Война войной, а строительство по расписанию. Со временем вера в неизбежность победы лишь укрепляется, а вместе с ней крепнут и амбиции застройщиков. Совместно с государством они стремятся не только построить новый жилищный фонд, но и качественно реконструировать старый. Новая страница истории Украины начнется в достойных стенах, строительство которых уже в разгаре.
Реконструкция устаревшего жилищного фонда
Старый жилищный фонд во главе со знаменитыми "хрущевками" уже давно не дает покоя властям. Первая попытка избавиться от них в пользу нового жилья была еще в 2006 году. Впрочем, тогда она так и осталась без результата. С наступлением 2022 года по этой теме взялись более плодотворно. Столь что уже в первом чтении соответствующий документ был принят. Понятно, что война помешала этим планам, как и многим другим. Однако сейчас пора менять ситуацию. Председатель парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, Елена Шуляк, сообщает, что проект о глобальной реконструкции устаревшего жилищного фонда готовится в очередной раз. По прогнозам экспертов он должен быть рассмотрен на втором чтении еще до конца 2024 года.
Согласно законопроектом №6483, который берется за основу для дальнейших действий, изменения будут касаться не только хрущевок, но и других устаревших зданий. По состоянию на сентябрь 2024 года в Украине насчитывается более 45,6 тысяч домов старого жилищного фонда и еще около 17 тысяч домов в аварийном состоянии. Реновации будут происходить постепенно, поэтому первые изменения будут касаться только части всех сооружений, а именно:
- построенных к 1919 году – 7 зданий, из которых 646 в аварийном состоянии;
- построенных в период с 1920 по 1953 год – 9 693 сооружения, из которых 45 в аварийном состоянии;
- построенных в период с 1954 по 1969 год – 7 192 “хрущевки”, из которых 40 в аварийном состоянии;
- построенных с 1970 по 1089 год – 5 364 дома, из которых 24 в аварийном состоянии.
После проведения плановых работ очередь дойдет и до кварталов старого жилищного фонда, построенных в 1990-2010 годах (785 построек). Вошедшие в перечень объекты будут подпадать под реконструкцию или более деликатную реновацию, а именно:
- утепление фасадов;
- замена устаревших коммуникаций;
- установка новых окон;
- замена изношенного инженерного оборудования;
- повышение инклюзивности.
Следовательно, для каждого отдельного проекта есть только следующие варианты развития событий: полный снос, улучшение, принудительная передача земельного участка в случае общественной необходимости. Решения будут принимать индивидуально после проведения техосмотра, энергетического аудита и расчета стоимости ремонтных работ. Кстати, будут проводиться все дальнейшие работы на средства инвесторов-застройщиков.
Судьба жителей устаревших домов
Общее улучшение не всегда имеет положительные последствия на уровне конкретного лица. Речь идет о жильцах тех зданий, которые подпадут под новый законопроект. Их судьба будет зависеть от судьбы дома:
- на время реновации или проведения определенных строительных работ жители будут переселены в "маневренное", то есть временное жилье;
- если принято решение о сносе дома, его жильцов также могут переселить в "маневренное жилье" на время строительства нового, или им сразу предоставят квартиры у уже введенных в эксплуатацию новостройках выплатят ли денежную компенсацию за потерянное жилье.
Еще в 2006 году, во время первой попытки принять законопроект, наблюдался ажиотаж на прописки– в одной квартире старого жилищного фонда могло числиться более 20 человек. Таким образом, эти горе-предприниматели надеялись получить как можно больше бесплатных квадратных метров в качестве компенсации за выселение, ведь, согласно Жилищному кодексу, они могли претендовать на 13,65 м²/чел. Впрочем, сейчас такая схема не сработает. Взамен потерянному жилью человек получит новую квартиру такой же площади. Для большей справедливости будут применяться и другие правила. Так, чтобы при переселении в другие районы столицы придерживалась ценовая справедливость, будет заложен единый коэффициент, согласно которому на 1 м² утраченного жилья предусматривается компенсация в размере 36 422 гривны.
Вместо стариков будут предоставляться новые квартиры с аналогичными площадями и планировками. Именно на этом моменте возникает несколько опасный момент. Планировка старого образца уже давно вышла из моды, поэтому в новых проектах могут появиться дополнительные квадратные метры, за которые государство доплачивать не будет. Если при предварительной договоренности житель сгодится внести средства из собственного кармана, а впоследствии не сможет этого сделать, он вообще останется без крова. Чтобы этого не произошло, государство обещает наработать специальные механизмы для защиты граждан.
Причины внимания к старому жилищному фонду и его прогнозируемая стоимость
Застройщики всем сердцем стремятся избавиться от "хрущевок" по той простой причине, что они отнимают у них перспективные локации. Большинство объектов старого жилого фонда находятся в лучших частях районов. Так, больше всего хрущевок по Киеву на Лукьяновке и в нижней части Печерска. В этих местностях стоимость квадратного метра заметно больше, чем в других. Нехватка места для строительства новых ЖК заставляет застройщиков по-новому смотреть на те раритетные здания, которыми они в свое время вдохновлялись. Кроме того, одна типичная "хрущевка" на 4 подъезда способна вместить всего 80 квартир, в то время как только 1 подъезд топового жилого комплекса рассчитан более чем на 100 апартаментов. Даже при условии, что жителей хрущевки придется переселить в новый проект, застройщики не лишатся своей выгоды. Также замена существующих домов на большие поможет и государству с решением проблемы нового жилья по программе.естьВосстановление».
С началом полномасштабного вторжения "хрущевки" снова стали любимицей рынка недвижимости, ведь их толстые стены и наличие газовой плиты вселяют веру в большую надежность и автономность. Благодаря этому даже самые заброшенные, с первого взгляда, постройки все еще хоронят за облупленными стенами драгоценные объекты. После вступления в силу законапроекта №6483 даже угроза баллистической атаки не поможет удержать стоимость жилья. Эксперты прогнозируют обвал цен на "хрущевки" и скидки до 15%, ведь далеко не каждый собственник захочет рисковать и принимать от государства предложения о переезде.
Удорожание строительства и новые перспективы для долгостроев
Государственная служба статистики Украины сообщает, что с начала года средняя стоимость строительства в стране выросла на 4%. В разных отраслях удорожание чувствовалось по-разному:
- +2,4% на строительство транспортной инфраструктуры и других инженерных объектов;
- +5,6% на строительство жилой недвижимости;
- 7,1% на строительство промышленных объектов.
Несмотря на это, планируются не только значительные сдвиги в старом жилищном фонде, но и изменения в судьбе долгостроев, то есть таких жилых комплексов, строительные работы на которых проходят очень медленно или вообще были прекращены на неопределенный срок. Они пополнят ряды социального жилья. Такая практика для Украины несколько необычна, поскольку более 98% недвижимости составляет частная собственность. Елена Шуляк отмечает, что нам необходимо перенять лучшие традиции своих европейских соседей и развить фонд социального жилья, которым будет владеть государство или отдельные города. Подобное жилье будет доступно для аренды по более умеренной цене, поскольку оно ориентировано на социально уязвимые группы населения. Зачатки нового жилищного фонда уже можно заметить в законопроекте "Об основных принципах жилищной политики".
В настоящее время доступное социальное жилье составляет всего 1,5% от всей жилой недвижимости. Его планируют пополнить долгостроями Войцеховского, “Киевгорстроя”, “Аркады” и т.д. Прибыль от аренды будет направлена на строительство новых ЖК. Пилотный проект социальной аренды уже действует во Львовской области. Также отмечается, что в некоторых случаях речь пойдет не просто о временном сдаче жилья, а о аренду с правом выкупа.
