Класифікація офісних приміщень дозволяє оперативно визначити рівень об'єкта, його функціональність, технічне оснащення та відповідність сучасним вимогам бізнесу. Вибір між класами — це не лише питання бюджету, а стратегічне рішення, яке впливає на імідж компанії, ефективність роботи команди й комфорт щоденної операційної діяльності.Класи офісних приміщень формуються на основі кількох ключових параметрів. Проте стандарту не існує, тому класифікація може відрізнятися. Умовно офіс у новому бізнес-центрі на околиці може вважатися класом B, а приміщення в історичному центрі без паркінгу — лише класом C. Щоб купити офіс, який відповідає реальним потребам вашого бізнесу, важливо розуміти, що приховано за кожною літерою в оголошенні.
Що таке класифікація офісних приміщень і навіщо вона потрібна
Класифікація офісних приміщень — це система умовного поділу об’єктів на категорії залежно від їх технічного стану, рівня інфраструктури, розташування, року побудови та сервісу. Такий поділ не закріплено на законодавчому рівні, однак він активно використовується на ринку й дає можливість швидко орієнтуватися серед пропозицій на етапі їх аналізу. Люди, які хочуть орендувати нежитлове приміщення вперше, нерідко губляться при згадці про клас будівлі. У нашій практиці було чимало випадків, коли клієнт на запитання про бажаний клас офісу реагував здивовано й не міг сформулювати вимоги. Саме тому наші експерти вирішили пояснити, які бувають види офісів, на чому ґрунтується класифікація та як її правильно застосовувати.
Від яких критеріїв залежить клас офісу
Потреба поділу на категорії виникла для спрощення процесу пошуку відповідного робочого простору. Замість того, щоб відфільтровувати невідповідні об'єкти за їх розміром та розміщенням, ви можете чітко сформувати потреби своєї компанії, значно спростивши справу. Чим більше співробітників, тим більша площа; чим різноманітнішими робочі завдання, тим функціональнішим має бути планування; чим більше потреби в особистих комунікаціях із клієнтами, тим ближче до центру має бути розташування. Щоб визначити клас офісного приміщення, слід оцінити низку ключових параметрів:
Розташування. Вибір між центральними районами, периферією чи промисловими зонами залежить від формату роботи та потреб команди. Для клієнтського бізнесу важливо забезпечити зручний доступ.
Інфраструктура. У пішій доступності мають бути станції метро, громадський транспорт, дорожні розв'язки. Додатковими перевагами можуть стати сусідство з торговими центрами або житловими комплексами — це підвищує трафік та полегшує логістику.
Паркінг. Наявність паркомісць — критично важлива опція для офісів середнього та вищого класу. Можливість паркувати авто поруч із будівлею позитивно впливає на репутацію компанії та комфорт співробітників, клієнтів і партнерів.
Функціональність. Планування повинно враховувати як робочі, так і зони відпочинку. Для компаній із частими зустрічами важливими є наявність конференц-залів, переговорних кімнат, а для відкритих форматів — добре організовані простори коворкінгу та зони зі звукоізоляцією.
Екологічність. Застосування безпечних матеріалів, сучасні системи вентиляції, раціональне споживання ресурсів і загальний мікроклімат дедалі частіше стають конкурентною перевагою. Це сприяє формуванню відповідального іміджу компанії й підвищує продуктивність працівників.
Безпека. Наявність систем контролю доступу, охорони, відеонагляду, закритої території та цілодобового адміністрування — важливий аргумент для бізнесу, який цінує стабільність і захист комерційної інформації.
Технічний стан. Варто перевірити, в якому стані перебувають інженерні мережі, системи опалення, кондиціонування, ліфти, а також якість оздоблення спільних зон.
Тип будівлі та її вік. Архітектура офісу має відповідати позиціонуванню компанії. Історичні будівлі можуть підкреслювати статус, сучасні бізнес-центри — технологічність та інноваційність.
Площа скління та краєвид із вікон. Це не лише естетика, а й додатковий комфорт. Світлі офіси з панорамними вікнами створюють сприятливу атмосферу для роботи та підвищують привабливість об’єкта.
Чим чіткіше ви сформулюєте експерту свої вимоги — масштаб бізнесу, специфіку діяльності, очікуваний формат роботи — тим точніше можна визначити клас офісу, який відповідатиме вашим завданням. Це дозволяє сфокусувати пошук не на сотнях об'єктів, а лише на тих, які дійсно мають потенціал стати ефективним простором для вашої команди.
Класи офісів та їх відмінності
Офісні приміщення поділяють на категорії A, B, C, D і E. Додатково можуть використовуватися позначки “+” або “–”, які вказують на внутрішню градацію якості в межах одного класу. Розподіл за класами ґрунтується на комплексній оцінці, утім жорстко регламентованих стандартів немає. Тому класифікація має умовний характер і може різнитися в оцінках різних девелоперів або агентств.
Офіс класу “E”
Цей клас практично не представлений на відкритому ринку — до нього відносять об’єкти, які не мають ознак офісної нерухомості у класичному розумінні. Це можуть бути підвальні, технічні або тимчасові приміщення без капітального ремонту, належної вентиляції, освітлення чи елементарного комфорту. Такі простори використовуються лише як виняткове або тимчасове рішення.
Офіс класу “D”
Офіси цього класу розташовані в будинках, введених в експлуатацію понад 15 років тому і в типових адміністративних спорудах радянської зовнішності, які потребують ремонту як усередині, так і зовні. Що стосується інфраструктури та транспортного сполучення, то вони розвинені однаково слабо, тому в дорозі до роботи можуть виникнути труднощі. У таких будівлях рідко є охорона, і паркомісця, як правило, відсутні. Ремонтні роботи можуть знадобитися через старі дерев'яні перекриття та зношені комунікації. Вибір такого формату зазвичай продиктований бюджетними обмеженнями та відсутністю альтернатив у певній локації.
Офіс класу “C”
Архітектура радянського періоду знову наздогнала нас в офісах класу “C”, тільки в тепер йдеться про більш глобальні споруди: заводи, наукові інститути та інші установи, які з роками втратили своє призначення та були перепрофільовані в офісні комплекси. Подібні будівлі зводили в спальних районах, на невеликому віддаленні від житлових кварталів, тому дорога до метро хоч і може зайняти деякий час, але не буде виснажливою. Не найпрезентабельніший, але й не занедбаний фасад повністю відповідає внутрішньому наповненню. Об’єкти, як правило, мають стандартне кабінетне планування, базові комунікації та мінімальний набір зручностей. Відсутнє централізоване кондиціонування, але можуть бути встановлені спліт-системи.
Офіс класу “B”
Офіси класу B зазвичай розміщені в бізнес-центрах віком до 10–15 років або в якісно реконструйованих історичних або радянських будівлях. Вони мають зручне розташування з хорошим транспортним сполученням, охайну вхідну групу, сучасні інженерні системи та приємний, хоч і не преміальний дизайн. Планування — як вільне, так і кабінетне. До того ж у будівлі часто є охоронюваний наземний паркінг, що є значущою перевагою. Це оптимальне рішення для компаній, які цінують функціональність і якість, але не мають потреби переплачувати за надлишкову розкіш.
Офіс класу “A”
Це офісні приміщення преміум-рівня, розташовані в центральних або ділових районах із розвиненою інфраструктурою. Будівлі цього класу зведені не більше ніж 5–7 років тому або пройшли повну реконструкцію за сучасними стандартами. Вхідна група — простора, з дизайнерським оздобленням; планування — вільне або змішане, з можливістю гнучкої організації простору. Інженерні системи — нові, з централізованим кондиціюванням, вентиляцією, системами енергозбереження та контролю мікроклімату. Паркінг — закритий, часто з доступом за електронною системою. Безпеку в офісі класу А гарантує цілодобова охорона, відеоспостереження та пропускна система. Клас A+ передбачає додаткові сервіси: систему “розумний офіс”, сервіси для орендарів, преміальне оздоблення.
Інші види офісів
Окрім класифікації за якістю та технічними характеристиками, офісні приміщення також поділяють за форматом організації простору — як саме побудовано робоче середовище. Такий поділ допомагає орендарям обрати не лише «рівень» офісу, а й модель взаємодії всередині команди, зручну для конкретного типу бізнесу. Вибір формату залежить від кількості співробітників, особливостей діяльності, бюджету та потреб у гнучкості.
Open space або офіс відкритого планування
Великий простір без перегородок або з мінімальними зонуванням. Найчастіше використовується компаніями у сфері IT, креативних індустріях, стартапами та бізнесами, де важлива швидка комунікація між командами. Офіс відкритого типу підходить для команд від 10 до 100 осіб, адже дозволяє ефективно використати площу та за потреби легко масштабуватися. Водночас цей формат потребує якісної акустики та зон відпочинку, інакше рівень шуму може знижувати продуктивність.
Кабінетні офіси або офіси закритого планування
Окремі кабінети для різних підрозділів або працівників. Формат офісів закритого планування зазвичай обирають компанії з чітко розмежованими командами: юридичні фірми, бухгалтерські служби, консалтингові агентства, держустанови. Він забезпечує приватність та тишу. Це ідеальний варіант для середніх і великих колективів, які потребують чіткого розмежування функцій та конфіденційності.
Smart офіси
Це технологічно оснащені офіси з автоматизованими системами керування освітленням, кліматом, безпекою та доступом. Вони підійдуть компаніям, які орієнтуються на цифровізацію та енергоефективність — переважно середній і великий бізнес у сфері технологій, фінансів або міжнародної логістики. Смарт офіси зокрема дуже зручні за потреби віддалено контролювати простір і ресурси.
Коворкінг
Це вже не просто комерційне приміщення, а бізнес-модель: офісний простір із погодинною, денною або місячною орендою, де кожен охочий може отримати місце для роботи. Часто має спільну рецепцію, переговорні кімнати, кухню, лаунж-зони. Коворкінги здобули неабияку популярність серед фрілансерів, стартапів, а також компаній, які розміщують окремі команди на аутсорсі. Основні переваги цього формату — відсутність довгострокових зобов’язань та економія на комунальних і адміністративних витратах.
Квартира під офіс
Нежитлові або переведені у нежитловий фонд оселі, які використовуються як офіс. Часто розташовані в житлових будинках або адміністративних спорудах радянської забудови. Квартиру під офіс часто винаймають мікрокомпанії, адвокатські бюро, нотаріуси, приватні практики, оскільки це бюджетне рішення для команди до 5–7 осіб, що не потребує великого простору, але все ще хоче мати своє робоче середовище.
Ваш ідеальний офіс
Від масштабного open space у центрі Києва до компактного офісу на околиці — столичний ринок комерційної нерухомості пропонує рішення на будь-який запит. Щоб спростити процес вибору, аналітики T.H.E. Capital систематизували основні критерії підбору в зручну таблицю. Все, що потрібно — зіставити ці параметри з потребами вашої компанії та перейти до етапу перегляду об'єктів. За умови правильно сформульованого запиту, пошук офісу займе мінімум часу й неодмінно принесе очікуваний результат.
A
B
C
D
E
Розташування
👍
👍
👍
🤝
🤝
Інфраструктура
👍
👍
🤝
🤝
🤝
Паркінг
👍
👍
🤝
🤝
🤝
Функціональність
👍
👍
🤝
👎
👎
Екологічність
👍
🤝
👎
👎
👎
Безпека
👍
👍
👍
👎
👎
Технічний стан
👍
👍
🤝
👎
👎
Тип та вік будівлі
👍
🤝
🤝
👎
👎
Вид та скління
👍
👍
👎
👎
👎
Кондиціювання
👍
👍
🤝
👎
👎
Як обрати офіс під свій бізнес
Правильно підібране офісне приміщення — це не лише про зручність. Це інструмент формування бренду, корпоративної культури та ефективної взаємодії всередині команди. Під час вибору важливо враховувати не тільки бюджет і локацію, а й формат роботи компанії, кількість працівників, специфіку галузі тощо. Клас офісу залежить від очікуваного рівня комфорту, іміджевих цілей та технічних вимог до простору. Компанії, які регулярно приймають клієнтів або інвесторів, зазвичай обирають офіси класу A або B. Для внутрішніх команд без частих візитів можуть бути цілком достатніми нижчі класи.Тип планування має відповідати стилю управління. Для компаній з прозорими процесами і гнучкою структурою підійде open space. Там, де потрібна конфіденційність і розмежування команд, краще надати перевагу кабінетній моделі.Вкрай важливою для бізнесів з великою кількістю відвідувачів є інфраструктура та доступність. Наявність метро поблизу, паркінгу, закладів харчування, банків чи пошти може суттєво вплинути на зручність для персоналу і клієнтів.Так, IT-компанії, digital-агентства зазвичай обирають open space у класах A або B. Вони цінують сучасне планування, технологічність, неформальне середовище та гнучкість простору. Водночас юридичні фірми, консалтингові компанії надають перевагу кабінетним офісам класу A або B у центральних ділових районах. Адже для них важлива презентабельність приміщення, наявність переговорних кімнат, зона очікування для клієнтів, і звичайно високий рівень безпеки.Креативні ж команди, як-от архітектурні бюро або маркетингові агенції, часто обирають реконструйовані простори з історичним характером: лофти, open space у царських або індустріальних будівлях. Тут цінується неформальність, характер і візуальна привабливість простору, що надихає команду на неординарні рішення.Тож універсального рішення не існує. Утім чітке розуміння специфіки бізнесу значно спрощує вибір і дозволяє знайти не просто квадратні метри, а простір, який підсилює вашу команду та відповідає стратегічним цілям компанії.
Висновок
Класи офісних приміщень — це зручний інструмент для орієнтування на ринку комерційної нерухомості. Він дозволяє швидко оцінити рівень об’єкта, зрозуміти, що саме пропонує орендодавець, та співвіднести це з потребами бізнесу. Але формальний поділ на класи — лише один із аспектів вибору. Не менш важливо звертати увагу на формат офісу, його функціональність, інфраструктуру, доступність і відповідність внутрішній культурі вашої компанії.Адже офіс — це не просто робоче місце. Це середовище, у якому формується команда, ухвалюються стратегічні рішення та налагоджуються партнерства. Правильно підібраний простір може підсилити імідж компанії, покращити комунікацію та підвищити ефективність співробітників, що безпосередньо вплине на результати роботи. Для когось це буде сучасний open space у бізнес-центрі, для когось — компактне приміщення у житловому будинку з мінімальними витратами.Ринок пропонує достатньо варіантів — головне, чітко розуміти, що саме вам потрібно. Якщо врахувати галузеву специфіку, масштаб, формат роботи та бюджет, процес пошуку варіантів для оренди офісного приміщення буде швидким.
Офісні приміщення поділяють на категорії A, B, C, D і E. Додатково можуть використовуватися позначки “+” або “–”, які вказують на внутрішню градацію якості в межах одного класу. Розподіл за класами ґрунтується на комплексній оцінці, утім жорстко регламентованих стандартів немає. Тому класифікація має умовний характер і може різнитися в оцінках різних девелоперів або агентств.
