Чи вигідно купувати нерухомість під час війни

Чи варто зараз купувати нерухомість — питання, що сьогодні хвилює не лише інвесторів, а й тих, хто думає про власне житло. Адже ринок демонструє суперечливу динаміку: з одного боку — попит, що зростає через відкладені потреби та дефіцит якісних об’єктів, з іншого — невизначеність економічної ситуації та вплив воєнних ризиків. Стануть придбані сьогодні квадрати «захистом» від інфляції та надійним інструментом  збереження капіталу чи все ж варто чекати вигідніших умов? Однозначної відповіді немає: ринок сегментований, і для кожного покупця ситуація виглядає по-різному. Щоб не діяти навмання, важливо розуміти ключові тенденції, що формують ціну й визначають перспективу вкладень.

Що відбувається з ринком нерухомості в 2026

Кожен наступний рік вносить відчутні корективи в роботу ринку. Після періоду вимушеного спаду в будівництві поступово з’являються нові проєкти, але темпи відновлення залишаються нерівномірними: у великих містах спостерігається активніший приріст, тоді як у менших регіонах пропозиція залишається обмеженою.

Невизначеної залишається й ситуація щодо балансу попиту й пропозиції. Адже здається, що значна частина покупців відкладає рішення через невизначеність. Утім вистачає й тих, хто прагне зараз купити нерухомість для особистого користування чи інвестицій, але стикаються з дефіцитом якісних варіантів. Це створює тиск на ціни у сегментах із підвищеним інтересом. У результаті ринок рухається не за інерцією, а під впливом конкретних потреб. Додатковим фактором є також структура попиту. Найбільший інтерес зосереджений на квартирах середнього бюджету. Житло преміум-класу також демонструє стійкість, адже його аудиторія менше залежить від кредитних програм і коливань доходів. Натомість економ-сегмент переживає стагнацію: девелопери не поспішають запускати дешеві проєкти, адже собівартість будівництва сильно зросла від початку повномасштабної війни. У підсумку, ринок нерухомості сьогодні — це поле вибіркових можливостей. Загального тренду на дешевшання немає, але й неконтрольованого зростання також. 

Які зараз ціни на нерухомість по Україні

Сегментація на ринку нерухомості прослідковувалась завжди: топові позиції традиційно утримували Київ, Львів, Одеса та Дніпро (в останні роки до війни). Утім регіональна різниця в цінах та динаміці попиту все ж була — і сьогодні ситуація залишилась незмінною. Київ й інші великі міста залишаються найдорожчими, тоді як центральні, північні та західні області пропонують більш доступні варіанти. У південних та прифронтових регіонах ціни формуються під прямим впливом безпекової ситуації. Так само й попит в різних частинах країни працює по-різному.

Незважаючи на обставини, первинний ринок житла (зокрема, квартири та будинки преміум-сегменту) також залишається затребуваним серед покупців. Тоді розглянемо, скільки коштує квадратний метр в червні 2026 року, по всіх регіонах. Ціни вказуються в доларах:

• Київ – 1340 (+19%);
• Львів – 1500 (+24%);
• Івано-Франківськ – 980 (+40%);
• Одеса – 1150 (+10%);
• Дніпро – 1100 (14%);
• Вінниця – 1150 (+15%);
• Полтава – 840 (+4%).

Зростання вартості не зафіксовано в Кропивницькому. Тут ціна зупинилася на 950 доларах за метр квадратний. Аналогічні райони:

• Миколаїв – 700;
• Харків – 640;
• Запоріжжя – 540.

Вторинний ринок теж має великий попит. Частіше мова заходить про старий фонд з «бабусиним ремонтом» але гарним сучасним оздобленням. Давайте вивчимо, яка пропонується вартість квадратного метра в Києві та інших містах. Традиційно, ціна вказується в доларах (червень 2026 року):

• Київ – 1700 (+9%);
• Львів – 1700 (+12%);
• Івано-Франківськ – 1050 (+15%);
• Одеса – 1250 (+18%);
• Дніпро – 900 (2%);
• Вінниця – 1250 (+20%);
• Полтава – 1000 (+12%);
• Миколаїв – 630 (+7%);
• Харків – 700 (+7%);

Що примітно: в Кропивницькому ціна одного квадрата – 960 доларів. При цьому не спостерігаються тенденції до зниження або зниження ціни. В цілому можна констатувати факт, що різких стрибків немає (за винятком деяких західних міст та Одеси).

Київ та передмістя столиці

Київ залишається головним індикатором життя українського ринку нерухомості. Попит зосереджений на купівлі готових квартир і будинків із високим рівнем готовності, тоді як кількість нових проєктів обмежена. Такий дисбаланс і формує ціни: у 2026 році вартість квадратного метра у комфорт-класі тримається на рівні близько близько $1,500 за м². Для прикладу, двокімнатна квартира площею 65 м² коштує близько $95.000–$100.000. Найдорожчою локацією залишається Печерськ. Тут ціни змінюються повільніше, адже преміальний сегмент має свою специфіку: пропозицій чимало, але кількість покупців  обмежена. І якщо безпекова ситуація залишиться стабільною, у 2027 році прогнозують подорожчання на 8–10%.

У передмісті Києва динаміка інша. Попит зростає за рахунок покупців, які шукають доступніші варіанти та комфортні умови поза столицею. Зокрема популярність заміської нерухомості почала зростати після перших блекаутів, коли люди відчули потребу в автономних джерелах енергозабезпечення. Квадратний метр тут коштує $1 200–1 600, залежно від локації і класу житла. Найбільше інтересу викликають Ірпінь, Буча та Вишневе, де поєднуються сучасна забудова та водночас нижчі ціни, ніж у столиці. Для тих, хто розглядає заміське житло, актуальними залишаються пропозиції продажу будинків у Києві та передмісті.

Західні області

Як і в Києві, на Заході України попит стабільно перевищує пропозицію — це один із найбільш затребуваних напрямків для внутрішніх переселенців і інвесторів. Саме міграція стала ключовим фактором, що впливає на ціни тут.

Так, у Львові житло за три роки подорожчало найбільше — середня вартість зросла на 24-40%. Це стосується як первинного, так і вторинного сегмента. Сьогодні квадратний метр коштує від $1 200 до $1 800 у комплексах комфорт та преміум класу. Такий діапазон фактично виводить Львів на друге місце в Україні за рівнем цін після Києва. В Івано-Франківську та Ужгороді ситуація спокійніша, але загальний тренд той самий. На первинному ринку квадратний метр коливається в межах $900–$1 300, залежно від району та класу житла. Це робить західні регіони привабливими для тих, хто шукає баланс між відносною безпекою й доступнішою ціною, ніж у столиці.

Центральні та північні області

На відміну від західних регіонів, де нерухомість купують і для життя, і для інвестицій, у центрі та на півночі основний попит формують місцеві мешканці, які шукають квартири насамперед для життя, а не як інструмент капіталовкладення.

Найбільше уваги прикуто до Вінниці, Черкас і Полтави. У сучасних новобудовах квадратний метр коштує в середньому $800–1250. Скажімо, у Вінниці двокімнатна квартира в хорошому ЖК обійдеться в $50.000–55.000. Ситуація наразі збалансована, різких стрибків вартості не спостерігається. Квартири без ремонту продаються повільно, тому покупці мають простір для торгу. Надалі можна очікувати зростання цін на 5–10% у новобудовах — головним чином завдяки стабільній безпековій ситуації та поступовому відновленню платоспроможності населення.

Південні регіони

Ринок півдня України залишається умовно стабільним, хоча вплив зовнішніх факторів продовжує стримувати активність забудовників. Попит на житло сконцентрований у великих містах, таких як Одеса та Миколаїв, де спостерігається відносна безпека та економічна активність. Серед основних покупців — інвестори, які хочуть вкластися в нерухомість на морському узбережжі. 

Станом на червень 2026 року середня вартість квадратного метра у новобудовах Одеси становить близько $1100. У Миколаєві ж ситуація дещо інша: придбати квартиру в новобудові тут можна в середньому за $700 за квадрат. У 2027 році  можна очікувати незначного зростання цін за умови стабільної безпекової ситуації, адже південні регіони залишаються цікавими для купівлі житла як для життя, так і для інвестицій з середньою прибутковістю від оренди.

Прифронтові міста

На жаль, від початку повномасштабної війни ситуація тут стабільно критична. Ринок залишається нестабільним, а формування цін безпосередньо залежить від безпекової ситуації. З цієї ж причини пропозиція обмежена, а активність покупців низька через високі ризики та невизначеність. На вторинному ринку Харкова середня ціна квадратного метра становить $700, а у Запоріжжі — $500. Попит переважно локальний і повільний, угоди укладаються вибірково, часто за умови торгу.

Прогнозувати щось в таких умовах вкрай складно через бойові дії. У разі довготривалої стабілізації можливе поступове відновлення, однак якщо ситуація не зміниться, ринок продовжить демонструвати млявість і обмежену кількість угод із нестійкими цінами.

Від чого залежить чи вигідно купувати нерухомість чи ні

Рішення про купівлю житла у 2026 році неможливо ухвалювати ізольовано від контексту ринку та особистих цілей. Вигідність і доцільність покупки залежать від трьох ключових факторів: локації, цінової динаміки та фінансових умов.  

Локація як ключ до безпеки

Локація залишається визначальним фактором, якщо ви плануєте зараз купувати квартиру. Віддаленість від прифронтових зон та наявність розвиненої інфраструктури формують довіру до сегменту. Наприклад, західні області та центральні міста демонструють стабільний попит і обмежену волатильність цін. У регіонах із відносно стабільною ситуацією житло не лише більш ліквідне, а й зберігає вартість навіть за коливань попиту. Скажімо, для інвесторів це означає менші ризики втрати капіталу. Локація визначає ліквідність квартири, швидкість її продажу та потенційну рентабельність у майбутньому.

Ціни на житло та їх динаміка

Вартість квадратного метра та тенденції на ринку напряму впливають на вигідність покупки квартири під час війни. У Києві та Львові, де попит високий, обмежена пропозиція підтримує ціни на високому рівні або змушує їх зростати. У менш активних регіонах, наприклад у північних містах, ризик втрати вартості вищий через низьку ліквідність і нестабільний попит, а також наближеність до кордону з недружніми країнами. Для тих, хто купує житло як інвестицію, важливо оцінювати не лише абсолютну ціну, а й потенційну орендну ставку і перспективи зростання. Для власного проживання важлива комбінація ціни та якості: доступність транспортної інфраструктури, наявність шкіл, медзакладів та супермаркетів.

Іпотечні та відсоткові ставки

Фінансові можливості визначають фактичну вигідність купівлі нерухомості під час війни. Скажімо, програма «єОселя» пропонує ставку 3–7% річних із великим терміном погашення, що робить купівлю більш доступною навіть у період економічного застою. Стандартні комерційні іпотеки з високими процентами (15–20%) і короткими термінами підвищують щомісячні платежі і зменшують рентабельність інвестицій. Це здебільшого цікавий варіант для тих, хто обирає нерухомість саме для проживання, адже низька ставка гарантує контрольовані фінансові витрати та передбачуваний бюджет. Розглядати ж іпотечні програми для купівлі квартири під інвестицію не дуже доцільно, адже ви однак переплатите чималу суму за кредит.

Первинний чи вторинний ринок

Вибір між новобудовою та вторинним житлом у 2026–2027 роках залежить від цілей. Купувати нерухомість під час війни варто, оцінюючи як фінансові, так і безпекові фактори. На первинному ринку ціни формуються перш за все під впливом валютних коливань та інфляції. Попит зберігається у відносно безпечних регіонах, проте забудовники стикаються з подорожчанням матеріалів, дефіцитом робочої сили та логістичними труднощами. Ці фактори підштовхують ціни вгору і створюють потенціал для подальшого зростання, особливо у ЖК на завершальній стадії будівництва. Для тих, хто купує житло для інвестиції або перепродажу, первинний ринок пропонує можливість придбати квартири на ранніх етапах із нижчою ціною за квадратний метр і потенційним приростом вартості.

На вторинному ринку ж ціни залежать від фізичного стану будинків, року побудови, рівня інфраструктури та безпеки району. Тож тим, хто купує нерухомість під час війни для власного проживання або здачі в оренду, вторинний ринок забезпечує стабільність і передбачуваність, особливо у містах із відносно безпечним середовищем.

Варто зараз купувати нерухомість лише після комплексної оцінки. Єдиної формули не існує — усе залежить від цілей покупця, готовності до ризику та планів на об’єкт. Купівля може бути вигідною і на первинному, і на вторинному ринку навіть під час війни.

Купити житло зараз: аргументи “за” і “проти”

Рішення про покупку житла завжди вимагає зваженої оцінки. Ринок нерухомості перебуває під впливом геополітичної та економічної ситуації, фінансової політики тощо, тому важливо розуміти, що працює на користь покупця, а що може стати потенційним ризиком.

Переваги купівлі нерухомості в 2026

Так, покупка житла у відносно безпечних регіонах має кілька стратегічних переваг:

Стабільність та передбачуваність вартості. Міста з відносно стабільною безпековою ситуацією демонструють поступове зростання цін, що робить покупку квартири під час війни вигідною для інвестицій або подальшого перепродажу. Це також спосіб захистити кошти від інфляції, особливо на первинному ринку, де ціна квадратного метра може підвищуватися із завершенням будівництва.

Доступ до державних програм і іпотеки

Програма «єОселя» розповсюджується на сучасне нове житло, що дозволяє навіть за умови обмеженого бюджету придбати власну нерухомість уже зараз, доки ціни перебувають на більш-менш стабільному рівні.

Вибір у новобудовах та готовому житлі

Попит на квартири у відносно безпечних містах стабільний, тож покупець може обрати сучасну квартиру з оптимальним плануванням та розвиненою інфраструктурою, що підвищує її ліквідність.

Ризики та недоліки купівлі нерухомості в 2026

Утім незважаючи на переваги, купівля житла під час війни все ж має суттєві ризики, які важливо враховувати:

Невизначеність безпекової ситуації. Хоча сьогодні ситуація здається передбачуваною, усе ж абсолютних гарантій безпеки не існує. Звичайно, в Києві або Львові покупка нерухомості — більше безпечне рішення, ніж у Запоріжжі або Харкові. Утім навіть у столиці та на Заході існують ризики через обстріли. 

Фінансові ризики та інфляція. Зростання цін на будівельні матеріали і логістичні труднощі можуть збільшити витрати на новобудови, що робить прогнозування рентабельності складнішим. Також навіть з державними програмами купівля житла передбачає фінансові зобов’язання, які потрібно ретельно планувати, щоб уникнути перевантаження бюджету при коливаннях доходів.

Обмежена ліквідність вторинного ринку. У малих містах або регіонах із низьким попитом продаж квартири може займати багато часу, що ускладнює перепродаж або здачу в оренду.

Прогнози експертів щодо цін на нерухомість у 2026

Сьогодні ринок нерухомості в Україні дуже неоднорідний, адже вигідність інвестицій залежить від регіону, типу об’єкта та макроекономічних чинників. Наші експерти зазначають, що найбільше перспективних можливостей пропонує первинний ринок у безпечних містах. До них відносяться:

• Київ; 
• Львів;
• Івано-Франківськ;
• Ужгород;
• Вінниця.

Завершені новобудови мають високий попит, і їхня вартість може зрости протягом наступного року. Інвестори, які обирають такі об’єкти, можуть розраховувати на середньострокову окупність — близько 8–10 років, що робить придбання житла не лише засобом захисту капіталу, а й потенційним джерелом доходу. Вторинний ринок у великих містах буде зберігати відносну стабільність. Ціни зростатимуть помірно: збільшення буде спостерігатися у межах 7-15%. Але в деяких регіонах (мова йде про Західну Україну) відсоток підвищується – понад 20. Головні фактори формування вартості нерухомості – місто, стан квартири, площа, категорія.

На Сході та Півдні, попри перші ознаки відновлення, інвестиційна активність залишається низькою через безпекові ризики. Експерти радять фокусуватися на первинному ринку у безпечних регіонах.

Висновок

Ситуація, як і варто очікувати в часи війни, залишається нестабільною, проте при правильному підході покупка житла може стати ефективним способом збереження коштів. Щоб мінімізувати ризики, варто орієнтуватися на більш безпечні регіони, де попит і пропозиція передбачувані. Крім того, варто оцінювати об’єкт не лише за ціною, а й за стадією будівництва та перспективами зростання вартості — це допомагає зрозуміти, наскільки вигідною буде інвестиція. Також слід враховувати фінансові умови: розстрочка та державні програми можуть зменшити навантаження на бюджет і зробити покупку більш доступною.

Загалом купівля житла в 2026 році потребує ретельного аналізу і продуманого планування. Обравши безпечну локацію, правильний тип нерухомості та оптимальний фінансовий план, можна отримати нерухомість, яка забезпечить потенційний прибуток у перспективі.