Как продать квартиру на переуступке

Зачастую, когда появляется желание приобрести квартиру в новостройке, оказывается, что в интересующем жилом комплексе все объекты уже проданы застройщиком.

Однако есть возможность купить это же жилье у инвесторов, которые уже приобрели квадратные метры на ранних стадиях строительства и готовы перепродать их уже перед сдачей дома в эксплуатацию. Такая сделка называется переуступка при продаже квартиры, она организуется с целью получения прибыли, иногда инвесторы соглашаются на перепродажу в связи с другими обстоятельствами. 

Что такое переуступка в продаже квартиры

Опытные юристы отмечают, когда рассматривается перепродажа по переуступке, что это своеобразный вариант покупки квартиры на первичном рынке недвижимости, который проводится с разрешения компании-строителя и под ее контролем. То есть договор предполагает изменение стороны покупателя в договоре с застройщиком. Новый покупатель, выплачивая деньги по договору в пользу инвестора, приобретает права только по основному договору, заключенному со строителем. Такой тип сделки имеет свои плюсы, но существуют и риски, поскольку в процедуре участвует третья сторона. 

Продажа квартир по переуступке: плюсы

Первое, почему возможность продать квартиру по переуступке прав интересует покупателей, — экономия. Инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость еще на этапе котлована, часто реализуют ее на 5-15% дешевле, нежели застройщик при сдаче дома в эксплуатацию. Можно отметить и другие привлекательные стороны такой сделки:

• Минимум рисков. Многие отмечают, что переуступка на квартиру не приведет к долгострою, так как дом практически готов и будет введен в эксплуатацию уже в ближайшее время.
• Готовое жилье. В некоторых случаях предлагается приобрести жилье с готовой отделкой, что позволит заселиться в него быстрее.

Продать по переуступке квартиру: обоюдная выгода и особенности

Разбираясь в том, что такое продажа квартиры по переуступке, нужно понимать, что такая сделка имеет определенные нюансы. В первую очередь, ее формат подразумевает выплату всей стоимости жилья. В то время как многие застройщики предлагают рассрочку в процессе строительства. Кроме того, часто строители разрешают переуступку на жилье только при условии выплаты комиссии от 1 до 3%, так как тоже хотят получить определенный заработок от переоформления документов. Поэтому в первую очередь покупателю нужно проанализировать, поможет ли ему переуступка по продаже квартиры сэкономить на самом деле. Из других особенностей отмечается следующее:

• Продавцу нельзя будет предъявить претензии. Покупатель оплачивает стоимость недвижимости инвестору, но все споры в отношении ее качества квартиры придется решать с застройщиком напрямую.
• Нет выбора программы кредитования. В случае, если была оформлена переуступка с кредитным договором, по которому инвестор выкупает недвижимость, выбрать программу кредитования не получится. Покупателю придется принимать те условия, которые когда-то выбрал инвестор.

Также лучше отказаться от сделки, когда между инвестором и компанией-застройщиком заключаются отдельные договора. Документ по переуступке должен быть трехсторонним и подписанным всеми сторонами, имеющими отношение к сделке. 

Как исключить риски

Разбираясь в том, что такое продажа по переуступке, нужно заранее предусмотреть риски и знать пути их минимизации. Практика показывает, что в основном все риски связывают с недобросовестностью одной из сторон, участвующих в сделке. Поэтому, с целью обезопасить покупку, придерживайтесь следующих правил:

• Заранее займитесь проверкой сторон на благонадежность. Чем больше вы соберете информации об инвесторе и застройщике, тем лучше. Проверьте разрешительные документы, попросите время на изучение договора переуступки с юристом.
• Заключайте договор по безопасной инвестиционной схеме. Самым надежным является покупка посредством Фонда финансирования строительства. В этом случае вероятность двойной перепродажи одного и того же объекта исключается, так как процесс контролируется со стороны государства.

Перед тем как продать квартиру по переуступке прав, проверьте основной договор инвестора и застройщика на отсутствие запрета на переуступку. Еще лучше потребовать указания данного факта в договоре. Откажитесь от сделки, если переуступка заключалась ранее, так как возможно вы имеете дело с проблемной стройкой.

Как продать квартиру по переуступке

Процедура покупки квартиры на основании договора переуступки должна быть тщательно продумана и требует предварительной подготовки:

• Компания-застройщик должна иметь все документы на землю и разрешение на профильную деятельность.
• Проверьте, соблюдает ли застройщик обещанные сроки строительства.
• Убедитесь, что инвестор не нарушал условия договора с застройщиком.

Если данные условия соблюдены продажа по переуступке прав пройдет максимально безопасно и правомерно.

Оформление

Чтобы застройщик разрешил переуступку прав на квартиру, покупателю нужно выплатить 100% ее стоимости. Если средства полностью не выплачены, в содержание договора включается пункт с условиями доплаты оставшейся суммы. На этом этапе покупателю нужно уточнить, сразу ли перепродажа является действительной или она вступает в силу позднее, при соблюдении всех условий. Далее:

• Проверьте, не числится ли покупаемый объект в банке в качестве залога. Это случается тогда, когда инвестор оформляет кредит. В таком случае финансовое учреждение должно быть еще одной стороной договора.
• Подписание. Продажа квартиры по переуступке прав считается действительной с момента подписания договора всеми участвующими сторонами. Процедура проводится только после полной проверки всех документов и получения согласий. Действие договора подтверждает нотариус, который заверяет документ.
• Прием квартиры. Как только дом вводится в эксплуатацию, покупатель принимает квартиру по акту приема-передачи и становится ее полноценным владельцем. 

Договор переуступки является первым документом, который подтверждает право нового владельца, но помимо него нужно получить и другие бумаги. Кстати, если решили купить дом в Киеве, рекомендуем обратиться в лучшее агентство элитной недвижимости T.H.E. Capita

Документы по итогам сделки

Разбираясь в том, как правильно продать квартиру по переуступке, перед подписанием договора нужно быть готовым предъявить личные документы — идентификационный код, паспорт, согласие супруга или супруги. После совершения сделки покупатель должен получить:

• Нотариально заверенный договор по переуступке, который также получает инвестор.
• Заверенное подтверждение финансового расчета с инвестором.
• Заверенное согласие компании-застройщика на переуступку, если этот факт не прописан в договоре.
• Акт приема-передачи новой квартиры.

На основании перечисленных документов впоследствии оформляется свидетельство на собственность.

Продажа по переуступке прав с банковским кредитом

Продажа квартиры по переуступке с банковским кредитом имеет свои особенности. Помимо того, что в договоре будет фигурировать еще одна сторона — банк, покупателю нужно будет оплачивать не всю сумму за квартиру, и это положительная сторона такой сделки. Часть выплачивается инвестору, а другая погашается в рамках условий оформленного кредита.

Читайте также: Что такое самострой и как его узаконить?

Главный недостаток такой сделки заключается в том, что права на недвижимость переходят покупателю в соответствии с условиями банка. Кроме того, бывает и так, что инициатором переуступки выступает сам банк. Это происходит, когда инвестор не выполняет условия кредитного договора.

Процесс переуступки с банком представляет собой ту же процедуру, что и оформление кредита с первоначальным взносом. Однако в процессе заключения важно следить за тем, чтобы в договоре не нарушались права инвестора, иначе в будущем суд может признать такую сделку недействительной. Выходит, что разовая финансовая нагрузка у покупателя снижается, но возрастают риски вообще лишиться жилья и связаться с судебными разбирательствами.

Читайте также: Где лучше купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке?

Продажа квартир по переуступке прав: налоговое обременение

Размеры налоговых выплат при перепродаже квартиры зависят от того, какие схемы инвестирования используются со стороны продавца. Например, если оформляется переуступка на жилье, которое приобреталось через Фонд финансирования строительства, то покупатель не уплачивает налоги. Если в процедуре заключается новый предварительный договор купли-продажи прав на недвижимость, то покупатель уплачивает 1% от стоимости в Пенсионный фонд.

В итоге, что значит продажа квартиры по переуступке? Это передача права недвижимости от одного лица другому, но при этом в договоре могут задействоваться третьи лица — застройщик, финансовое учреждение и прочие стороны, имеющие отношение к сделке.  Подписывайтесь на обновления нашего портал о недвижимости и получайте свежие публикации от агентства недвижимости THE Capital.