Константин ПИСАРЕНКО: О СЕКРЕТАХ и будущем киевской недвижимости

23.12.2021

В 2021 году рынок недвижимости Украины заметно активизировался. Застройщики ввели в действие множество новых объектов, а цены на квартиры и спрос заметно выросли во всех сегментах. Нынешнюю ситуацию некоторые эксперты уже сравнивают с ситуацией 2008 года, когда рынок недвижимости рухнул, причем не только в Украине, но и во всем мире. Мы не будем гадать на кофейной гуще, что ждет нас. Banker.ua пообщался с основателем одного из столичных агентств недвижимости THE CAPITAL Константином Писаренко, который не только создал эффективную команду, предоставляющую экспертные услуги на рынке недвижимости премиум-сегмента, но и пытается сформировать новую философию восприятия агентских услуг, отходя от устаревшего клише «риелторы» к широкому понятию «эксперты по недвижимости». 21 мая 2020 Константин Писаренко запустил YouTube-канал «Недвижимость без цензуры», который стал одним из самых известных в украинском сегменте YouTube. В канун новогодних праздников вместе с Константином подводим итоги насыщенного для рынка недвижимости 2021 года и прогнозируем тренды на предстоящий год.

О ВОЗМОЖНОМ ОБВАЛЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Такого роста рынка недвижимости у нас не было с 2014 года. Однако я думаю, что Украину ждет обвал рынка. Этот «пузырь» сдувается, и главный вопрос не в месяцах, когда начнется спад (думаю, спад начнется в течение двух-четырех месяцев), а насколько он сдуется. Почему это произойдет? Объективных факторов много, но главное сейчас не хватает денег на покупку новых квартир у самих инвесторов. Уже сейчас отделы продаж застройщиков не выполняют планы продаж. Считаю, что проседание возможно до 15-20%. Конечно, как начнет складываться это домино, точно никто не знает. Причина, кто хотел «припарковать» деньги — это сделали, а закон №5600 еще даже не вступил в силу!

О СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС-КЛАССА

Буду говорить не обо всей Украине, а конкретно о Киеве. Все, что застройщики пытаются строить хотя бы в классе Комфорт, сейчас вырастет в цене очень хорошо. В ближайшие 2-3 года такая недвижимость может еще возрасти, потому что средняя цена «Комфорта» зашкаливает за $1500/м², а «Комфорт+» уже продвигается к $2000. Приведу пример. Стоимость квартиры в ЖК «Французский Квартал 2» составляет $2500/м². Для «Комфорт+» это много, и когда этот сегмент начинает «подползать» к сегменту бизнес-, премиумкласса, как, например, в ЖК «Бульвар Фонтанов» и конкурировать с ним напрямую, люди часто выбирают распиаренный объект. То есть выбирают «Французский Квартал 2» по идентичной цене (разница в 5-10% — это уже одинаковая цена), когда там плохая шумоизоляция, дворовая территория, припарковаться практически нет возможности, в отличие от «Бульвара Фонтанов», в котором с этим вопросов нет вообще.

О ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Если говорить о нашем среднестатистическом клиенте, покупающем премиум-сегмент, то это 40-летний семейный человек с детьми. А когда у вас дети, вы, к сожалению, не можете себе позволить жить за городом в полном смысле этого слова. Дети должны ходить в школу, посещать секции, кружки, дни рождения своих друзей. Так что получается, что если вы живете за городом, вы живете в машине, или у вас должно быть нереальное количество персонала, помощников, личный водитель. Поэтому загородный дом как дополнение к своему основному жилью или как дачная резиденция – это, конечно, замечательно. В противном случае это неудобно среднестатистической семье с детьми.

О КЛАССИФИКАЦИИ БИЗНЕС-СЕГМЕНТА

Я не могу считать дом с потолками 2.7 или 2.8 м объектом бизнес-класса: он жмет, ты не чувствуешь премиальности в этом доме. Не так давно снимал видео для своего канала в прекрасном доме, где мне очень понравилось. И я бы реально хотел назвать этот объект недвижимости «Бизнес» или «Премиум», но потолок 2.8 м. Речь идет о Obolon Residences. Это реально классный дом, но зачем сэкономили на высоте потолков, не понимаю. Трудно ли было потерять один этаж? Бизнес класс – это подземный паркинг, трехметровые потолки, когда у тебя консьерж или достойная охрана дома, это большое красивое парадное (в бизнес-классе не может быть такого понятия, как «подъезд»). Это должна быть хорошая дворовая территория, даже если это один дом, с детской площадкой, местом для прогулок, инфраструктурой внутри дома, например, спортзал, магазин, салон красоты и т.д. Сейчас в Киеве есть такие объекты. Например, строится несколько интересных домов в Печерском районе Киева – ЖК Nordica Residence и FJORD, также самый интересный дом с трехметровыми потолками Creator City и UNIT.Home с интересными фишками, расположенный в историческом центре Шевченковского района города в непосредственной близости от парков Пушкинского, КПИ и Киевского зоопарка. Сейчас строятся несколько домов на Подоле, которые войдут в сегмент бизнес-класса, тот же La Manche, Spas Sky и многие другие в разных районах столицы.

О КОРПОРАТИВНО-СОЦИАЛЬНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ БИЗНЕСА

Прежде всего, мы заботимся о своих сотрудниках, чтобы они заботились о своих клиентах. Потому что забота – это то, чего не хватает в обществе. Во-вторых, мы считаем важным позаботиться о человеке так, чтобы он сам захотел тебе заплатить. Потому что в нашей стране образ риэлтора, который «отжимает» деньги у своих клиентов, манипулирует ими, крепко закрепился у изголовья. Мы хотим совсем по-другому позиционировать себя: риэлтор – это человек, помогающий. Есть же люди, которые помогают покупать машину, осматривают ее, делают технический вывод. Без определенных знаний вы этого не сделаете. Так же и в нашей сфере бизнеса. Нам как агентству недвижимости все равно, объекты какого застройщика продавать. Для нас важнее потребности клиента — услышать и найти то, что нужно именно ему. Если, например, клиент является холостяком, ему можно продавать квартиру в TARYAN TOWERS. Потому что, как мы продадим семье такую ​​квартиру в доме, где нет нормального двора? Мы понимаем, что «Бульвар Фонтанов» или «Новопечерские Липки» – это отличные места для семей. Считаю, что нам должны платить именно за экспертность. И большой плюс, когда мы работаем с застройщиками, которые понимают, что агентства — это их помощники.

ПРЕМИУМ-СЕГМЕНТ В КАЧЕСТВЕ ИНВЕСТИЦИЙ

На премиум-сегменте многое не заработаешь. Есть, конечно, исключения, но таких объектов у нас было всего два: Tetris Hall и башни TARYAN TOWERS. В сегменте "Комфорт" таких объектов гораздо больше. Премиум-сегмент – это сохранность денег, хорошая ликвидность, при необходимости его проще продать. Сказать, что там можно сорвать какой-нибудь куш, нельзя.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ-2021

Сейчас реально много строят, примерно раз в пять больше, чем когда-либо, до кризиса 2008 года. Активно застраивается как Киев, так и со всех сторон пригорода. Некоторые новые жилые комплексы могут разместить 10, 15 и даже 20 тысяч человек. То есть, это уже своеобразные города-спутники, а не жилые комплексы. И люди, приезжающие в мегаполис, могут стартовать в этих комплексах.

ОСНОВНЫЕ ТРЕНДЫ 2022 ГОДА

  • Загородная недвижимость

    Застройщики загородной недвижимости готовы слушать и слышать, они не избалованы, с ними можно вести диалог, просить дополнительные опции, например, озера и фонтаны на территории, посадить больше деревьев, детский сад, бассейн.

  • Большие ЖК

    Люди не хотят жить в одиночных домах. Они хотят жить в больших красивых ЖК с хорошей инфраструктурой. Они готовы переплачивать, чтобы жить с себе подобными, в своем классе/окружении. Хорошим примером этого является ЖК Great на берегу Днепра.

  • Размытие понятия «центр города»

    Понятие «центр» уже размыто, да и не всем уже нужен центр города. Потому что добраться туда равнозначно упустить много времени, если ты там не работаешь. Каждый хочет жить там, где он вырос, проводить больше времени, поэтому в каждом районе города появляются свои центры. Хороший пример тому – «Файна Таун». Для кого-то это окрестность мира, однако сейчас люди готовы платить $2200 за «квадрат» и ждать год-полтора квартиры комфорт-класса именно там. И так в каждом районе Киева образуются свои центры, конгломераты, за которые люди готовы платить большие деньги.

  • Прибрежная территория

    Тренд следующего десятилетия – наконец начнет осваиваться прибрежная территория. Я считаю, что всю промзону нужно выбросить из города, а прибрежная территория, как и во всех европейских странах, должна быть отдана под жилую застройку. Люди должны жить в домах с отличным видом из окна.

Источник:

banker.ua