Мировая экономика, как и океаны, опоясывающие всю планету, не всегда одинаково стабильна в разных странах. Пока глобальные тенденции ведут к умеренному росту цен, в Китае наблюдается настоящий шторм, который за несколько лет своего буйства успел потопить ключевых игроков рынка и вдребезги разломал надежды инвесторов если и не получить прибыль, то хотя бы вернуть вложенные средства. Почему лидер мировой экономики стремительно теряет свои позиции и насколько сильно это повлияет на рынок недвижимости Украины? Аналитический лайнер от агентства T.H.E. Capital отправляется в моря КНР, чтобы изучить их подводные камни.
Стабильность не всегда залог успеха: мыльный пузырь и затяжной кризис в Китае
Лопнувшие мыльные пузыри обычно вызывают детский восторг даже у сдержанных взрослых, но не когда речь идет о недвижимости. В данной сфере этот экономический термин пробуждает совершенно противоположные эмоции. Особенно у тех, кому лично довелось с ним столкнуться. Китай на своей шкуре испытал, что мыльные пузыри не только щиплют глаза, но и наносят непоправимые удары по экономике страны.
Затяжной кризис начался еще благодаря пандемии COVID-19, но и с ее спадом он не миновал. Больше всего пострадал сектор недвижимости, что стало “ударом ниже пояса” для всей экономики, ведь до недавних пор именно он составлял порядка 30% ВВП Китая. Не только “коронованный” вирус, но и местные власти помогли рынку недвижимости медленно и уверенно опуститься до нынешнего состояния. Его регуляция, слишком жесткая по меркам и более благоприятных времен, с 2020 года усложнила жизнь многих девелоперов. Так называемый закон “трех красных линий” буквально перечеркнул налаженные процессы. Более 30 крупнейших строительных компаний страны во главе с China Evergrande Group объявили дефолт касательно своих международных долгов. Не менее печальная участь постигла Country Garden Holdings. Крупнейший оператор недвижимости China Vanke и вовсе столкнулся с тем, что в октябре 2023 года корпоративные облигации компании утратили две трети от своей прежней стоимости.
Крах лидеров области сказался на вере населения в ее надежность, поэтому вместе с падением строительных гигантов наблюдалось и резкое падения спроса на их проекты. Снижение спроса неминуемо ведет к снижению цен:
- -0,3% на первичном рынке (рекорд со времен октября 2022)
- -0,48% на вторичном рынке (рекордные темпы, подобных которым не наблюдалось с 2014 года)
Сравнение 2021 и 2022 годов показывает, что уже тогда значительно сократились инвестиции и вера государства в сектор недвижимости:
- инвестиции в развитие национальной недвижимости → -10%
- инвестиции в жилье → -9,5%
Площадь жилой застройки за период с 2021 по 2022 также претерпела изменения, красноречиво демонстрирующие упадок рынка:
- площадь жилой застройки → -7,3%
- площадь жилых домов, введенных в эксплуатацию → -15%
Общая прибыль крупнейших компаний-застройщиков Китая снизилась на 90%. Власти приняли ряд мер, пытаясь исправить сложившуюся ситуацию. Среди них были ослабление некоторых ограничений касательно приобретения недвижимости, а также снижение ставок по ипотеке. Заметных изменений не наблюдается – значительная часть новостроек остается заброшенными, многие из строящихся объектов рискуют остаться недостроенным или превратиться в долгострои, а уже завершенные или замороженные проекты или простаивают без дела, или уничтожаются их же создателями за ненадобностью.
Более 20 миллионов жилых единиц так и остаются на этапе полуготовности, что особенно “радует” инвесторов, которые вложили свои сбережения в перспективные проекты еще до начала кризиса. Их мечты о доме находятся в подвешенном состоянии. Трехгодичному кризису не видно конца, поэтому некоторые отчаянные китайцы заселили “скелеты” новостроек. У них есть только два возможных исхода: застройщики все-таки смогут вдохнуть жизнь в свои позабытые проекты или бетонные стены уже смиренно приняли свою участь и с каждым днем только близятся к неминуемому разрушению. Наибольшее количество подобных обжитых зданий находится в провинции Шэньси в центральной части Китая. Так, обитатели Gaotie Wellness City освещают помещения при помощи ламп на солнечных батареях, а готовят на общей газовой горелке в импровизированной кухне – слишком уж радикальные методы для формирования заявленного дружного комьюнити.
Цветет и пахнет: ситуация на рынке недвижимости Украины
Кажется, мы впервые можем не позавидовать китайской экономике, а искренне посочувствовать. Конечно, все та же пандемия и временные “разногласия” с твердолобыми соседями повлияли на общую ситуацию в стране и на отдельные сегменты, но даже они не способны сломить украинское упорство и рвение, с которыми мы развиваемся.
2022 год начался с застоя. По объективным причинам не только рынок недвижимости, но и все государство вынужденно “встало на паузу” и перенесло вектор своего внимания с экономики на прифронтовые зоны и борьбу с узурпатором. Подобные события напрочь отбили желание инвестировать в дом, который могли разрушить еще до того, как на договоре появятся завитки подписи. 2023 год ворвался в печальную статистику постепенным увеличением спроса и стоимости не только арендованных квартир, но и прочей недвижимости, выставленной на продажу.
Постоянный мониторинг ситуации на рынке и анализ его тенденций позволяют нам заглянуть в будущее – 2024 год обещает принести еще больше прибыльных сделок и привлекательных объектов. Несмотря на внешние обстоятельства, первичная недвижимость и новостройки не только не испытывают трудностей, характерных для их китайских собратьев, но переживают период своего стремительного развития. Более 70% строительных площадок возобновили свою работу, и многие проекты готовятся вскоре встретить первых жильцов.
Украинский рынок недвижимости отличается своей надежностью. Он уже доказал, что способен выстоять даже в самые сложные времена. Наши эксперты считают, что современному инвестору не найти способа лучше приумножить свой капитал, чем вложить его часть в перспективный проект. Подобрать этот самый проект вы сможете с помощью неизменного лидера области – T.H.E. Capital.
