії. Тож є всі шанси на те, що наш ринок нерухомості перетвориться на один з найдинамічніших у Східній Європі. Найближчі роки покажуть, наскільки швидко може відбутися ця трансформація, але все вказує на те, що сектор готовий відродитися, коли йому буде надана така можливість.
