Незабаром на всіх нас очікують великі новорічні зміни, що зачеплять і ринок нерухомості. Йдеться про зміни до наказу Міністерства фінансів від 04.06.2021 № 322 «Про затвердження порядку обміну інформацією з питань фінансового моніторингу», які набудуть чинності 2 лютого 2026 року. Державна податкова служба буде контролювати доходи українців, зокрема походженням коштів при купівлі квартири. Наказ №322 стосується е-кабінету та обміну інформацією між СПФМ і Держфінмоніторингом.
Мета змін дуже проста: у такий спосіб держава хоче зменшити кількість нелегальних фіноперацій, зокрема відмивання грошей, та зробити всю систему прозорішою. Мають бути задекларовані всі суми активів та обов’язково вказані джерела походження коштів. Наші юристи дослідили всі нововведення та розповіли, як це вплине на український ринок, а також до яких нових правил купівлі нерухомості варто бути готовими.
Як зміниться фінмоніторинг при купівлі нерухомості з 2 лютого 2026 року
Основною зміною до Податкового кодексу, фактично, буде новий порядок подання звітності нотаріусами до контролюючих органів. Вимоги для державних та приватних спеціалістів відрізнятимуться. Фактичний запуск змін відбудеться 02.02.2026.
Яких операцій торкаються нові правила
З Нового року фінмоніторинг не оминатиме основні операції з нерухомістю. Тобто за новими правилами нотаріуси муситимуть подавати обов’язкову звітність про такі типи угод:
- Договори купівлі-продажу нерухомості
- Договори міни (обміну) нерухомості
- Договори дарування нерухомості
- Свідоцтва про право на спадщину
Усе для того, аби посилити контроль над операціями з нерухомістю та водночас систематизувати цю інформацію в податкових органах. Перевірка джерел походження коштів буде торкатися угод від 400 000 грн. До менших сум не буде виникати питань.
Можливі джерела походження коштів
Зміни звітності для нотаріусів
Окрім того, що звітність нотаріусів щодо вищезгаданих операцій стане обов’язковою, зміниться також і частота її подачі. Так, державні фахівці, як і раніше, мусять подавати звіти щомісяця, тоді як приватні — щоквартально, але з розбивкою по місяцях. Це зменшить адміністративне навантаження на систему, але дозволить зберегти детальність отримуваної інформації.
У звітах будуть фіксуватися ключові дані про операції: інформація про учасників угоди, повну вартість об’єкта та суму сплачених податків. Після чого відомості надходитимуть безпосередньо до податкової, де вартість купленого майна зможуть звірити з декларацією про доходи покупців. Якщо виникнуть невідповідності, ймовірно, відбудуться або перевірки джерел походження коштів, або повторні запити.
Як підготуватися продавцям та покупцям нерухомості до змін
Юристи радять завчасно підготувати підтвердження походження коштів. Вам буде спокійніше під час проведення операції, а у податкової не виникне зайвих питань.
Підготувати підтвердження походження коштів
Оскільки посилення фінансового моніторингу торкнеться звичайних покупців і продавців житла, а не лише підприємців, варто бути підготовленим. Щоб уникнути проблем, варто зокрема:
- Підтвердити доходи документально. Довідка про доходи при купівлі квартири, договір дарування чи документи на спадщину — обов’язкові.
- Контролюйте обіг коштів на ваших рахунках. Однотипні та часто повторювані операції можуть викликати підозри в податкової служби.
- Уникайте спонтанних великих покупок. Якщо ви не подавали декларацію про доходи і немає підтвердження походження коштів, варто відкласти великі витрати.
Справедливо оцінювати нерухомість
Продаючи нерухомість, власник має сплатити 5% податку від оціночної вартості об’єкту відповідно до ст. 172 ПКУ. Також слід зазначити ставку військового збору 5%. Нотаріус виступає податковим агентом і утримує обидва платежі одразу під час посвідчення договору.
Тож заниження суми у договорі стане ще більш ризиковим, адже податкова отримає інформацію про реальну ринкову ціну. І це вже вважається ухиленням від сплати податків, що є правопорушенням. Так, якщо податківці виявлять, що ви сплатили неповну суму податків, будете нести адміністративну чи навіть кримінальну відповідальність.
Якщо угода звільнена від ПДФО, військовий збір стягуватися не буде.
Продавець звільняється від ПДФО та військового збору, якщо це перший продаж нерухомості в поточному календарному році і об'єкт перебував у власності понад 3 роки.
Третій і наступні продажі протягом одного року податкова розглядає як комерційну діяльність. Тому ставка ПДФО зростає до 18%, військовий збір залишається 5%.
Як нові вимоги вплинуть на покупців і продавців
Для громадян зміни не будуть нести критичних наслідків. Якщо діяти в межах закону, то все буде без неприємних здивувань. Перевірка Податковою торкнеться тільки порушників Законодавства.
Висновок
З 2 лютого 2026 року треба враховувати деякі нюанси при купівлі квартири.
Основні зміни стосуватимуться роботи нотаріусів, утім пересічним громадянам також потрібно буде належно готуватися до великих покупок.
Якщо кошти було отримано чесно, у відповідності до чинного законодавства України, то немає про що турбуватися. Фінмоніторінг стосується лише підозрілих операцій. Не потрібно робити підозрілі перекази по картці, мати офіційні документи про надходження фінансів.
Інформація в декларації при купівлі квартири повинна бути актуальною, оскільки податкова співставить ваші доходи з вартістю придбаного об’єкту.
Якщо ж ви продаєте майно, правильно вкажіть його ринкову вартість. Знижувати ціну нерухомості в договорі недоцільно, оскільки представники податкової зможуть побачити реальну суму угоди та виявити, що ви не сплатили податки в повному обсязі.
Для того, аби бути впевненим у прозорості угоди та уникнути будь-яких ризиків, варто звернутися до спеціалістів T.H.E. Capital. Наші експерти з нерухомості проведуть угоду з урахуванням оновлених правил купівлі квартири, перевірять усі необхідні документи, підготують вас до можливої перевірки, та звичайно гарантують вам безпечну угоду.
