Що таке МОН та як він працює

Вигоди інвестування в МОН цікавлять сьогодні багатьох українців. Таке майно можна придбати за дуже привабливою ціною. Коли будинок здають, квадратні метри суттєво додають у вартості. Це дозволяє купити власну оселю без зайвих витрат або ж вкласти гроші у будівництво, щоб потім отримати стабільний дохід. Тому купівля МОН – робочий інструмент для збереження та примноження капіталу.

Саме на етапі викопування котловану або початку будівництва вартість житлових/комерційних квадратних метрів є найнижчою. Девелоперу вигідно реалізувати їх швидше, щоб мати фінансовий ресурс для проведення робіт.

Що таке Майбутній об’єкт нерухомості (МОН)

Для початку варто з’ясувати саму суть терміна. МОН – це частина об’єкта незавершеного будівництва, яку можна поділити (наприклад, квартира, місце для авто, комерційне приміщення). Після того як новобудову введуть в експлуатацію, така одиниця стає окремим об’єктом права власності.

Правові засади обігу таких об'єктів визначає Закон України №2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 10.10.2022 року. Наші профільні юристи вивчили норми Закону та підготували висновки щодо того, що таке МОН, і які плюси дають ці законодавчі нововведення.

Нові правила гри докорінно змінили систему продажу житла, що ще будується.

1. Спеціальне майнове право (СМП) – замість звичайного права власності (яке можливе лише в готовому будинку), покупець отримує зареєстроване СМП на конкретну квартиру. Це право діє з дати внесення відповідного запису до ДРРП.
2. Реєстрація в ЄДЕССБ – всі одиниці мають бути занесені до бази, що робить неможливими махінації з подвійним продажем.
3. Гарантійна частка – девелопер мусить «заблокувати» певну кількість площ (10% у мегаполісах, 5% в інших містах), які не можна виставляти на продаж до фінального завершення робіт.
4. Недійсність угод – договори, які підписані з відхиленням від норм даного закону, вважаються нікчемними автоматично.

Попри існуючі ризики, придбання нерухомості «на фундаменті» залишається в тренді через низку важливих чинників.

1. Найнижча ціна. Різниця у вартості може сягати 20-45%.
2. Широкий вибір. На старті продажу доступні найкращі планування, поверхи та локації.
3. Фінансова вигода. Оскільки ціна зростає під час будівництва, квартиру реально перепродати з прибутком у 30-40%.
4. Гнучкі умови оплати.
5. Власне планування.

Об'єктом купівлі-продажу на етапі будівництва є саме Майбутній об'єкт нерухомості. З точки зору права, відповідь, що таке МОН, наступна:

• квартири в багатоквартирних житлових комплексах;
• машиномісця (паркінги) в підземних чи наземних парковках;
• нежитлові приміщення (комерційна нерухомість) новобудов.

Коли об’єкт вводять в експлуатацію, Спеціальне майнове право на житло чи інше приміщення припиняє дію. Натомість оформлюється вже звичне право власності на готове майно. Такий алгоритм є вигідним для кожного учасника ринку, проте з різних міркувань.

Для інвесторів (фізичних та юридичних осіб):

• безпека угоди – отримання зареєстрованого Спеціального майнового права;
• ліквідність – зареєстрований об’єкт можна продати, подарувати або передати в іпотеку ще до завершення будівництва;
• висока рентабельність.

Для фізичних осіб (кінцевих споживачів):

• доступне житло – можливість придбати квартиру за найнижчою ціною;
• вибір найкращого варіанту;
• можливість впливу на якість.

Для забудовників:

• прозорість бізнесу – юридично прозорі схеми продажу підвищують рівень довіри;
• залучення інвестиційних коштів.

Впровадження державного регулювання у цій сфері зробило правила ринку простішими, а первинний ринок нерухомості значно безпечнішим для вкладень.

Як працював первинний ринок нерухомості до появи МОН

До ухвалення Закону інвестування в будівництво в Україні залишалося ризикованим. Люди, що купували квартири, по суті віддавали гроші забудовникам наперед, укладаючи подібні угоди:

1. Попередні договори – сторони лише обіцяли укласти реальний контракт купівлі-продажу колись потім, коли дім добудують.
2. Договори купівлі-продажу майнових прав – покупець мав лише право вимагати передачі приміщення у майбутньому.
3. Інвестування через фонди фінансування будівництва (ФФБ) – фінанси вкладалися через посередників, що часто заплутувало процес контролю.

Зазвичай такі формати не давали реального статусу власника, доки будинок не здадуть. У покупця не було залізних доказів того, що обрана квартира юридично закріплена саме за ним.

Через відсутність чіткої правової бази виникали типові проблеми:

1. Подвійні продажі – нечесний девелопер міг реалізувати один об'єкт кільком людям одночасно (реєстрація прав була відсутня).
2. Затримки або зупинка будівництва.
3. Банкрутство забудовника.

Влада не мала дієвих інструментів, щоб стежити за обігом коштів на первинному ринку.

Поява концепції МОН стала логічним кроком у відповідь на ці ризики. Закон від 10.10.2022 сформував відкриту систему, де права інвестора фіксуються державою ще під час зведення стін.

1. Державний запис про Спеціальне майнове право (СМП) – людина отримує не просто папірець з обіцянками, а підтверджене законом право на майно.
2. Унеможливлення подвійного продажу.
3. Гарантійна частка – девелопер має зарезервувати 10% площ (у великих містах) чи 5% (в регіонах), які не підлягають продажу до фіналу робіт.
4. Відкритість даних – відомості про всі дозволи та документи доступні кожному у реєстрах (ЄДЕССБ, ДРРП).

Так вдалося мінімізувати шахрайські схеми, зробивши купівлю новобудов зрозумілим процесом для громадян та держави.

Переваги МОН

Договір щодо майбутнього об’єкта нерухомості повністю переформатував ринок. Якщо раніше гроші вкладалися у «повітря» без чіткого правового статусу, то зараз інвестор володіє офіційно оформленим майновим правом на свій об’єкт ще в процесі будівництва.

Захист прав на нерухомість

Норми закону блокують можливість продати одне приміщення різним людям. Зараз кожна одиниця має свій код, який робить будь-яку повторну угоду неможливою технічно.

Надійність вкладень в МОН

Взаємини між сторонами щодо МОН тепер жорстко контролюються законом. Це суттєво посилює нагляд за перебігом будівництва.

Можливість розпоряджатися правами на нерухомість

Власник має право здійснювати операції з об'єктом, не чекаючи завершення робіт. Права можна продати, передати у спадок чи залишити під заставу в банку.

Офіційність та прозорість розрахунків

Договори купівлі-продажу тепер проходять обов’язкову державну реєстрацію та нотаріальне завірення, що відкидає будь-які сумнівні схеми.

Захист від «довгобудів»

Обов'язкова наявність гарантійної частки змушує девелопера бути більш відповідальним. Такий підхід стимулює компанії доводити об'єкти до здачі.

Доступ до всієї інформації про об'єкт

Будь-який покупець може особисто перевірити статус будівництва через публічні реєстри. Там можна знайти інформацію про дозволи, права на землю та наявні арешти чи обмеження.

Як перевірити майбутній об'єкт нерухомості перед покупкою

Вся база даних доступна на сервісі ЄДЕССБ та зафіксована у ДРРП.

1. Отримайте ідентифікатор об’єкта.
2. Знайдіть заяву про реєстрацію в ЄДЕССБ.
3. Перевірте дозвільні документи.
4. Впевніться, що об’єкт не входить до гарантійної частки.
5. Звірте характеристики об’єкта.
6. Перевірте реєстрацію в ДРРП.

Цей порядок перевірки актуальний для об’єктів, дозвіл на будівництво яких отримано після 10 жовтня 2022 року.

Як оформити договір купівлі-продажу МОН

Підписання угоди щодо майбутнього об’єкта – це фундамент безпечного придбання майна у новобудові.

Покрокова інструкція оформлення:

1. Перевірка об’єкта у реєстрах.
2. Отримання необхідних документів.
3. Підготовка проєкту договору.
4. Нотаріальне посвідчення договору.
5. Здійснення оплати.

Варто проводити лише повну білу оплату, бо спроба «зекономити» на податках часто призводить до втрати всієї суми інвестиції у будівництво.

При оформленні договору купівлі-продажу покупець має врахувати наступні витрати.

Нотаріальні послуги:

• за посвідчення договору купівлі-продажу квартири або паркомісця;
• за посвідчення договору щодо комори (нежитлового приміщення).

Реєстрація СМП: 1% від вартості майбутнього об'єкта нерухомості.

Податки при подальшому відчуженні.

1. ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) – 18%.
2. Військовий збір – 5%.

Податки сплачуються лише з різниці між ціною продажу та ціною купівлі МОН.

Комісія при відчуженні до повної оплати.

1. Коли покупець хоче перепродати МОН до моменту повного розрахунку з компанією, йому потрібна згода забудовника. Зазвичай у договорах прописують комісію в розмірі близько 3% від ціни майнового права.
2. Якщо ж об’єкт повністю оплачений, його можна відчужувати без додаткових комісій і без згоди забудовника.

Державна реєстрація відбувається у момент нотаріального завірення угоди. Нотаріус сам вносить дані про нового власника СМП до реєстру.

Звичайна реєстрація можлива лише за таких умов:

• забудовник має право власності або користування земельною ділянкою;
• наявні чинні містобудівні умови або будівельний паспорт;
• є діючий дозвіл на початок робіт (виданий після 10.10.2022);
• дім ще не зданий в експлуатацію;
• немає заборон, що перешкоджають реєстрації.

Після укладення договору та проведення оплати покупець отримує наступний пакет документів:

• оригінал договору купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом;
• витяг з ДРРП про реєстрацію СМП на ім'я покупця.
• витяг про накладене обтяження на об'єкт (якщо оплата проведена не повністю).

Після повної оплати: витяг з ДРРП, що підтверджує право власності на майбутній об'єкт нерухомості без обтяжень.

Що відбувається після здачі об'єкта в експлуатацію?

Ситуація 1: Покупець оплатив майбутній об’єкт повністю.

Спеціальне майнове право автоматично стає повноцінним правом власності на готову нерухомість. Це стається без звернень до реєстратора завдяки електронній взаємодії баз ДРРП та ЄДЕССБ. Інвестору не треба нічого оформлювати додатково.

Ситуація 2: Покупець оплатив частково.

Процес перетворення СМП на право власності теж йде автоматично, але майно залишається в заставі на суму боргу. Власник отримує ключі від квартири, проте обтяження діє до фінального платежу. Після закриття боргу обтяження знімається, і власник бере чистий витяг з реєстру.

Висновок

Ми детально розібрали весь шлях оформлення угоди щодо МОН – від первинного аналізу реєстрів до фінального отримання ключів. Можна впевнено сказати: даний механізм забезпечує прозору та захищену платформу для інвестування у нове житло.

Ось ключові практичні поради для майбутніх покупців:

1. Обов'язково перевіряйте статус майна в ЄДЕССБ перед будь-якими підписами.
2. Використовуйте тільки офіційні канали оплати – розрахунки готівкою можуть закінчитися втратою грошей у разі спорів із забудовником.
3. Дивіться на дату видачі дозволу – норми закону №2518-IX працюють лише для новобудов з дозволом від 10 жовтня 2022 року.
4. Завжди перевіряйте, чи не перебуває ваш об'єкт у списку гарантійної частки.
5. Бережіть усі оригінали паперів, отриманих у нотаріуса.
6. Враховуйте податки та супутні витрати при плануванні бюджету.
7. Слідкуйте за автоматичною зміною статусу права власності після введення дому в дію.

Тож, що таке МОН? МОН – це безпечний варіант придбання нерухомості, якщо суворо дотримуватися вимог права та уважно проходити кожен крок оформлення.